Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind alle Zahlungen, die Vermieter von Mietern für die Überlassung von Wohnraum oder Grundstücken erhalten. Sie unterliegen der Einkommensteuerpflicht und sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zu versteuern.

Definition und Umfang

Mieteinnahmen umfassen sämtliche Zahlungen, die im Rahmen des Mietverhältnisses geleistet werden. Dies beinhaltet nicht nur die Grundmiete (Kaltmiete), sondern auch:

Vorauszahlungen und Umlagen für Betriebskosten
Vergütungen für separat vermietete Stellplätze, Garagen oder Kellerräume
Zahlungen für überlassene Einrichtungsgegenstände
Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
Die Mietkaution selbst zählt nicht zu den Einnahmen, sondern wird als durchlaufender Posten behandelt

Steuerliche Erfassung

Mieteinnahmen sind in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung anzugeben. Seit 2023 existieren drei Varianten dieses Formulars:

Anlage V: Für die reguläre Vermietung von Wohnraum und Gewerbeimmobilien

Anlage V-FeWo: Speziell für die Vermietung von Ferienwohnungen

Anlage V-Sonstige: Für Spezialfälle wie Untervermietung, unbebaute Grundstücke oder Grundstücksgemeinschaften

Werbungskosten

Entscheidend für die steuerliche Belastung ist nicht die Höhe der Einnahmen, sondern die nach Abzug der Werbungskosten verbleibenden Einkünfte. Die Formel lautet:

Einkünfte = Einnahmen - Werbungskosten

Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören:

Abschreibungen (AfA): Gebäude können jährlich mit 2 bis 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten erhöhte Abschreibungssätze.

Schuldzinsen: Zinsen für Darlehen zur Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung der Immobilie sind vollständig abzugsfähig. Die Tilgung selbst ist keine Werbungskosten.

Betriebskosten: Soweit diese nicht auf Mieter umgelegt werden oder umlegbare Kosten tatsächlich vom Vermieter getragen werden.

Instandhaltung und Reparaturen: Alle Aufwendungen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Zustands der Immobilie.

Verwaltungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Kontoführung, Porto, Fachliteratur, Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung.

Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtschutzversicherung für die Vermietungstätigkeit.

Fahrten zur Immobilie: Pauschale von 0,30 Euro pro Kilometer oder tatsächliche Kosten bei Einzelnachweis.

Freibeträge und Freigrenzen

Es existiert kein spezifischer Freibetrag für Mieteinnahmen. Allerdings gelten folgende Regelungen:

Der allgemeine Grundfreibetrag von 12.096 Euro (2025, für Alleinstehende) bzw. 24.192 Euro (Verheiratete) gilt für das gesamte zu versteuernde Einkommen einschließlich der Einkünfte aus Vermietung.

Die Freigrenze von 520 Euro pro Jahr gilt für gelegentliche Vermietung (z.B. Untervermietung in der eigenen Wohnung). Bei Überschreiten dieser Grenze sind die gesamten Einkünfte steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Betrag.

Steuersatz

Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Deutschland verwendet einen progressiven Steuertarif:

Eingangssteuersatz: 14 Prozent
Spitzensteuersatz (ab ca. 62.800 Euro zu versteuerndem Einkommen): 42 Prozent
Reichensteuersatz (ab ca. 277.800 Euro): 45 Prozent

Die Mieteinnahmen werden nicht separat besteuert, sondern erhöhen das zu versteuernde Gesamteinkommen und damit den durchschnittlichen Steuersatz.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Bei Vermietung an nahe Angehörige zu vergünstigten Konditionen gelten besondere Regelungen für den Werbungskostenabzug:

Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung.

50 bis 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Das Finanzamt prüft die Totalüberschussprognose. Nur bei positiver langfristiger Gewinnerwartung ist der volle Abzug möglich.

Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind nur anteilig abzugsfähig.

Verluste aus Vermietung

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen positiven Einkünften (z.B. Gehalt, Rente) verrechnet werden und mindert die Gesamtsteuerlast.

Das Finanzamt akzeptiert Verluste in den ersten Jahren nach Anschaffung üblicherweise ohne Weiteres. Bei dauerhaften Verlusten über viele Jahre kann jedoch der Verdacht der Liebhaberei entstehen. In diesem Fall werden die Verluste nicht mehr anerkannt und bereits gewährte Steuervorteile können rückwirkend aufgehoben werden.

Dokumentationspflichten

Vermieter sollten sämtliche Einnahmen und Ausgaben lückenlos dokumentieren. Dies umfasst:

Vollständige Mietverträge und Mietänderungsvereinbarungen
Mietüberweisungen (Kontoauszüge)
Alle Rechnungen für Werbungskosten
Nachweise über Abschreibungsgrundlagen
Darlehensverträge und Zinsnachweise

Das Finanzamt kann bei Verdacht auf Steuerhinterziehung bis zu zehn Jahre zurück prüfen. Bei fahrlässig unrichtigen Angaben beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre, bei ordnungsgemäßer Erklärung vier Jahre.

Elektronische Einreichung

Ab 2025 müssen Steuererklärungen grundsätzlich digital über ELSTER (Elektronische Steuererklärung) eingereicht werden. Ausnahmen gelten für bestimmte Personengruppen ohne Internetzugang.

Externe Ressourcen

Detaillierte Informationen zu den steuerlichen Regelungen finden sich in § 21 EStG zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung.