Der Kaufvertrag beim Immobilienkauf

Der Immobilienkaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Übertragung von Grundeigentum zwischen Verkäufer und Käufer regelt. Er bildet die rechtliche Grundlage des Eigentumswechsels und unterliegt in Deutschland zwingenden Formvorschriften.

Rechtliche Grundlagen und Formpflicht

Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bedarf ein Vertrag über den Erwerb von Grundstücken der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift dient dem Schutz der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen und stellt sicher, dass beide Seiten die rechtlichen Konsequenzen ihrer Vereinbarung verstehen.

Ein ohne notarielle Beurkundung geschlossener Kaufvertrag ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Die Beurkundungspflicht erfüllt mehrere Funktionen: Beratung der Vertragsparteien durch den Notar, Beweissicherung und Gewährleistung der rechtlichen Wirksamkeit. Der Notar hat dabei eine neutrale Stellung und ist beiden Parteien zur Aufklärung verpflichtet.

Wesentliche Vertragsbestandteile

Ein Immobilienkaufvertrag enthält folgende notwendige Elemente:

Vertragsparteien: Vollständige Bezeichnung von Käufer und Verkäufer mit Namen, Geburtsdatum und Anschrift. Bei gemeinschaftlichem Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner ist die Form des Miteigentums zu spezifizieren.

Kaufgegenstand: Präzise Beschreibung der Immobilie anhand der Grundbuch-Daten, einschließlich Gemarkung, Flur, Flurstück und Grundstücksgröße. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Angabe des Miteigentumsanteils.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Festlegung des Kaufpreises sowie der Fälligkeit. Regelung erfolgt häufig über ein Notaranderkonto, um die Sicherheit beider Parteien zu gewährleisten.

Besitz- und Lastenübergang: Bestimmung des Zeitpunkts, ab dem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Dieser Zeitpunkt ist von der rechtlichen Eigentumsübertragung zu unterscheiden.

Auflassung: Die Auflassung als dingliche Einigung über den Eigentumsübergang wird üblicherweise bereits im Kaufvertrag erklärt, auch wenn die grundbuchrechtliche Eintragung zeitlich später erfolgt.

Wichtige Vertragsklauseln

Gewährleistungsausschluss: Bei Bestandsimmobilien enthalten Kaufverträge regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss, wonach die Immobilie im besichtigten Zustand ohne Sachmängelhaftung veräußert wird. Gemäß § 444 BGB gilt dieser Ausschluss jedoch nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Finanzierungsvollmacht: Bei fremdfinanziertem Erwerb ermächtigt diese Klausel den Käufer, das Grundstück bereits vor Eigentumsübertragung mit einer Grundschuld zu belasten. Dies ermöglicht der finanzierenden Bank die zeitnahe Absicherung ihres Darlehens.

Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Sie wird vom Notar unmittelbar nach Beurkundung beantragt und schützt vor doppelten Veräußerungen.

Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Verteilung noch ausstehender Erschließungskosten und Anliegerbeiträge zwischen Verkäufer und Käufer.

Energieausweis: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Energieausweis dem Käufer vor Vertragsschluss vorgelegt werden. Der Kaufvertrag bestätigt die Vorlage.

Verfahrensablauf bis zur Beurkundung

Der Ablauf gestaltet sich typischerweise wie folgt:

Nach Einigung über die wesentlichen Vertragskonditionen wird ein Notar beauftragt. Die Auswahl erfolgt üblicherweise durch den Käufer, beide Parteien können jedoch einen gemeinsamen Notar bestimmen.

Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, der beiden Parteien zur Prüfung übersandt wird. Nach § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) müssen bei Verbraucherverträgen mindestens zwei Wochen zwischen Übersendung des Entwurfs und dem Beurkundungstermin liegen. Diese Frist dient der gründlichen Prüfung und Beratung.

Während dieser Prüfungsphase können Änderungswünsche geäußert und Unklarheiten geklärt werden. Der Notar nimmt erforderliche Anpassungen vor.

Am Notartermin verliest der Notar den vollständigen Vertragstext, erläutert die rechtlichen Konsequenzen und beantwortet Fragen. Nach vollständiger Aufklärung erfolgt die Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien.

Abwicklung nach der Beurkundung

Mit der Beurkundung entsteht ein wirksamer Kaufvertrag, jedoch noch kein Eigentumswechsel. Dieser erfolgt erst durch Eintragung im Grundbuch.

Der Notar beantragt unverzüglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Die Bearbeitungszeit beträgt üblicherweise mehrere Wochen.

Anschließend prüft der Notar das Vorliegen sämtlicher Fälligkeitsvoraussetzungen: Eintragung der Vormerkung, Erteilung erforderlicher Genehmigungen (etwa bei kommunalen Vorkaufsrechten), Vorlage von Löschungsbewilligungen für bestehende Belastungen sowie Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt.

Nach Erfüllung aller Voraussetzungen erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Damit wird der Kaufpreis fällig und der Käufer zahlt den vereinbarten Betrag.

Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der Eintragung wird der Käufer zivilrechtlicher Eigentümer gemäß §§ 873, 925 BGB.

