Sachmängelhaftung beim Immobilienkauf

Sie haben eine Immobilie gekauft, und jetzt stellen Sie fest: Das Dach ist undicht. Die Heizung funktioniert nicht richtig. Im Keller ist Feuchtigkeit. Wer haftet dafür? Welche Rechte haben Sie?

Die Antwort ist kompliziert - und haengt davon ab, was genau im Kaufvertrag steht.

Was ist ein Sachmangel?

Das Buergerliche Gesetzbuch definiert in Paragraph 434, wann ein Sachmangel vorliegt. Seit dem 1. Januar 2022 gilt ein dreigliedriger, kumulativer Maßstab:

Subjektive Anforderungen: Die Sache muss die vereinbarte Beschaffenheit haben. Wenn im Vertrag steht, das Dach sei neuwertig, und es ist marode - das ist ein Sachmangel.

Objektive Anforderungen: Die Sache muss sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen. Andernfalls muss sie sich für die gewoehnliche Verwendung eignen und die übliche Beschaffenheit aufweisen. Ein Haus ohne funktionierendes Badezimmer hat einen Mangel.

Montageanforderungen: Auch fehlerhafte Montage oder unzureichende Montageanleitung koennen einen Mangel darstellen.

Beschaffenheitsvereinbarungen im Kaufvertrag sind besonders wichtig. Sie stärken Ihre Rechte und wirken Haftungsausschlüssen entgegen.

Was ist ein Rechtsmangel?

Neben Sachmängeln gibt es Rechtsmängel. Die sind in Paragraph 435 BGB geregelt.

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte an der Sache haben, die der Käufer nicht kannte und nicht hinnehmen muss.

Das klassische Beispiel sind grundbuchlich gesicherte Wegerechte oder andere Grunddienstbarkeiten, die nicht offengelegt wurden.

Nicht offengelegte Mietverhältnisse koennen ein Rechtsmangel sein, wenn vertraglich "frei" vereinbart war. Sonst greift Paragraph 566 BGB - Kauf bricht nicht Miete.

Wichtig: Baulasten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Denkmalschutz werden von der Rechtsprechung in der Regel als Sachmängel eingeordnet, nicht als Rechtsmängel.

Bei Rechtsmängeln gelten unterschiedliche Verjaehrungsfristen: 30 Jahre nur, wenn der Mangel in einem dinglichen Recht besteht, das die Herausgabe erlaubt, oder in einem sonstigen im Grundbuch eingetragenen Recht (Paragraph 438 Absatz 1 Nummer 1 BGB). Im Übrigen gelten 5 Jahre bei Bauwerken beziehungsweise 2 Jahre in sonstigen Fällen.

Die gesetzlichen Rechte des Kaeuefers

Wenn ein Mangel vorliegt, hat der Käufer nach Paragraph 437 BGB verschiedene Rechte:

Nacherfuellung. Der Verkäufer muss den Mangel beseitigen oder eine mangelfreie Sache liefern. Bei Immobilien meist: Reparatur. Die Nacherfuellung hat Vorrang.

Rücktritt. Wenn die Nacherfuellung scheitert oder verweigert wird, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. In der Regel muss zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfuellung gesetzt werden.

Minderung. Alternativ zum Rücktritt kann der Käufer den Kaufpreis nachtraeglich reduzieren, entsprechend dem Wert des Mangels.

Schadensersatz. Wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, kann der Käufer Schadensersatz fordern.

Wichtig: Für Rücktritt, Minderung und Schadensersatz ist regelmäßig eine vorherige Fristsetzung zur Nacherfuellung erforderlich.

Das Problem: Der Gewaehrleistungsausschluss

In der Theorie klingt das gut. In der Praxis sieht es anders aus.

Bei Gebrauchtimmobilien enthalten fast alle Kaufvertraege einen Gewaehrleistungsausschluss. Die Formulierung lautet etwa: Der Verkäufer verkauft die Immobilie wie besichtigt. Die Gewaehrleistung für Sachmängel wird ausgeschlossen.

Solche Ausschlüsse sind bei Geschaeften zwischen Privatpersonen grundsaetzlich zulaessig. Nach Paragraph 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Ausschluss aber nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Wichtig: Formulierungen wie "gekauft wie gesehen" erfassen nur erkennbare Mängel. Bei AGB - etwa von Bautraegern - gelten zusaetzlich die Klauselverbote aus Paragraph 309 BGB, die bestimmte Haftungsausschlüsse gegenüber Verbrauchern unwirksam machen.

Und in der Praxis bedeutet ein wirksamer Ausschluss: Die schoenen Rechte aus Paragraph 437 können Sie vergessen - es sei denn, es liegt Arglist vor.

Die Ausnahme: Arglistig verschwiegene Mängel

Es gibt aber eine wichtige Ausnahme. Der Gewaehrleistungsausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Arglistig heisst: Der Verkäufer kannte einen offenbarungspflichtigen Mangel oder hielt ihn zumindest für moeglich und hat ihn bewusst nicht mitgeteilt oder bagatellisiert. Er hat den Käufer getaeuscht.

In dem Fall kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen. Die vollen Gewaehrleistungsrechte leben wieder auf.

Das Problem: Die Beweislast für die Voraussetzungen der Arglist liegt beim Käufer. Und das ist oft schwierig. Der Verkäufer hat allerdings eine sekundaere Darlegungslast, wenn er behauptet, er habe aufgeklaert.

Offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel

Es gibt drei Kategorien:

Offene Mängel sind für jeden sichtbar. Abgeplatzter Putz, eine kaputte Tuer. Hier besteht grundsaetzlich keine Offenbarungspflicht - Sie haetten es sehen können.

