Kauf bricht nicht Miete

Der Satz klingt wie ein altes Sprichwort. Ist er aber nicht. Es ist ein zentraler Rechtsgrundsatz, festgeschrieben in Paragraph 566 des Buergerlichen Gesetzbuchs. Und er hat massive Auswirkungen, wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen.

Das Prinzip in einfachen Worten

Stellen Sie sich vor: Familie Müller wohnt seit zehn Jahren zur Miete in einer Wohnung. Der Eigentümer verkauft das Haus. Was passiert mit den Müllers?

Früher hätte der neue Eigentümer die Mieter einfach vor die Tuer setzen können. Das Mietverhältnis bestand ja mit dem alten Eigentümer, nicht mit dem neuen.

Heute gilt: Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Er wird Vermieter - zu allen Bedingungen, die im alten Vertrag stehen. Die Miete bleibt gleich, die Kündigungsfristen auch, alles bleibt wie gehabt.

Das ist Kauf bricht nicht Miete.

Der genaue Wortlaut des Gesetzes

Paragraph 566 Absatz 1 BGB sagt:

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veraeussert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Klingt kompliziert, bedeutet aber genau das: Der Käufer wird neuer Vermieter. Automatisch. Mit allem was dazugehört.

Was geht alles auf den Käufer über?

Der neue Eigentümer übernimmt nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten aus dem Mietvertrag:

Die vereinbarte Miete gilt weiter. Will er mehr, muss er das regulär erhöhen - mit allen Beschraenkungen, die das Mietrecht vorsieht.

Vereinbarte Kündigungsausschluesse bleiben bestehen. Hat der alte Vermieter zugesagt, fünf Jahre nicht zu kündigen, gilt das auch für den neuen.

Die Kaution geht über. Der Mieter muss sie nicht nochmal zahlen. Der neue Vermieter muss sie bei Auszug zurückgeben.

Auch Nebenpflichten gelten weiter. Hat der alte Vermieter zugesagt, den Garten zu pflegen, muss das der neue auch.

Was bleibt beim alten Eigentümer?

Nicht alles geht über. Ansprüche, die vor dem Eigentumswechsel entstanden sind, bleiben beim alten Vermieter.

Hat der Mieter Mietrueckstaende aus der Zeit vor dem Verkauf, kann der neue Eigentümer die nicht einfordern. Das sind Forderungen des alten Vermieters.

Umgekehrt auch: Hatte der alte Vermieter Schäden an der Wohnung verursacht, kann der Mieter ihn dafür belangen - nicht den neuen Eigentümer.

Die Haftung des Verkaeuefers

Hier steckt eine Falle für Verkäufer: Paragraph 566 Absatz 2 BGB sieht eine Buergenstellung vor.

Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Buerge.

Das heißt: Wenn der neue Eigentümer die Kaution nicht zurückzahlt, kann der Mieter sich an den alten Eigentümer wenden. Der haftet dann.

Allerdings entfällt diese Haftung, wenn der alte Vermieter den Mieter über den Eigentümerwechsel informiert hat und der Mieter nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt.

In der Praxis: Immer den Mietern den Eigentumswechsel mitteilen. Schriftlich, mit Nachweis.

Gilt das auch für Gewerbeimmobilien?

Ja, über Paragraph 578 BGB gilt der Grundsatz auch für Gewerberaummietverträge.

Wer ein vermietetes Ladenlokal oder Buerogebaeude kauft, tritt also ebenfalls in die bestehenden Mietverträge ein. Die Gewerbemieter bleiben drin.

Das ist gerade bei Renditeobjekten wichtig. Die Mieteinkuenfte sind ja der Grund für den Kauf. Und die sind durch den Grundsatz gesichert.

Kann der neue Eigentümer kündigen?

Ja, aber nur unter den normalen mietrechtlichen Voraussetzungen.

Der häufigste Fall: Eigenbedarf. Der neue Eigentümer will selbst einziehen oder die Wohnung für Familienangehörige nutzen.

Aber: Es gibt Einschraenkungen. Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist. In angespannten Wohnungsmaerkten kann diese bis zu zehn Jahre betragen.

Und selbst bei berechtigtem Eigenbedarf gelten die normalen Kündigungsfristen. Je länger der Mieter drin wohnt, desto länger die Frist. Nach acht Jahren sind es neun Monate.

Wichtig: Eine juristische Person wie eine GmbH kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Kauft eine Kapitalgesellschaft, sitzen die Mieter fest drin.

Was bedeutet das für Kapitalanleger?

Für Anleger, die vermietete Wohnungen als Renditeobjekt kaufen, ist der Grundsatz ein Segen.

Die bestehenden Mietverhältnisse gehen über. Die Einnahmen fließen sofort. Man muss nicht erst Mieter suchen.

Allerdings: Man ist an die bestehenden Verträge gebunden. Wenn der Vorbesitzer günstige Mieten vereinbart hat, kann man die nicht einfach erhöhen.

Bei der Kaufentscheidung sollten Sie deshalb alle Mietverträge genau prüfen. Was steht drin? Welche Miete ist vereinbart? Gibt es Sonderregelungen?

Die Taktik mancher Verkäufer

Manche Verkäufer versuchen, Mietverhältnisse vor dem Verkauf zu beenden. Eine leere Wohnung ist mehr wert als eine vermietete.

Aber: Kündigt der Verkäufer, um zu verkaufen, ist das kein legitimer Grund. Das Mietrecht schützt davor.

Eigenbedarf kann ein Verkäufer kaum geltend machen - er zieht ja selbst nicht ein, sondern verkauft. Und wirtschaftliche Verwertung als Kündigungsgrund ist höchstrichterlich sehr eng ausgelegt.

Worauf Käufer achten sollten

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen:

Lassen Sie sich alle Mietverträge zeigen. Nicht nur den aktuellen Stand, sondern auch alle Nachträge und Vereinbarungen.

Prüfen Sie, ob die gezahlten Mieten mit den vertraglich vereinbarten übereinstimmen. Manchmal gibt es muendliche Absprachen, die nirgends dokumentiert sind.

Fragen Sie nach der Historie. Gab es Streit mit Mietern? Gibt es offene Mängelmeldungen? Wird gerade prozessiert?

Klären Sie die Kautionssituation. Wo liegt die Kaution? Ist sie sicher angelegt? Stimmt der Betrag?

Der Zeitpunkt des Übergangs

Der neue Eigentümer wird nicht mit Vertragsschluss Vermieter, sondern mit Eintragung im Grundbuch.

Das kann Wochen oder Monate dauern. In dieser Zeit ist der alte Eigentümer noch Vermieter, obwohl er wirtschaftlich schon verkauft hat.

In der Praxis regelt man das vertraglich. Der Käufer bekommt die Mieteinnahmen ab einem bestimmten Stichtag, auch wenn das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist.

Die Mitteilung an die Mieter

Nach dem Eigentumswechsel sollte eine Mitteilung an die Mieter erfolgen. Am besten gemeinsam von altem und neuem Eigentümer.

Darin steht: Der neue Eigentümer ist jetzt Vermieter. Die Miete geht künftig an folgendes Konto. Ansprechpartner ist der und der.

Das schafft Klarheit und vermeidet Probleme. Zahlt der Mieter aus Unwissenheit an den alten Eigentümer, kann das zu Komplikationen führen.

Fazit

Kauf bricht nicht Miete ist ein Grundpfeiler des deutschen Mietrechts. Er schützt Mieter vor ploetzlichem Rauswurf nach einem Verkauf.

Für Käufer bedeutet das: Sie übernehmen die Mieter mit. Das kann Vorteil sein bei Renditeobjekten, oder Nachteil, wenn Sie selbst einziehen wollen.

In jedem Fall sollten Sie vor dem Kauf genau wissen, welche Mietverhältnisse bestehen und welche Rechte und Pflichten Sie übernehmen. Sonst gibt es Überraschungen - und nicht immer angenehme.