Lastenwechsel beim Immobilienkauf

Ab wann zahlen Sie die Grundsteuer? Wem gehört die Miete dieses Monats? Der Lastenwechsel ist der Stichtag, ab dem alle Kosten und Einnahmen auf den Käufer übergehen. Er ist nicht identisch mit dem Eigentumsübergang.

Was ist der Lastenwechsel?

Der Lastenwechsel - auch Lasten- und Nutzenwechsel genannt - ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer wirtschaftlich so gestellt wird, als wäre er bereits Eigentümer.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 446 BGB: Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen mit der Übergabe der Immobilie über. In der Praxis wird dieser Zeitpunkt im Kaufvertrag konkret festgelegt und üblicherweise mit der vollständigen Kaufpreiszahlung verknüpft.

Ab diesem Tag traegt der Käufer alle Lasten: Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten, Instandhaltung.

Ab diesem Tag stehen dem Käufer alle Nuetzen zu: Mieteinnahmen, sonstige Ertraege.

Der Lastenwechsel wird im Kaufvertrag vereinbart. Meist ist er an die Kaufpreiszahlung und die Besitzübergabe gekoppelt.

Lasten vs. Nutzen

Lasten sind alle laufenden Kosten der Immobilie:

Die Grundsteuer. Sie wird jaehrlich oder vierteljaehrlich faellig.

Gebuehren für Müllabfuhr, Wasser, Abwasser.

Versicherungspraemien - Wohngebaeudeversicherung, Haftpflicht.

Kosten der Instandhaltung und Verwaltung.

Bei Eigentumswohnungen: Das Hausgeld.

Nutzen sind alle Einnahmen:

Mieteinnahmen bei vermieteten Objekten.

Pachtertraege bei verpachteten Grundstücken.

Sonstige Einnahmen, etwa aus Werbetafeln oder Mobilfunkmasten.

Der typische Zeitpunkt

Der Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr erfolgt vertraglich geregelt. Die gesetzliche Grundlage (§ 446 BGB) knüpft an die Übergabe der Sache an.

In der Praxis wird der Lastenwechsel häufig auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung gelegt und mit der Besitzübergabe verbunden. Diese Kopplung ist üblich, aber nicht zwingend vorgeschrieben.

Das macht Sinn. Ab dem Moment, wo der Verkäufer sein Geld hat, soll er nicht mehr für die Immobilie aufkommen müssen. Ab dann ist wirtschaftlich der Käufer dran.

Manchmal wird auch ein festes Datum vereinbart - etwa der Erste eines Monats. Das macht die Abrechnung einfacher.

Unterschied zum Eigentumsübergang

Wichtig: Lastenwechsel und Eigentumsübergang fallen nicht zusammen.

Eigentümer werden Sie erst mit Eintragung im Grundbuch gemäß § 873 BGB. Voraussetzung dafür sind die notarielle Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Das kann Wochen oder Monate nach dem Lastenwechsel sein.

Aber wirtschaftlich tragen Sie ab dem Lastenwechsel das Risiko und die Kosten. Sie genießen aber auch die Vorteile.

Diese Trennung ist normal und sinnvoll. Der Eigentumsübergang dauert seine Zeit, aber die wirtschaftliche Zuweisung sollte klar sein.

Was passiert am Lastenwechsel?

Am Tag des Lastenwechsels werden die laufenden Kosten aufgeteilt:

Die Grundsteuer wird zwischen den Parteien anteilig nach Tagen aufgeteilt. Hat der Verkäufer das ganze Jahr im Voraus gezahlt, bekommt er den Anteil nach dem Stichtag vom Käufer erstattet. Wichtig: Diese Aufteilung wirkt nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Gegenüber der Gemeinde bleibt der gesetzliche Steuerschuldner nach Grundsteuergesetz verantwortlich - in der Regel der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar.

Die Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentumsübergang automatisch auf den Käufer über (§ 95 VVG). Ein Neuabschluss ist nicht erforderlich. Allerdings haben sowohl Käufer als auch Versicherer gesetzliche Sonderkündigungsrechte (§ 96 VVG). Die anteiligen Prämien ab dem wirtschaftlichen Stichtag werden intern zwischen Verkäufer und Käufer abgerechnet.

Bei vermieteten Objekten: Die Mieteinnahmen ab dem Stichtag stehen dem Käufer zu, wenn dies vertraglich geregelt ist (zum Beispiel durch Abtretung oder Anweisung) und den Mietern mitgeteilt wurde.

Zaehlerstaende werden abgelesen und an die Versorger gemeldet.

Die Abrechnung

Im Kaufvertrag ist meist geregelt, wie die Abrechnung funktioniert.

Oft steht dort: Die Parteien rechnen intern ab. Das heisst, sie einigen sich untereinander, wer was zahlt.

Manchmal ist konkret geregelt: Die Grundsteuer wird nach Tagen aufgeteilt. Versicherungsprämien werden anteilig erstattet oder der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein.

Bei vermieteten Objekten: Die Kaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Der Käufer haftet für die Rückzahlung an den Mieter - auch dann, wenn er die Kaution vom Verkäufer nicht oder nicht vollständig erhalten hat. Deshalb sollte die Kautionsübergabe im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt sein.

