Zinshaus

Ein Zinshaus bezeichnet ein Mehrfamilienhaus, dessen Eigentümer sämtliche Wohneinheiten vermietet. Die Bezeichnung leitet sich von den Mieteinnahmen als Verzinsung des investierten Kapitals ab. In Deutschland ist der Begriff vorwiegend in süddeutschen Regionen und Österreich gebräuchlich, während in Norddeutschland die Bezeichnung Mietshaus üblicher ist.

Definition und Abgrenzung

Das Zinshaus ist ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten in Einheitseigentum einer Person oder Gesellschaft. Im Unterschied zu Eigentumswohnungskomplexen erfolgt keine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sämtliche Einheiten verbleiben im Eigentum eines Rechtsträgers.

Die typische Größe eines Zinshauses umfasst 3 bis 20 Wohneinheiten. Größere Objekte werden überwiegend von institutionellen Investoren erworben, während kleinere Einheiten den wirtschaftlichen Aufwand oft nicht rechtfertigen.

Vorteile der Anlageform

Die Investition in ein Zinshaus bietet gegenüber Einzelimmobilien mehrere strukturelle Vorteile:

Risikostreuung erfolgt durch Verteilung auf mehrere Mieter. Der Ausfall einzelner Mietzahlungen beeinträchtigt die Gesamtrendite weniger stark als bei einer Einzelimmobilie.

Entscheidungsautonomie besteht durch das Alleineigentum. Investitionsentscheidungen, Sanierungsmaßnahmen und Verwaltungsfragen können ohne Abstimmung mit Miteigentümern getroffen werden.

Skaleneffekte in der Verwaltung reduzieren die Pro-Einheit-Kosten für Hausmeisterdienste, Verwaltung und Instandhaltung gegenüber räumlich verteilten Einzelobjekten.

Die Bewertung erfolgt bei Mietwohnhäusern überwiegend im Ertragswertverfahren nach §§ 27-34 ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV) kann ebenfalls Anwendung finden, sofern eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsdaten vorliegt. Die Ertragswertmethode kann in bestimmten Märkten zu günstigeren Kaufpreisen pro Quadratmeter führen als vergleichswertbasierte Preise.

Risiken und Nachteile

Der Kapitalbedarf für Zinshäuser ist erheblich. Auch bei Fremdfinanzierung sind Eigenkapitalanforderungen von mehreren hunderttausend Euro üblich.

Klumpenrisiko entsteht durch Konzentration des Investments auf ein einzelnes Objekt an einem Standort. Negative Standortentwicklungen betreffen alle Wohneinheiten simultan.

Der Verwaltungsaufwand steigt proportional zur Anzahl der Mieter. Viele Eigentümer beauftragen professionelle Hausverwaltungen mit typischen Kosten von 3 bis 5 Prozent der Mieteinnahmen.

Die Liquidität ist eingeschränkt. Der potenzielle Käuferkreis für Zinshäuser ist kleiner als für Eigentumswohnungen. Veräußerungsprozesse dauern oft mehrere Monate bis Jahre.

Renditeberechnung

Die Bruttomietrendite bei Zinshäusern variiert erheblich nach Standort: In den großen Metropolen (Top-7-Städte) liegt sie typischerweise bei etwa 3 bis 4 Prozent, während sie in B- und C-Lagen häufig 5 Prozent oder mehr erreichen kann. Die konkrete Rendite hängt stark von Lage, Objektqualität und Marktphase ab. Nach Abzug nicht umlegbarer Kosten ergibt sich die Nettomietrendite.

Beispielkalkulation: Ein Zinshaus mit acht Wohneinheiten generiert 60.000 Euro Jahreskaltmiete bei einem Kaufpreis inklusive Nebenkosten von 1,2 Millionen Euro. Dies entspricht einer Bruttomietrendite von 5 Prozent. Nach Abzug von Verwaltungskosten (4.000 Euro), Instandhaltungsrücklage (8.000 Euro) und kalkuliertem Leerstand (2.000 Euro) verbleiben 46.000 Euro Nettoertrag, was einer Nettomietrendite von 3,8 Prozent entspricht.

Zusätzlich zur laufenden Rendite kann Wertsteigerung der Immobilie zur Gesamtrendite beitragen. Diese ist jedoch nicht garantiert und von Marktentwicklungen abhängig.

