Geschlossener Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds ist ein Alternativer Investmentfonds (AIF), der Kapital für ein definiertes Immobilienprojekt einsammelt und nach Erreichen des Zielvolumens für weitere Zeichnungen schließt. Anleger werden Mitunternehmer und tragen unternehmerisches Risiko.

Struktur und rechtliche Einordnung

Geschlossene Immobilienfonds werden typischerweise als Kommanditgesellschaft (KG) oder GmbH & Co. KG strukturiert. Anleger erwerben Kommanditanteile und werden damit Miteigentümer des Projekts mit entsprechenden Rechten und Pflichten.

Die Fondslaufzeit ist von vornherein festgelegt und beträgt typischerweise zehn bis zwanzig Jahre. Nach Ablauf der Laufzeit wird das Objekt veräußert und der Erlös an die Anleger ausgeschüttet.

Seit 2013 unterliegen geschlossene Fonds dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der Aufsicht der BaFin. Die Regulierung umfasst Prospektpflichten, Vertriebsvorschriften und Anforderungen an die Fondsverwaltung.

Investitionsstrategie

Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren ihre Mittel auf einzelne Objekte oder kleine Portfolios. Typische Investitionsobjekte sind Bürokomplexe, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikimmobilien.

Die Konzentration auf wenige Objekte führt zu fehlender Diversifikation. Der Fondserfolg hängt unmittelbar vom Erfolg des spezifischen Projekts ab.

Risikoprofil

Das Totalverlustrisiko ist bei geschlossenen Fonds real. Anders als bei offenen Fonds gibt es keine Rückgabemöglichkeit und keine breite Streuung. Scheitert das Projekt, kann die gesamte Einlage verloren gehen.

Die Haftungsstruktur bei Kommanditgesellschaften beschränkt sich auf die Einlage. Bei erfolgten Ausschüttungen kann jedoch unter bestimmten Umständen eine Rückforderung drohen.

Die Illiquidität ist ein wesentliches Merkmal. Während der Laufzeit besteht keine Ausstiegsmöglichkeit. Ein Verkauf der Anteile ist nur über den eingeschränkten Zweitmarkt mit erheblichen Abschlägen möglich.

Kostenstruktur

Die Weichkosten geschlossener Fonds sind erheblich. Bis zu 20 Prozent der Anlagesumme können für Konzeption, Platzierungsgarantie, Vertriebsprovisionen und Prospekterstellung anfallen, bevor Kapital in Immobilien fließt.

Laufende Verwaltungskosten und oft eine erfolgsabhängige Vergütung bei Verkauf der Immobilie kommen hinzu. Diese Kostenstruktur belastet die Rendite erheblich.

Regulierung seit 2013

Das Kapitalanlagegesetzbuch schreibt detaillierte Prospektpflichten und Mindeststandards für geschlossene Fonds vor. Die BaFin prüft formale Kriterien, nicht jedoch die wirtschaftliche Plausibilität der Prognosen.

Die Mindestanlagesummen liegen typischerweise bei 10.000 Euro. Vertriebsbeschränkungen sollen den Anlegerschutz erhöhen.

Eignung für Anleger

Geschlossene Immobilienfonds eignen sich ausschließlich für vermögende Anleger, die den Totalverlust der Einlage verkraften können. Die Komplexität der Produkte erfordert umfassende Kenntnisse zur Beurteilung der Investitionsrisiken.

Die Kombination aus hohen Kosten, fehlender Liquidität, konzentrierten Risiken und Intransparenz macht geschlossene Immobilienfonds für die meisten Privatanleger ungeeignet.

Alternativen

Offene Immobilienfonds bieten bei ähnlicher Anlagestrategie höhere Flexibilität, breitere Diversifikation und niedrigere Kosten.

Immobilien-ETFs ermöglichen Investitionen in börsennotierte Immobiliengesellschaften mit täglicher Handelbarkeit und hoher Transparenz.

Direktinvestitionen in Immobilien bei ausreichendem Kapital ermöglichen vollständige Kontrolle ohne Zwischenschaltung teurer Fondsstrukturen.

Bewertung

Geschlossene Immobilienfonds weisen für Privatanleger ein ungünstiges Risiko-Ertrags-Profil auf. Die hohen Vorabkosten, beschränkte Liquidität und konzentrierten Investitionsrisiken rechtfertigen die prognostizierten Renditen nicht. Für institutionelle Investoren mit entsprechender Expertise und Risikokapazität können sie unter spezifischen Bedingungen als Portfoliobeimischung geeignet sein.