Kauffall

Was ist eine Immobilie wert? Eine Moeglichkeit das herauszufinden: Schauen, was ähnliche Immobilien gekostet haben. Diese tatsächlichen Transaktionen nennt man Kauffaelle. Sie sind das Fundament der vergleichsorientierten Bewertung.

Was ist ein Kauffall?

Ein Kauffall ist eine abgeschlossene Immobilientransaktion. Nicht ein Angebotspreis, nicht eine Schaetzung - sondern der tatsächlich gezahlte Preis.

Kauffaelle werden beim Grundbuchamt registriert. Jeder notariell beurkundete Kaufvertrag wird erfasst. Das ergibt eine Datenbank realer Transaktionen.

Diese Daten sind die Grundlage für Marktberichte, Bodenrichtwerte und professionelle Gutachten.

Wie werden Kauffaelle gesammelt?

Die Gutachterausschuesse bei den Gemeinden sind zuständig. Sie erhalten von den Notaren alle beurkundeten Kaufvertraege.

Aus diesen Vertraegen extrahieren sie die relevanten Daten: Kaufpreis, Flaeche, Lage, Baujahr, Objektart und mehr.

Diese Daten fließen in die Kaufpreissammlung ein. Das ist eine anonymisierte Datenbank aller Transaktionen im Zuständigkeitsbereich.

Wozu dienen Kauffaelle?

Kauffaelle sind die Basis für verschiedene Anwendungen:

Das Vergleichswertverfahren nutzt ähnliche Kauffaelle, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Wenn vergleichbare Wohnungen für 3.000 Euro pro Quadratmeter verkauft wurden, ist das ein Anhaltspunkt.

Bodenrichtwerte werden aus Kauffaellen abgeleitet. Der Gutachterausschuss analysiert Transaktionen und ermittelt daraus durchschnittliche Grundstückspreise für bestimmte Lagen.

Marktberichte stuetzen sich auf Kauffaelle. Wie haben sich die Preise entwickelt? Wie viele Transaktionen gab es? Die Kaufpreissammlung liefert die Antworten.

Wie kommt man an Kauffall-Daten?

Direkt an einzelne Kauffaelle kommen Sie als Privatperson schwer heran. Die Daten sind vertraulich.

Aber es gibt aggregierte Informationen:

Die Bodenrichtwerte sind oeffentlich. Sie zeigen, was Grundstücke in bestimmten Lagen durchschnittlich kosten.

Grundstücksmarktberichte werden von Gutachterausschuessen veroeffentlicht. Sie enthalten Preisspannen, Entwicklungen und Statistiken.

Immobilienportale analysieren Angebots- und teilweise auch Transaktionsdaten. Ihre Preisspiegel sind nuetzliche Orientierung.

Kauffaelle vs. Angebotspreise

Wichtiger Unterschied: Angebotspreise sind nicht gleich Kauffaelle.

Der Angebotspreis ist das, was der Verkäufer haben möchte. Der Kauffall zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde. Die Differenz kann erheblich sein.

In angespannten Maerkten wird oft über Angebotspreis verkauft. In schwachen Maerkten darunter. Ohne Kenntnis der Kauffaelle weiss man nicht, wo man steht.

Einschraenkungen

Kauffaelle sind nicht perfekt als Vergleichsgrundlage:

Keine zwei Immobilien sind gleich. Lage, Zustand, Ausstattung variieren. Der Vergleich hinkt immer etwas.

Kauffaelle sind vergangenheitsbezogen. Sie zeigen, was war - nicht unbedingt, was sein wird. In dynamischen Maerkten veralten Daten schnell.

Besondere Umstaende verfaelschen den Preis. Zwangsverkauf, Familiengeschaeft, Erbschaft - all das führt zu Preisen, die nicht den Marktwert widerspiegeln.

Kauffaelle in der Praxis

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen:

Schauen Sie sich Bodenrichtwerte an. Sie geben einen Anhaltspunkt für den Grundstückswert.

Lesen Sie den Grundstücksmarktbericht Ihrer Region. Er zeigt Preisspannen und Entwicklungen.

Vergleichen Sie mit aktuellen Angeboten. Aber bedenken Sie den Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionspreis.

Ziehen Sie einen Sachverstaendigen hinzu. Der hat Zugang zu Kauffalldaten und kann fundiert vergleichen.

Fazit

Kauffaelle sind das Rueckgrat der Immobilienbewertung. Sie zeigen, was der Markt tatsächlich zahlt - nicht nur, was Verkäufer sich wuenschen.

Als Privatperson bekommen Sie Kauffaelle meist nur aggregiert, in Form von Bodenrichtwerten und Marktberichten. Aber auch das ist wertvolle Information.

Wer sich am Markt orientieren will, kommt um die Beschaeftigung mit Kauffaellen nicht herum. Sie sind der einzige objektive Massstab.