Der gesamte Prozess vom Notartermin bis zur vollständigen Eigentumsübertragung erstreckt sich üblicherweise über einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten.

Vertragspflichten der Parteien

Pflichten des Verkäufers:

Der Verkäufer ist gemäß § 433 Abs. 1 BGB zur Übereignung der Immobilie verpflichtet. Dies umfasst die Mitwirkung an der Auflassung und die Ermöglichung der grundbuchrechtlichen Eintragung.

Bei vereinbarter lastenfreier Übertragung muss der Verkäufer bestehende Grundschulden löschen lassen.

Eine Aufklärungspflicht besteht hinsichtlich bekannter wesentlicher Mängel. Die arglistige Täuschung durch Verschweigen berechtigt zur Anfechtung des Vertrags nach § 123 BGB.

Die Besitzübertragung zum vereinbarten Zeitpunkt einschließlich Übergabe sämtlicher Schlüssel und relevanter Unterlagen ist ebenfalls geschuldet.

Pflichten des Käufers:

Die Hauptpflicht des Käufers besteht in der fristgerechten Zahlung des vollständigen Kaufpreises gemäß § 433 Abs. 2 BGB. Bei Zahlungsverzug können Verzugszinsen entstehen.

Der Käufer trägt üblicherweise die Kaufnebenkosten, insbesondere Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer. Dies wird im Vertrag ausdrücklich geregelt.

Rücktritt und Vertragsaufhebung

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag entfaltet unmittelbare Bindungswirkung. Ein Rücktritt ohne rechtlichen Grund ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Rücktrittsrechte bestehen in folgenden Fällen:

Bei arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB ist die Anfechtung des Vertrags möglich. Voraussetzung ist das Verschweigen wesentlicher Mängel bei Kenntnis des Verkäufers.

Vertraglich vereinbarte Rücktrittsvorbehalte, etwa für den Fall einer Finanzierungszusage, sind wirksam, müssen jedoch ausdrücklich im Vertrag geregelt sein.

Bei Zahlungsverzug des Käufers steht dem Verkäufer nach erfolgloser Mahnung und Fristsetzung ein Rücktrittsrecht nach § 323 BGB zu.

Bei Nichterfüllung der Verkäuferpflichten, insbesondere Unmöglichkeit der Übereignung, kann der Käufer gemäß §§ 323, 326 BGB vom Vertrag zurücktreten.

Ein gesetzliches Widerrufsrecht nach den Vorschriften über Fernabsatzverträge besteht bei notariell beurkundeten Immobilienkaufverträgen nicht. Die notarielle Belehrungspflicht ersetzt den Widerrufschutz.

Häufige Fehlerquellen

Unzureichende Prüfung des Vertragsentwurfs: Eine erste Kenntnisnahme des Vertragstextes am Beurkundungstermin ermöglicht keine sachgerechte Prüfung mehr. Die zweiwöchige Prüfungsfrist sollte vollständig genutzt werden.

Nichtschriftliche Vereinbarungen: Mündliche Zusagen, etwa bezüglich des Inventars, entfalten ohne Aufnahme in die Vertragsurkunde keine Rechtswirkung. Alle wesentlichen Vereinbarungen müssen im Vertrag dokumentiert werden.

Ungesicherte Finanzierung: Die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor endgültiger Finanzierungszusage kann erhebliche finanzielle Risiken begründen, insbesondere bei fehlenden Rücktrittsvorbehalten.

Nichteinhaltung von Zahlungsfristen: Die Versäumung der Zahlungsfrist kann Verzugszinsen auslösen und im Extremfall Schadensersatzansprüche des Verkäufers begründen.

Bauträgerverträge

Der Bauträgervertrag unterliegt besonderen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):

Ratenzahlung nach Baufortschritt gemäß § 3 MaBV: Der Kaufpreis wird in sieben gesetzlich festgelegten Raten entsprechend dem Baufortschritt gezahlt.

Sicherungspflichten des Bauträgers: Nach § 7 MaBV muss der Bauträger Sicherheiten für die ordnungsgemäße Fertigstellung stellen.

Eingeschränkter Gewährleistungsausschluss: Bei Neubauten ist ein vollständiger Ausschluss der Sachmängelhaftung gemäß § 309 Nr. 8b BGB unwirksam. Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre.

Aufgrund der Komplexität empfiehlt sich bei Bauträgerverträgen die Hinzuziehung fachkundiger rechtlicher Beratung.

Kosten

Die Kosten der Beurkundung und grundbuchrechtlichen Eintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind bundeseinheitlich und betragen üblicherweise etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Die Kostenverteilung sieht typischerweise wie folgt aus: Notarkosten etwa 1,0 Prozent, Grundbuchkosten etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entstehen somit Gesamtkosten von circa 4.500 bis 6.000 Euro.

Die Kostentragungspflicht liegt nach § 448 Abs. 2 BGB grundsätzlich beim Käufer, sofern keine abweichende vertragliche Regelung getroffen wird.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Weiterführende Informationen

Für detaillierte Informationen zum Vertragsabschluss siehe:

Externe Quellen: