Aufhebungsvertrag (Mietvertrag)

Ein Mietaufhebungsvertrag (auch Mietauflösungsvertrag) ist eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zur einseitigen Kündigung bedarf er der Zustimmung beider Parteien und hebt den besonderen Kündigungsschutz des Mietrechts auf.

Rechtliche Einordnung

Der Aufhebungsvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag nach den allgemeinen Vorschriften des BGB. Er beendet das Mietverhältnis durch Vereinbarung gemäß § 311 Absatz 1 BGB. Anders als die Kündigung, die den Regelungen des § 573 ff. BGB unterliegt, ist er nicht an berechtigte Interessen, Kündigungsfristen oder Sozialklauseln gebunden.

Schriftformerfordernis

Für einen Mietaufhebungsvertrag gilt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB entsprechend. Der Vertrag muss von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam.

Motive des Vermieters

Vermieter streben Aufhebungsverträge typischerweise aus folgenden Gründen an:

Mietpreisdifferenz: Bei langjährigen Mietverhältnissen liegt die tatsächliche Miete häufig erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Neuvermietung ermöglicht deutlich höhere Einnahmen. Eine Abfindungszahlung amortisiert sich bei entsprechender Differenz innerhalb weniger Jahre.

Eigenbedarfsvermeidung: Eigenbedarfskündigungen sind rechtlich komplex und mit Unsicherheiten behaftet. Der Aufhebungsvertrag bietet Rechtssicherheit ohne gerichtliche Auseinandersetzung.

Umfassende Modernisierung: Grundlegende Sanierungen lassen sich im leerstehenden Zustand effizienter durchführen.

Abfindungshöhe

Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache und unterliegt keiner gesetzlichen Regelung. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Berechnungsgrundlagen

Minimale Abfindung: Tatsächliche Umzugskosten, Maklergebühren für neue Wohnung, Renovierungskosten, doppelte Mietzahlungen während der Übergangszeit. Summe typischerweise 5.000 bis 10.000 Euro.

Realistische Abfindung: Zusätzlich zur Kostenpauschale die kapitalisierte Mietdifferenz für einen angemessenen Zeitraum. Bei langjährigen Mietverhältnissen mit erheblicher Differenz zwischen Bestandsmiete und Marktmiete werden 12 bis 36 Monatsmieten als Orientierung herangezogen.

Vermieterkalküle

Aus Vermietersicht stellt die Abfindung eine Investition dar. Bei einer monatlichen Mehreinnah

me von 500 Euro durch Neuvermietung ergeben sich über zehn Jahre 60.000 Euro zusätzliche Mieteinnahmen. Eine Abfindung von 20.000 bis 30.000 Euro amortisiert sich entsprechend innerhalb von vier bis fünf Jahren.

Steuerliche Behandlung

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellen Abfindungszahlungen an Mieter grundsätzlich keine steuerbaren Einkünfte dar. Sie gelten als Vermögensumschichtung ohne Einkommenswirkung. Eine pauschale Aussage ist jedoch nicht möglich; bei komplexen Sachverhalten sollte steuerlicher Rat eingeholt werden.

Widerrufsrecht

Bei Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (etwa bei Hausbesuchen) kann ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB in Verbindung mit § 355 BGB bestehen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Wird über das Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und 14 Tage.

Vertragsinhalt

Ein ordnungsgemäßer Aufhebungsvertrag sollte folgende Regelungen enthalten:

• Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses (konkretes Datum)

• Höhe und Fälligkeit der Abfindungszahlung

• Regelung zur Rückzahlung der Mietkaution (Zeitpunkt, Verzinsung)

• Verpflichtungen bezüglich Schönheitsreparaturen

• Regelung des Nutzungsentgelts bis zum Auszug

• Umfang eines eventuellen wechselseitigen Verzichts auf weitere Ansprüche

Problematische Klauseln

Pauschale Anspruchsverzichte zulasten des Mieters sind kritisch zu prüfen. Offene Nebenkostenguthaben oder Gewährleistungsansprüche sollten nicht ohne Prüfung aufgegeben werden.

Risiken für Mieter

Verlust des Kündigungsschutzes: Mit Unterschrift entfallen sämtliche Schutzrechte des besonderen Mietrechts, einschließlich Sozialklausel und Härtefallregelungen.

Wohnungssuche: Ohne gesicherte Alternativwohnung besteht das Risiko der Wohnungslosigkeit. Vor Vertragsschluss sollte eine neue Wohnung gefunden und der Mietvertrag unterschrieben sein.

Nachträgliche Verhandlungen: Nach Vertragsschluss sind Nachverhandlungen faktisch ausgeschlossen. Die vereinbarten Konditionen sind bindend.

Verhandlungsstrategien

Ermittlung der Mietdifferenz: Recherche ortsüblicher Vergleichsmieten über Mietspiegel, Immobilienportale oder Makler.

Zeitdruck vermeiden: Übereilte Unterschriften ohne gründliche Prüfung können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen.

Gegenangebote: Das Erstangebot des Vermieters ist regelmäßig verhandelbar. Begründete Gegenforderungen auf Basis nachvollziehbarer Berechnungen erhöhen die Verhandlungsposition.

Rechtliche Beratung: Bei Abfindungen über 10.000 Euro ist anwaltliche Prüfung empfehlenswert.

Zusammenfassung

Der Mietaufhebungsvertrag ist ein einvernehmliches Instrument zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, das den mietrechtlichen Kündigungsschutz aufhebt. Die Höhe einer angemessenen Abfindung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere der Differenz zwischen Bestandsmiete und Marktmiete. Schriftform ist erforderlich. Mieter sollten nur mit gesicherter Alternativwohnung und nach gründlicher Prüfung unterschreiben. Die steuerliche Behandlung ist in der Regel unproblematisch. Verhandlungen erfordern Kenntnis der Marktverhältnisse und Geduld.