Anfechtung eines Mietvertrags

Die Anfechtung eines Mietvertrags ermöglicht die rückwirkende Beseitigung eines Vertragsschlusses bei bestimmten Willensmängeln. Im Unterschied zur Kündigung, die das Mietverhältnis für die Zukunft beendet, führt eine wirksame Anfechtung dazu, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig gilt (§ 142 BGB). Dieses Rechtsinstitut unterliegt strengen Voraussetzungen und Fristen.

Abgrenzung zur Kündigung

Während die Kündigung ein einseitiges Gestaltungsrecht mit Wirkung ex nunc (für die Zukunft) darstellt, beseitigt die Anfechtung den Vertrag rückwirkend mit Wirkung ex tunc (von Anfang an). Die Kündigung unterliegt den besonderen Regelungen des Mietrechts (berechtigtes Interesse, Kündigungsfristen, Sozialklausel), die Anfechtung hingegen den allgemeinen Vorschriften des BGB über Willenserklärungen.

Anfechtungsgründe

Irrtum (§ 119 BGB)

Ein Anfechtungsgrund nach § 119 BGB liegt vor bei:

Erklärungsirrtum: Der Erklärende verschreibt oder verspricht sich und gibt eine andere Willenserklärung ab als beabsichtigt. Im Mietrecht selten relevant, etwa bei Verwechslung zweier Bewerber gleichen Namens.

Inhaltsirrtum: Der Erklärende kennt den rechtlichen Inhalt seiner Erklärung nicht oder versteht ihn falsch.

Nicht anfechtbar sind Motivirrtümer. Die bloße Fehleinschätzung der Bonität des Mieters oder seiner Zuverlässigkeit begründet kein Anfechtungsrecht nach § 119 BGB. Die Anfechtung muss unverzüglich nach Kenntniserlangung des Irrtums erfolgen.

Arglistige Täuschung (§ 123 BGB)

Die arglistige Täuschung ist der praktisch bedeutsamste Anfechtungsgrund im Mietrecht. Voraussetzungen sind:

• Eine vorsätzliche Täuschungshandlung

• Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums

• Kausalität zwischen Täuschung und Vertragsschluss

• Arglist (Wissen und Wollen der Täuschung)

Die Täuschung kann durch aktives Handeln (Falschaussagen) oder durch Unterlassen erfolgen, sofern eine Offenbarungspflicht bestand.

Offenbarungspflichten des Mietbewerbers

Entscheidend ist: Der Bewerber muss grundsätzlich keine Auskünfte von sich aus erteilen. Eine Offenbarungspflicht besteht nur bei konkreter Nachfrage durch den Vermieter. Stellt der Vermieter keine Frage, kann das Verschweigen relevanter Umstände in der Regel nicht als Täuschung qualifiziert werden.

Zulässige Fragen

Vermieter dürfen nach mietvertragsrelevanten Umständen fragen:

• Einkommensverhältnisse und Arbeitsverhältnis

• Bonität und Zahlungsfähigkeit

• Bisheriges Mietverhalten (Zahlungsmoral, Kündigungen)

• Anzahl der einziehenden Personen

• Gewünschte Haustierhaltung

• Beabsichtigte Nutzung der Wohnung

Wahrheitswidrige Angaben auf solche Fragen begründen ein Anfechtungsrecht.

Unzulässige Fragen

Bei Fragen, die gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) oder die Persönlichkeitsrechte verstoßen, besteht ein Recht zur Lüge:

• Schwangerschaft

• Kinderwunsch

• Religionszugehörigkeit

• Ethnische Herkunft

• Sexuelle Orientierung

• Parteizugehörigkeit

• Gewerkschaftsmitgliedschaft

Wahrheitswidrige Beantwortung solcher Fragen begründet kein Anfechtungsrecht.

Häufige Täuschungsfälle

In der Praxis werden Täuschungen typischerweise festgestellt bei:

• Falschen Angaben zu Einkommensverhältnissen

• Verschweigen von Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenzverfahren

• Falschen Auskünften über bisherige Mietverhältnisse

• Verschweigen von Räumungsklagen oder fristlosen Kündigungen

• Falschen Angaben zur Anzahl einziehender Personen

• Verschweigen geplanter Haustierhaltung

Anfechtungsfristen

Die Fristen unterscheiden sich je nach Anfechtungsgrund:

Bei Irrtum (§ 121 BGB): Unverzüglich nach Kenntniserlangung, ohne schuldhaftes Zögern. Die Rechtsprechung akzeptiert in der Regel wenige Tage bis maximal zwei Wochen zur Prüfung und Entscheidung.

Bei Täuschung (§ 124 BGB): Ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung, längstens jedoch zehn Jahre ab Vertragsschluss.

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner. Schriftform ist nicht zwingend erforderlich, aber aus Beweisgründen dringend zu empfehlen.

Rechtsfolgen der Anfechtung

Nach wirksamer Anfechtung gilt der Vertrag gemäß § 142 Absatz 1 BGB als von Anfang an nichtig. Die Parteien sind grundsätzlich so zu stellen, als hätte es den Vertrag nie gegeben.

Der Mieter muss die Wohnung räumen, hat jedoch Anspruch auf Wertersatz für die Nutzungsüberlassung gemäß § 818 BGB. Dieser entspricht in der Regel der vereinbarten Miete.

Der Vermieter kann Schadensersatz nach § 122 BGB (bei Irrtum) verlangen, wenn der Mieter auf die Gültigkeit des Vertrags vertraut hat. Bei arglistiger Täuschung bestehen weitergehende Schadensersatzansprüche nach § 823 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB.

Kumulation von Anfechtung und Kündigung

Vermieter können parallel zur Anfechtung auch eine Kündigung erklären. Dies ist prozessual sinnvoll, da das Gericht beide Rechtsgestaltungen prüfen kann. Scheitert die Anfechtung, kann die Kündigung gleichwohl wirksam sein.

Bei Zahlungsverzug empfiehlt sich die Erklärung sowohl einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB als auch einer Anfechtung wegen Täuschung über die Zahlungsfähigkeit.

Beweislast

Der Anfechtende trägt die volle Beweislast für das Vorliegen der Anfechtungsvoraussetzungen. Dies umfasst:

• Bei Irrtum: Nachweis des Irrtums und der Unverzüglichkeit der Anfechtung

• Bei Täuschung: Nachweis der unwahren Angaben, der gestellten Frage, des Kausalzusammenhangs und der Arglist

Schriftliche Selbstauskünfte mit Unterschrift des Bewerbers sind als Beweismittel von hoher Bedeutung. