Der Notar beim Immobilienkauf

Der Notar nimmt beim Immobilienerwerb in Deutschland eine zentrale Rolle ein. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzlich zwingend vorgeschrieben und stellt einen wesentlichen Verbraucherschutz dar.

Rechtliche Grundlage der Notarpflicht

Gemäß § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb von Grundstückseigentum der notariellen Beurkundung. Ohne diese Formvorschrift ist der Kaufvertrag gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Diese gesetzliche Anforderung dient mehreren Zwecken: Schutz vor übereilten Entscheidungen bei erheblichen finanziellen Verpflichtungen, Gewährleistung qualifizierter rechtlicher Beratung beider Parteien sowie Sicherstellung der rechtlichen Wirksamkeit und Beweiskraft der Vereinbarung.

Neutralitätspflicht des Notars

Eine fundamentale Besonderheit der notariellen Tätigkeit ist die gesetzlich verankerte Neutralitätspflicht gemäß § 14 Abs. 1 der Bundesnotarordnung (BNotO). Der Notar ist unparteiischer Betreuer der Beteiligten und darf keine Partei bevorzugen.

Diese Neutralitätspflicht unterscheidet den Notar wesentlich von einem Rechtsanwalt. Während ein Anwalt die Interessen seines Mandanten vertritt, hat der Notar beide Vertragsparteien gleichermaßen zu beraten und über die rechtlichen Folgen des Vertrags aufzuklären. Bei deutlichen Wissensunterschieden zwischen den Parteien muss der Notar die weniger erfahrene Seite besonders beraten, um ein ausgeglichenes Informationsniveau herzustellen.

Verstöße gegen die Neutralitätspflicht können berufsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen und Schadensersatzansprüche begründen.

Aufgaben im Beurkundungsverfahren

Vertragsentwurf: Der Notar erstellt auf Grundlage der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer einen rechtssicheren Vertragsentwurf. Dieser wird den Parteien gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG bei Verbrauchergeschäften mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übersandt.

Grundbuchprüfung: Vor der Beurkundung prüft der Notar das Grundbuch auf eingetragene Belastungen, Eigentumsverhältnisse und sonstige relevante Eintragungen.

Belehrung und Aufklärung: Der Notar ist verpflichtet, beide Parteien über die rechtlichen Folgen des Vertrags, insbesondere über Risiken und Pflichten, umfassend aufzuklären. Dies umfasst die Erläuterung aller Vertragsklauseln und ihrer Bedeutung.

Beurkundung: Am Notartermin verliest der Notar den vollständigen Vertragstext, beantwortet Fragen und nimmt nach vollständiger Aufklärung die Unterschriften der Parteien entgegen.

Abwicklung: Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, koordiniert die Einholung erforderlicher Genehmigungen, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst nach Erfüllung aller Voraussetzungen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Koordination: Der Notar fungiert als zentrale Koordinationsstelle zwischen Grundbuchamt, Finanzamt für die Grunderwerbsteuer, finanzierenden Banken und gegebenenfalls weiteren beteiligten Stellen.

Belehrungspflichten

Der Notar muss die Parteien über folgende Aspekte aufklären:

Bedeutung und Wirkung der Auflassungsvormerkung als Sicherungsinstrument für den Käufer
Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
Konsequenzen eines Gewährleistungsausschlusses und damit verbundene Risiken
Kostenstruktur: Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer
Im Grundbuch eingetragene Belastungen und deren rechtliche Bedeutung
Verfahrensablauf der Eigentumsübertragung

Abgrenzung zu anderen Tätigkeiten

Der Notar ist nicht tätig als:

Immobilienmakler: Die Vermittlung von Immobiliengeschäften gehört nicht zum Aufgabenbereich des Notars. Er hat kein wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen eines bestimmten Geschäfts.

Finanzberater: Die Angemessenheit des Kaufpreises oder die Tragfähigkeit der Finanzierung zu beurteilen, liegt außerhalb der notariellen Prüfpflichten.