Bewertungskriterien beim Erwerb

Die Lage bestimmt maßgeblich die Wertentwicklung und Vermietbarkeit. Wirtschaftlich stabile Regionen mit positiver demografischer Entwicklung bieten höhere Sicherheit als schrumpfende Märkte.

Der bauliche Zustand erfordert gründliche technische Prüfung. Altbauten weisen oft erhebliche Instandhaltungsrückstände auf. Eine technische Due Diligence durch Sachverständige ist empfehlenswert.

Die bestehenden Mietverträge sind hinsichtlich Miethöhe, Vertragslaufzeit und Mieterhistorie zu analysieren. Langjährige Mietverhältnisse bieten Stabilität, können jedoch niedrige Mieten aufweisen.

Die Mieterstruktur beeinflusst Verwaltungsaufwand und Risiko. Zahlungshistorie und eventuell bestehende Rechtsstreitigkeiten sind zu prüfen.

Der energetische Zustand bestimmt zukünftigen Modernisierungsbedarf und regulatorische Verpflichtungen. Unsanierte Gebäude erfordern erhebliche Investitionen für Dämmung, Heizungserneuerung und Fenstertausch. Seit 1. Januar 2024 gilt nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundsätzlich, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (mit gestaffelten Übergangsfristen je nach kommunaler Wärmeplanung). Zudem bestehen Nachrüstpflichten, etwa für die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs nach § 47 GEG bei zugänglichen, ungedämmten Flächen.

Finanzierung

Viele Banken bewerten vollvermietete Mehrfamilienhäuser ertragsorientiert und ermitteln den Beleihungswert häufig aus dem Ertragswert der Immobilie. Die Kreditwürdigkeit basiert primär auf den Mieteinnahmen des Objekts und nicht ausschließlich auf dem Einkommen des Erwerbers.

Beleihungsgrenzen liegen typischerweise bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts (nicht des Kaufpreises). Hypothekenbanken setzen oft konservativere Grenzen von 60 bis 65 Prozent an. Die Konditionen hängen stark vom Beleihungsauslauf ab. Zusätzlich zum Eigenkapital müssen Kaufnebenkosten finanziert werden.

Die Zinssätze für Investmentobjekte liegen tendenziell höher als bei Eigennutzerdarlehen, da Banken diese Finanzierungen als risikoreicher einstufen. Die konkrete Kondition ist jedoch bank- und bonitätsabhängig.

Steuerliche Aspekte

Die Abschreibung (AfA) ermöglicht jährliche steuerliche Absetzung der Gebäudekosten. Für Wohngebäude mit Baujahr nach 1924 gilt grundsätzlich eine lineare AfA von 2 Prozent, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent. Für Wohngebäude, die ab 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 Prozent pro Jahr. Zusätzlich ist für neue Mietwohngebäude befristet vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 eine degressive AfA von anfänglich 5 Prozent möglich (mit Wechsel zur linearen AfA). Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wurde erweitert und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten für neu geschaffenen Mietwohnraum.

Sämtliche Aufwendungen für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten absetzbar.

Nach zehnjähriger Haltedauer sind Veräußerungsgewinne einkommensteuerfrei (§ 23 EStG), was langfristige Haltestrategien steuerlich begünstigt. Bei gewerblichem Grundstückshandel (sog. Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren) kann eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden, was zu anderen steuerlichen Folgen führt.

Mietrechtliche Rahmenbedingungen

Für Vermieter sind die mietrechtlichen Vorschriften des BGB zu beachten. Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind nach §§ 558 ff. BGB möglich, unterliegen jedoch Kappungsgrenzen (typischerweise 15 Prozent oder 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, je nach Bundesland). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Mietpreisbremse nach § 556d BGB greifen, die bei Neuvermietungen die Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend gemacht werden (bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, mit absoluter Obergrenze). Diese Regelungen beeinflussen die Renditeperspektive und müssen in die Investitionskalkulation einbezogen werden.

Markteinschätzung

Zinshäuser bleiben auch nach der Zinswende eine relevante Anlageform für Investoren mit ausreichendem Kapital und Immobilienexpertise. Die gestiegenen Finanzierungskosten erfordern jedoch sorgfältigere Kalkulation und höhere Renditeerwartungen als in der Niedrigzinsphase.