Die Betriebskostenabrechnung richtet sich nicht nach dem Lastenwechsel-Stichtag, sondern danach, wann der Abrechnungszeitraum beim Eigentumsübergang endet: War der Abrechnungszeitraum bereits abgelaufen, muss der Verkäufer gegenüber den Mietern abrechnen. Läuft der Zeitraum noch, ist der Käufer zuständig. Interne Ausgleichsregelungen zwischen Verkäufer und Käufer bleiben davon unberührt.

Risiken zwischen Lastenwechsel und Eigentumsübergang

In der Zeit zwischen Lastenwechsel und Eigentumsübergang ist der Käufer wirtschaftlich verantwortlich, aber noch nicht Eigentümer.

Das Risiko traegt er trotzdem, sobald die Übergabe erfolgt ist (§ 446 BGB). Wenn ein Sturm das Dach abdeckt, ist das sein Problem - obwohl er noch nicht im Grundbuch steht.

Deshalb ist es wichtig, dass die Versicherung ab dem Stichtag wirksam ist. Die bestehende Gebäudeversicherung geht zwar erst mit Eigentumsübergang automatisch über, aber die Parteien können vertraglich regeln, dass der Versicherungsschutz wirtschaftlich schon ab dem Lastenwechsel dem Käufer zusteht.

Wichtig: Die Verkehrssicherungspflicht (zum Beispiel Räum- und Streupflicht, Beseitigung von Gefahrenquellen) geht nicht automatisch mit der Standard-Lastenwechsel-Klausel über. Sie sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden.

Sonderfall vermietete Objekte

Bei vermieteten Immobilien ist der Lastenwechsel besonders relevant.

Die Mieteinnahmen ab dem wirtschaftlichen Stichtag stehen dem Käufer zu, wenn dies vertraglich vereinbart ist - zum Beispiel durch Abtretung oder Anweisung - und die Mieter informiert wurden. Kraft Gesetzes tritt der Käufer erst mit dem Eigentumsübergang in die Vermieterstellung ein (§ 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete").

Die Kaution geht auf den Käufer über. Er muss sie bei Auszug des Mieters zurückzahlen - auch wenn er sie nie vom Verkäufer erhalten hat (§ 566a BGB). Deshalb ist es wichtig, dass die Kautionsübergabe im Kaufvertrag klar geregelt ist.

Die Betriebskostenabrechnung folgt nicht dem Lastenwechsel-Stichtag: Entscheidend ist, ob der Abrechnungszeitraum beim Eigentumsübergang bereits abgelaufen war. War er abgelaufen, rechnet der Verkäufer ab. Läuft er noch, ist der Käufer für die Abrechnung zuständig. Nachforderungen oder Erstattungen treffen denjenigen, der abrechnen muss. Interne Ausgleichsregelungen zwischen Verkäufer und Käufer können davon abweichend vereinbart werden.

Praktische Tipps

Achten Sie auf eine klare Regelung im Vertrag. Wann genau ist der Lastenwechsel? Was wird wie aufgeteilt? Wann erfolgt die Besitzübergabe?

Regeln Sie die Verkehrssicherungspflicht ausdrücklich. Sie geht nicht automatisch mit der Standard-Lastenwechsel-Klausel über.

Klären Sie die Versicherungsfrage. Prüfen Sie, ob die bestehende Gebäudeversicherung übernommen wird (§§ 95, 96 VVG). Regeln Sie die anteiligen Prämien ab dem Stichtag im Innenverhältnis.

Bereiten Sie die Abrechnung vor. Listen Sie alle laufenden Kosten auf. Sammeln Sie Belege. Bei vermieteten Objekten: Klären Sie, wer welche Betriebskostenabrechnungen erstellt und welche Belege der Verkäufer übergeben muss.

Informieren Sie die relevanten Stellen. Versicherungen, Versorger, Hausverwaltung - alle müssen wissen, wer ab wann zuständig ist.

Bei vermieteten Objekten: Schreiben Sie die Mieter an. Teilen Sie mit, ab wann die Miete an wen geht. Regeln Sie die Übergabe der Kautionen im Kaufvertrag ausdrücklich.

Fazit

Der Lastenwechsel ist der wirtschaftliche Stichtag beim Immobilienkauf. Ab diesem Tag tragen Sie die Kosten und genießen die Einnahmen.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 446 BGB: Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen mit der Übergabe über. In der Praxis wird dieser Zeitpunkt vertraglich geregelt und meist mit der Kaufpreiszahlung und Besitzübergabe verbunden. Der Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgt später (§ 873 BGB). Diese Trennung ist normal.

Achten Sie auf klare Regelungen im Vertrag: Lastenwechsel-Stichtag, Besitzübergabe, Versicherungsschutz, Verkehrssicherungspflicht. Bei vermieteten Objekten sind zusätzlich Mieteinnahmen, Kautionsübergabe und Betriebskostenabrechnungen zu regeln.

Bereiten Sie die Abrechnung sorgfaeltig vor. Dann gibt es später keinen Streit.