Bausachverständiger: Die bautechnische Prüfung der Immobilie auf Mängel oder Bauschäden gehört nicht zu den Aufgaben des Notars.

Parteivertreter: Bei Bedarf an einseitiger rechtlicher Interessenvertretung ist zusätzlich ein Rechtsanwalt zu beauftragen.

Kosten der notariellen Tätigkeit

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Preisverhandlungen sind ausgeschlossen, da alle Notare nach denselben gesetzlichen Gebührentabellen abrechnen.

Die Kosten setzen sich zusammen aus Notargebühren (etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises) und Grundbuchgebühren (etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betragen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt circa 6.000 bis 8.000 Euro. Die Gebühren sind degressiv gestaffelt, sodass der prozentuale Anteil bei höheren Kaufpreisen geringfügig sinkt.

Die Kostentragungspflicht liegt nach § 448 Abs. 2 BGB beim Käufer, sofern keine abweichende vertragliche Regelung getroffen wird. Der Verkäufer trägt üblicherweise nur die Kosten für die Löschung eigener Belastungen.

Auswahl des Notars

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notar bestimmen. In der Praxis erfolgt die Auswahl meist durch den Käufer, da dieser auch die Kosten trägt.

Häufig schlagen Immobilienmakler bestimmte Notare vor. Die Beteiligten sind hieran jedoch nicht gebunden und können frei einen anderen Notar wählen.

Die Neutralitätspflicht des Notars besteht unabhängig davon, wer ihn ausgewählt hat. Auch bei langjährigen Geschäftsbeziehungen zu einer Partei muss der Notar neutral bleiben und beide Seiten gleichwertig beraten.

Zeitlicher Ablauf

Vor dem Termin: Nach Beauftragung erstellt der Notar den Vertragsentwurf und übermittelt diesen den Parteien zur Prüfung. Die gesetzliche Mindestfrist bei Verbrauchergeschäften beträgt zwei Wochen.

Beurkundungstermin: Der Termin dauert üblicherweise 45 bis 90 Minuten, abhängig von der Komplexität des Vertrags und dem Beratungsbedarf.

Nach der Beurkundung: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung dauert mehrere Wochen. Nach Einholung aller Genehmigungen und Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen erfolgt die Kaufpreiszahlung. Die abschließende Eigentumsumschreibung nimmt weitere Wochen in Anspruch.

Der Gesamtprozess vom ersten Kontakt bis zur vollständigen Eigentumsübertragung erstreckt sich typischerweise über drei bis sechs Monate.

Haftung

Der Notar haftet nach §§ 19 ff. BNotO für Pflichtverletzungen bei seiner Amtstätigkeit. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist gesetzlich vorgeschrieben und deckt auch erhebliche Schadensersatzansprüche ab.

Die Haftung ist jedoch auf Fehler bei der notariellen Tätigkeit beschränkt. Für unvorteilhafte wirtschaftliche Vereinbarungen oder von den Parteien gemachte falsche Angaben haftet der Notar nicht, sofern diese für ihn nicht erkennbar waren.

Hinweise für Vertragsparteien

Eine gründliche Vorbereitung auf den Notartermin ist empfehlenswert: Vertragsentwurf im Vorfeld lesen, Unklarheiten notieren, erforderliche Unterlagen (Personalausweis, Steueridentifikationsnummer, Finanzierungszusage) bereithalten.

Am Notartermin sollten alle Unklarheiten durch Nachfragen geklärt werden. Der Notar ist zur Erläuterung verpflichtet. Ausreichend Zeit für den Termin einplanen.

Die Neutralität des Notars bedeutet nicht, dass er die individuelle Situation der Parteien von sich aus kennt. Besondere Anliegen und wichtige Aspekte müssen von den Beteiligten selbst eingebracht werden.

Weiterführende Informationen

Externe Quellen: