Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die das Kapital ihrer Anleger überwiegend oder ausschließlich in Immobilien investieren. Sie ermöglichen die indirekte Beteiligung an Immobilien, ohne dass die Anleger selbst Grundeigentum erwerben müssen.

Definition und rechtlicher Rahmen

Ein Immobilienfonds ist ein Sondervermögen, das Kapital von Anlegern bündelt und in Immobilienobjekte investiert. Die Fondsverwaltung übernimmt Ankauf, Verwaltung und Veräußerung der Objekte. Anleger erwerben Anteile am Fondsvermögen und partizipieren anteilig an den Erträgen.

Die Rendite eines Immobilienfonds setzt sich aus laufenden Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der im Fondsbesitz befindlichen Immobilien zusammen.

Rechtlich werden Immobilienfonds als Alternative Investmentfonds (AIF) gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) klassifiziert. Sie unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und müssen gesetzlich vorgeschriebene Anlage- und Risikostreuungsvorschriften einhalten.

Systematik: Offene und geschlossene Immobilienfonds

Die wesentliche Unterscheidung bei Immobilienfonds betrifft die Handelbarkeit der Fondsanteile und die Kapitalstruktur.

Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch kontinuierliche Kapitalbeschaffung und grundsätzliche Rückgabemöglichkeit der Anteile aus. Anleger können unter Beachtung gesetzlicher Mindesthalte- und Kündigungsfristen ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Der Fonds muss eine Liquiditätsreserve vorhalten, um Anteilsrückgaben bedienen zu können.

Geschlossene Immobilienfonds sammeln einmalig für ein definiertes Investitionsprojekt Kapital und schließen anschließend für weitere Zeichnungen. Die Kapitaleinlage ist für die gesamte Fondslaufzeit gebunden, die typischerweise zehn Jahre und mehr beträgt. Eine vorzeitige Veräußerung der Beteiligung ist nur über den eingeschränkten Zweitmarkt möglich.

Charakteristika offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels und Logistikimmobilien. Große Fonds weisen eine breite Diversifikation mit 50 bis über 100 Objekten in verschiedenen Ländern auf.

Der Erwerb von Fondsanteilen ist bereits ab geringen Mindestanlagebeträgen möglich. Die Ausgabeaufschläge liegen typischerweise bei 5 Prozent, die laufenden Verwaltungskosten bei etwa 1 Prozent jährlich der Anteilswerte.

Seit 2013 gelten verschärfte Regelungen zur Anteilsrückgabe: Anleger müssen eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren einhalten, anschließend gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Diese Regelungen sollen eine simultane Anteilsrückgabe in Krisenzeiten verhindern.

Die historische Durchschnittsrendite offener Immobilienfonds lag bei 2 bis 4 Prozent jährlich. Seit der Zinswende 2022 ist die Performance deutlich gesunken, einzelne Fonds verzeichneten 2024 erstmals negative Renditen.

Charakteristika geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren ihre Investitionen auf einzelne Objekte oder kleine Immobilienportfolios. Das Kapital fließt in konkrete Projekte wie Bürokomplexe, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien.

Die Mindestanlagesummen liegen deutlich höher als bei offenen Fonds, typischerweise ab 10.000 Euro. Anleger werden als Kommanditisten einer Fondsgesellschaft Mitunternehmer und tragen unternehmerisches Risiko bis zum möglichen Totalverlust ihrer Einlage.

Die prognostizierten Renditen liegen mit 6 bis 8 Prozent über denen offener Fonds. Die tatsächliche Rendite ist jedoch vom Erfolg des jeweiligen Projekts abhängig und kann erheblich abweichen.

Die Kostenstruktur weist signifikante Vorabkosten auf. Weichkosten für Vertrieb, Konzeption und Platzierung können bis zu 20 Prozent der Anlagesumme betragen, bevor Kapital in Immobilien investiert wird.

Aktuelle Marktsituation

Der Immobilienfondsmarkt ist seit der Zinswende unter Druck. Die gestiegenen Zinsen haben zu Bewertungsanpassungen bei Fondsimmobilien geführt. Insbesondere Büroimmobilienfonds sind von strukturellen Veränderungen durch vermehrte Heimarbeit und sinkende Flächennachfrage betroffen.

Bei offenen Immobilienfonds übersteigen seit 2023 die Mittelabflüsse die Zuflüsse. Fondsgesellschaften müssen Immobilien veräußern, was zusätzlichen Druck auf Bewertungen ausübt.

Marktbeobachter erwarten eine längere Anpassungsphase, bis sich die Immobilienmärkte an das veränderte Zinsumfeld angepasst haben.

Risikoprofil

Immobilienfonds unterliegen verschiedenen Risikokategorien:

Das Marktrisiko betrifft Wertschwankungen der Immobilien und Veränderungen der Mieteinnahmen in Abhängigkeit von wirtschaftlichen Entwicklungen.

Das Liquiditätsrisiko manifestiert sich bei offenen Fonds in möglichen Einschränkungen oder Aussetzungen der Anteilsrückgabe bei übermäßigen Rückgabewünschen.

Das Kostenrisiko besteht in der Verringerung der Nettorendite durch Verwaltungs- und Vertriebskosten, insbesondere bei geschlossenen Fonds.

Das Managementrisiko umfasst die Möglichkeit suboptimaler Investitionsentscheidungen durch das Fondsmanagement bezüglich Objektauswahl, Timing und Portfoliostruktur.

Alternative Immobilieninvestments

Immobilien-ETFs investieren in börsennotierte Immobiliengesellschaften (REITs). Sie bieten tägliche Handelbarkeit, niedrige Kostenquoten und hohe Transparenz, weisen jedoch höhere Kursschwankungen auf als traditionelle Immobilienfonds.

Aktien einzelner Immobilienunternehmen ermöglichen gezielte Investitionen, erfordern jedoch fundierte Einzelwertanalyse.

Crowdinvesting-Plattformen für Immobilienprojekte ermöglichen Beteiligungen ab geringen Beträgen, bergen jedoch ähnliche Risiken wie geschlossene Fonds bei eingeschränkter Regulierung.

Bewertung als Anlageform

Immobilienfonds können als Portfoliobeimischung zur Diversifikation dienen. Offene Immobilienfonds bieten gegenüber geschlossenen Fonds höhere Flexibilität, breitere Risikostreuung und größere Transparenz.

Geschlossene Immobilienfonds weisen für Privatanleger ein ungünstiges Chance-Risiko-Profil auf. Die hohen Vorabkosten, begrenzte Liquidität und konzentrierten Investitionsrisiken machen sie für die meisten Anleger ungeeignet.