Aber Achtung: Sichtbare Symptome schließen eine Offenbarungspflicht über Ursache und Umfang nicht aus. Wer zum Beispiel Feuchtigkeitsflecken bagatellisiert, kann arglistig handeln.

Versteckte Mängel sind nicht ohne Weiteres erkennbar. Feuchtigkeit hinter der Wand, marode Leitungen. Wenn der Verkäufer davon nichts wusste, greift der Gewaehrleistungsausschluss.

Arglistig verschwiegene Mängel sind versteckte Mängel, von denen der Verkäufer wusste (oder sie für moeglich hielt) und die er bewusst verschwiegen oder bagatellisiert hat. Nur hier haben Sie eine Chance.

Was der Verkäufer offenbaren muss

Der Verkäufer muss nicht jeden Kratzer erwaehnen. Aber über erhebliche Mängel muss er aufklären.

Was erheblich ist, ist Auslegungssache. Tendenziell gilt: Je gravierender der Mangel und je schwieriger er zu entdecken ist, desto eher besteht Offenbarungspflicht.

Definitiv offenbarungspflichtig sind etwa: Gravierender Feuchtigkeitsschaden, Schimmelbefall, Asbest im Gebäude, bekannte Altlasten, erhebliche Mängel an tragenden Bauteilen.

Die Verjaehrung

Sachmängelansprueche verjaehren bei Bauwerken nach fuenf Jahren ab Übergabe. Das regelt Paragraph 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB.

Bei Rechtsmängeln haengt die Frist vom konkreten Fall ab: 30 Jahre nur, wenn der Mangel in einem dinglichen Recht besteht, das die Herausgabe erlaubt, oder in einem sonstigen im Grundbuch eingetragenen Recht. In anderen Faellen gelten fuenf Jahre bei Bauwerken beziehungsweise zwei Jahre.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt die Verjaehrung erst, wenn der Käufer den Mangel entdeckt. Sie betraegt dann drei Jahre ab Kenntnis.

Aber Achtung: Bei Bauwerken laeuft die Verjaehrung bei Arglist nicht vor Ablauf der fuenfjaehrigen Frist ab. Das bedeutet eine Mindestlaufzeit von fuenf Jahren, auch wenn Sie den Mangel früher entdecken.

Was tun, wenn ein Mangel auftaucht?

Zunächst: Dokumentieren. Fotos machen, Protokoll schreiben, Zeugen notieren.

Dann: Recherchieren. Seit wann besteht der Mangel? Gibt es Hinweise, dass der Verkäufer davon wusste?

Dann: Rechtlich prüfen. Greift der Gewaehrleistungsausschluss? Gibt es Anhaltspunkte für Arglist?

Wenn Sie Ansprueche geltend machen wollen: Setzen Sie dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfuellung. Ohne Fristsetzung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz meist verwehrt.

Falls Arglist im Raum steht: Anwalt einschalten. Die Durchsetzung von Mängelanspruechen gegen einen Gewaehrleistungsausschluss ist juristisch anspruchsvoll.

Der Sonderfall Neubau

Bei Neubauten vom Bauträger liegt die Sache anders.

Der Bautraegervertrag ist seit dem 1. Januar 2018 in Paragraph 650u BGB geregelt. Für den werkvertraglichen Teil gelten die Paragrafen 631 ff. BGB, für die Eigentumsübertragung das Kaufrecht.

Ein vollstaendiger Gewaehrleistungsausschluss für werkvertragliche Mängel gegenüber Verbrauchern ist in AGB regelmaessig unwirksam. Paragraph 309 Nummer 8 BGB schützt den Käufer. Ob AGB-Recht greift, haengt davon ab, ob der Bautraeger vorformulierte Bedingungen stellt.

Der Bauträger haftet für Baumängel. Die Gewaehrleistungsfrist betraegt fuenf Jahre ab Abnahme (Paragraph 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB).

Auch hier gilt bei Arglist: Die Verjaehrung betraegt drei Jahre ab Kenntnis, laeuft aber nicht vor Ablauf der Fuenfjahresfrist ab.

Das ist ein wichtiger Unterschied: Beim Neubau vom Bautraeger haben Sie echte Gewaehrleistungsrechte. Beim Gebrauchtkauf meist nur bei Arglist.

Praktische Empfehlungen

Vor dem Kauf: Gruendlich prüfen. Sachverständigen mitnehmen. Fragen stellen und Antworten dokumentieren.

Im Vertrag: Auf Formulierungen achten. Beschaffenheitsvereinbarungen schriftlich und konkret festhalten - zum Beispiel "Dach 2024 komplett neu mit Tonziegeln eingedeckt". Das staerkt Ihre Ansprueche und wirkt Haftungsausschlüssen entgegen.

Wichtig: "Gekauft wie gesehen" deckt nur sichtbare Mängel, aber keine versteckten oder arglistig verschwiegenen.

Nach dem Kauf: Bei Mängeln sofort reagieren. Dokumentieren, Fristen beachten, Fristsetzung zur Nacherfuellung nicht vergessen.

Bei Problemen: Rechtsberatung holen. Die Durchsetzung von Mängelanspruechen ist komplex.

Fazit

Die Sachmängelhaftung bei Immobilien ist ein schwieriges Feld. Der übliche Gewaehrleistungsausschluss schraenkt die Rechte des Kaeuefers stark ein.

Echte Ansprueche gibt es meist nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Und die müssen Sie beweisen.

Die Konsequenz: Vor dem Kauf genau hinschauen. Was Sie vorher übersehen, müssen Sie nachher ausbaden.