Kapitalanlage Immobilie

Eine Kapitalanlageimmobilie ist eine Immobilie, die ausschließlich zum Zweck der Vermietung und Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erworben wird. Im Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie steht die wirtschaftliche Rentabilität im Vordergrund.

Grundprinzip

Bei der Kapitalanlageimmobilie finanzieren Mieter durch ihre Zahlungen die Kreditlast des Eigentümers. Nach vollständiger Tilgung verbleibt eine schuldenfreie Immobilie im Eigentum. Die Gesamtrendite setzt sich aus laufenden Mieteinnahmen und potenzieller Wertsteigerung zusammen.

Die Rentabilität ist abhängig von Kaufpreis, Finanzierungskonditionen, Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten und Standortentwicklung.

Aktuelle Marktlage 2025

Die Immobilienpreise haben seit dem Höchststand 2022 eine Korrektur von rund 10 Prozent erfahren, mit regional unterschiedlichen Ausprägungen. Ab der zweiten Jahreshälfte 2024 zeigt sich eine Stabilisierung, teilweise auch leichte Anstiege. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungskosten von historischen Tiefstständen auf ein Niveau um 3,5 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen erhöht, wobei je nach Eigenkapital, Bonität und Beleihung eine Spanne zwischen 3 und 4 Prozent realistisch ist.

Diese Veränderungen haben die Kalkulationsgrundlagen für Kapitalanlageimmobilien grundlegend verändert. Während in der Niedrigzinsphase nahezu jede Immobilie einen positiven Cashflow ermöglichte, erfordert die aktuelle Situation präzisere Objektauswahl und Kalkulation.

Die Preiskorrekturen haben gleichzeitig Verhandlungsspielräume für Erwerber geschaffen. Die reduzierte Anzahl kapitalstarker Wettbewerber kann zu günstigeren Kaufpreisen führen.

Renditekennzahlen

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Diese Kennzahl ist leicht zu berechnen, berücksichtigt jedoch weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben.

Die Nettomietrendite bezieht nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und kalkuliertes Leerstandsrisiko ein und ermöglicht realistischere Vergleiche.

Die Eigenkapitalrendite zeigt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals unter Berücksichtigung der Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung. Bei positiver Differenz zwischen Objektrendite und Fremdkapitalzinsen erhöht sich die Eigenkapitalrendite, gleichzeitig steigt jedoch das Risiko.

Aktuelle Bruttorenditen bewegen sich in Metropolen häufig zwischen 2,8 und 3,5 Prozent (München beispielsweise um 3,0 Prozent), während B- und C-Städte teilweise 4 bis 6 Prozent erreichen. Nettorenditen liegen nach Abzug nicht umlegbarer Kosten entsprechend darunter. Als Orientierung gilt eine Nettomietrendite von 3 Prozent als akzeptabel, ab 4 Prozent als attraktiv, wobei diese Werte objekt- und standortabhängig stark variieren. Höhere Renditen korrelieren typischerweise mit erhöhten Risiken wie Leerstandswahrscheinlichkeit oder negativer Standortentwicklung.

Finanzierungsstruktur

Banken erwarten bei Kapitalanlageimmobilien typischerweise 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich der vollständigen Kaufnebenkosten. Vollfinanzierungen sind selten und mit deutlich höheren Zinssätzen verbunden.

Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Finanzierungsrisiko durch niedrigere Kreditraten und größeren Spielraum bei Mietausfällen.

Die Tilgungsrate wird häufig mit mindestens 1 bis 2 Prozent angesetzt, wobei mindestens 2 Prozent empfehlenswert sind, um die Rückzahlungsdauer in einem tragbaren Rahmen zu halten. Niedrigere Tilgung verlängert die Rückzahlungsdauer erheblich und erhöht die Gesamtzinsbelastung.

Standortkriterien

Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbaren Mieten variiert erheblich zwischen Standorten. In Metropolen wie München bewegen sich die Kaufpreisfaktoren aktuell um das 30-fache der Jahresmiete, nachdem sie bis 2022 über 40 lagen. In mittelgroßen Städten liegen die Faktoren typischerweise zwischen dem 15- und 20-fachen.

Wesentliche Standortfaktoren sind demografische Entwicklung, Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarktdynamik und Infrastrukturausstattung. Schrumpfende Regionen bergen trotz nominal hoher Renditen erhebliche Leerstandsrisiken.

