Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) eine der sieben Einkunftsarten in Deutschland. Sie umfassen gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1-4 EStG unter anderem Erträge aus der zeitweiligen Überlassung von unbeweglichem Vermögen, Sachinbegriffen (insbesondere bewegliches Betriebsvermögen), zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten sowie die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

Rechtliche Grundlagen

Die steuerliche Erfassung von Vermietungseinkünften erfolgt nach dem Einkommensteuergesetz. Bemessungsgrundlage ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Einkünfte unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Das Zufluss- und Abflussprinzip nach § 11 EStG bestimmt die zeitliche Zuordnung der Einnahmen und Ausgaben.

Steuerpflichtige Einnahmen

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen:

• Kaltmieten für Wohn- und Gewerberäume

• Umgelegte Betriebskosten

• Mieten für Stellplätze und Garagen

• Entgelte aus der Vermietung von Werbeflächen

• Ablösezahlungen von Mietern (je nach Fallgestaltung)

Mietkautionen sind keine Einnahmen; nur einbehaltene Kautionsbeträge werden bei Zufluss steuerpflichtig. Das Zuflussprinzip bestimmt die zeitliche Zuordnung: Einnahmen sind in dem Kalenderjahr zu versteuern, in dem sie dem Steuerpflichtigen zufließen.

Grundfreibetrag und Steuerfreiheit

Der Grundfreibetrag beträgt 2025 12.096 Euro für Alleinstehende und 24.192 Euro für Verheiratete (Quelle: Bundesfinanzministerium). Liegen die gesamten Einkünfte unterhalb dieses Betrags, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Spezielle Freigrenzen

Eine allgemeine 1.000-Euro-Freigrenze für Vermietungseinkünfte wurde nicht umgesetzt. Für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung kann aus Vereinfachungsgründen bis 520 Euro jährlich von einer Besteuerung abgesehen werden (EStR R 21.2). Dies ist eine Freigrenze ohne 30-Tage-Regel und kein Freibetrag. Diese Regelung ist nicht auf normale Ferienwohnungsvermietungen oder gewerbliche Vermietungen anwendbar.

Steuersätze und Progression

Vermietungseinkünfte unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Der Grenzsteuersatz beträgt:

• Eingangssteuersatz: 14 Prozent

• Proportionalzone: bis 42 Prozent (ab ca. 68.000 Euro zu versteuerndem Einkommen)

• Reichensteuer: 45 Prozent (ab ca. 278.000 Euro)

Zusätzliche Abgaben

Ergänzend zur Einkommensteuer können anfallen:

• Solidaritätszuschlag: 5,5 Prozent der Einkommensteuer (oberhalb der Freigrenzen)

• Kirchensteuer: 8-9 Prozent der Einkommensteuer (landesabhängig, bei Kirchenzugehörigkeit)

Die effektive Steuerbelastung ist abhängig vom Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen.

Werbungskosten

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie mindern die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage.

Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung beträgt gemäß § 7 Abs. 4 EStG:

• 2 Prozent jährlich bei Gebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022

• 2,5 Prozent bei Altbauten vor 1925

• 3 Prozent bei Wohngebäuden mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (entspricht etwa 33 Jahren Nutzungsdauer)

• Degressive AfA von 5 Prozent gemäß § 7 Abs. 5a EStG bei Wohngebäuden mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029, mit Wechselrecht zur linearen AfA

Die Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne Liquiditätsabfluss zu verursachen (Quelle: Bundesfinanzministerium).

Finanzierungskosten

Schuldzinsen für Immobiliendarlehen sind vollständig als Werbungskosten absetzbar. Tilgungsleistungen sind dagegen nicht abzugsfähig.

Betriebskosten

Grundsteuer, Müllabfuhr und viele Versicherungen sind nach § 2 BetrKV grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, sofern sie mietvertraglich vereinbart wurden. Trägt der Vermieter diese Kosten selbst (weil sie nicht vereinbart oder nicht umgelegt wurden), sind sie als Werbungskosten abziehbar. Nicht umlagefähig sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten.

Verwaltungskosten

Absetzbar sind:

• Hausverwaltungsgebühren

• Steuerberatungskosten

• Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 Euro pro km)

• Kontoführungsgebühren

Erhaltungsaufwand

Instandhaltungsaufwendungen für Reparaturen und Renovierungen sind sofort absetzbar. Herstellungsaufwand für wesentliche Verbesserungen ist über mehrere Jahre abzuschreiben. Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten (Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, die ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) ist eine Aktivierungspflicht zu beachten.

Verlustverrechnung

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser ist mit anderen Einkunftsarten verrechenbar und mindert die Gesamtsteuerbelastung.

Voraussetzungen

Die Finanzämter erkennen Verluste nur bei nachweisbarer Einkünfteerzielungsabsicht an. Diese liegt vor, wenn:

• Langfristig ein Totalüberschuss angestrebt wird

• Die Vermietung nach wirtschaftlichen Grundsätzen erfolgt

• Die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (bei verbilligter Vermietung)

Bei dauerhaften Verlusten ohne erkennbare Überschussprognose kann die Finanzverwaltung Liebhaberei annehmen und Werbungskostenabzug versagen.

Steuererklärung und Nachweispflichten

Vermietungseinkünfte sind in der Anlage V der Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Für jede vermietete Immobilie ist eine separate Anlage erforderlich. Seit Veranlagungszeitraum 2023 sind zusätzlich die Anlagen V-FeWo (für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen) und V-Sonstige (unter anderem Untervermietung, Rechte) zu verwenden, jeweils pro Objekt eine Anlage.

Gliederung

Die Anlage V umfasst:

• Angaben zum Objekt und zur Nutzung

• Aufstellung der Einnahmen

• Aufstellung der Werbungskosten

• Ermittlung des Überschusses oder Verlusts

Nachweispflichten

Sämtliche Angaben sind durch Belege zu substantiieren. Die in § 147 AO geregelten Aufbewahrungsfristen von zehn Jahren für Buchungsbelege und sechs Jahren für sonstige Unterlagen gelten für buchführungs- und aufzeichnungspflichtige Steuerpflichtige (Unternehmer). Private Vermieter ohne Buchführungspflicht unterliegen diesen Fristen nicht generell, sollten Belege jedoch mindestens bis zur Bestandskraft des Steuerbescheids aufbewahren. Für Rechnungen über Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken besteht eine zweijährige Aufbewahrungspflicht gemäß § 14b UStG.

Verbilligte Vermietung

Bei Vermietung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelten besondere Regelungen:

• Unter 50 Prozent der Vergleichsmiete: Werbungskosten werden anteilig gekürzt

• 50 bis 66 Prozent: Vollständiger Werbungskostenabzug nur bei positiver Überschussprognose

• Ab 66 Prozent: Vollständiger Werbungskostenabzug ohne Prognoseprüfung

Die Vergleichsmiete ist anhand des örtlichen Mietspiegels oder durch Sachverständigengutachten zu ermitteln.

Bedeutung für Immobilieninvestoren

Die steuerliche Behandlung von Vermietungseinkünften ist ein wesentlicher Faktor bei der Gesamtrenditeberechnung von Kapitalanlageimmobilien. Die Möglichkeit der Verlustverrechnung führt insbesondere in den anfänglichen Jahren nach Erwerb zu signifikanten Steuerersparnissen, die den Cashflow positiv beeinflussen.