Toplagen bieten geringeres Leerstandsrisiko und höhere Wertstabilität, diese Vorteile sind jedoch in den Kaufpreisen bereits berücksichtigt. Sekundäre Standorte mit stabiler Wirtschaftsstruktur können höhere Renditen bei vertretbaren Risiken ermöglichen.

Objektauswahl

Die Objektgröße beeinflusst die Vermietbarkeit. Kleine und mittelgroße Wohnungen weisen eine breitere Nachfrage auf als Großwohnungen.

Der Objektzustand bestimmt den Instandhaltungsaufwand. Renovierungsbedürftige Objekte erfordern zusätzliches Kapital und verursachen Aufwand. Eine realistische Kostenkalkulation für Sanierungsmaßnahmen ist essentiell.

Die Grundrissqualität beeinflusst die Vermietbarkeit und erzielbare Miete. Durchgangszimmer, ungünstige Raumaufteilungen oder fehlende Stellplätze reduzieren die Attraktivität für Mieter.

Steuerliche Behandlung

Abschreibung

Die lineare Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG ermöglicht die steuerliche Absetzung der Gebäudeanschaffungskosten über die Nutzungsdauer. Bei Wohngebäuden gelten folgende Sätze:

• 3 Prozent jährlich für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden

• 2 Prozent jährlich für Gebäude mit Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022

• 2,5 Prozent jährlich für Gebäude mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925

Die Abschreibung vermindert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne Liquiditätsabfluss zu verursachen.

Werbungskosten

Finanzierungszinsen sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG vollständig als Werbungskosten absetzbar, soweit ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und 4 Prozent Zinsen ergibt sich eine jährliche steuerliche Berücksichtigung von 8.000 Euro.

Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und Fahrtkosten zur Immobilie sind als Werbungskosten absetzbar.

In den Anfangsjahren übersteigen häufig die Werbungskosten die Mieteinnahmen, was zu einem steuerlichen Verlust führt. Dieser ist mit anderen Einkünften verrechenbar und reduziert die Gesamtsteuerlast. Das Finanzamt akzeptiert dies jedoch nur bei nachweisbarer Gewinnerzielungsabsicht auf Dauer. Bei Ferienwohnungen oder dauerhaft defizitären Objekten kann das Finanzamt eine Liebhabereiprüfung vornehmen.

Veräußerung

Bei Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung unterliegt der Gewinn gemäß § 23 EStG der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft, sofern die Immobilie nicht im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Bewirtschaftungskosten und Modernisierung

CO2-Kostenaufteilung

Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO2-Kosten bei Wohngebäuden nach einem 10-Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Aufteilung richtet sich nach der energetischen Qualität des Gebäudes. Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil. Bei Nichtwohngebäuden galt bis Ende 2025 eine hälftige Aufteilung.

Diese Regelung beeinflusst die Nettorendite und kann Anreize für energetische Sanierungen schaffen.

Modernisierungsumlage

Nach § 559 BGB können 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Diese Möglichkeit ist jedoch gedeckelt:

• Maximal 3,00 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren (bei Mieten ab 7,00 Euro pro Quadratmeter)

• Maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren (bei Mieten unter 7,00 Euro pro Quadratmeter)

• Für Heizungsmodernisierungen gilt eine Sondergrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich

Diese Regelungen beeinflussen die Kalkulation von Modernisierungsmaßnahmen und die erwartbaren Mietsteigerungen.

Risikofaktoren

Mietausfallrisiko entsteht durch Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit von Mietern. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung bei erheblichem Zahlungsverzug möglich, wobei § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Schonfristzahlung vorsieht. Räumungsklagen sind dennoch zeitaufwendig und kostenintensiv.

Instandhaltungsrisiko besteht in unvorhergesehenen Reparaturkosten für Heizungsausfall, Wasserschäden oder Fassadenschäden.

Zinsänderungsrisiko manifestiert sich bei Ablauf der Zinsbindung. Deutlich höhere Zinsen bei Anschlussfinanzierung können die Kalkulation grundlegend verändern.

Marktrisiko besteht in Preisrückgängen bei Immobilien und Mieten. Eigentümer, die zum ungünstigen Zeitpunkt veräußern müssen, können Verluste realisieren.

Einschätzung als Anlageform

Kapitalanlageimmobilien können Teil einer diversifizierten Vermögensstrategie sein. Die Anforderungen an Kapital, Marktkenntnis und Bereitschaft zur aktiven Verwaltung sind jedoch erheblich. Die veränderten Rahmenbedingungen seit der Zinswende erfordern sorgfältigere Objektauswahl und konservativere Kalkulation als in der vorangegangenen Niedrigzinsphase.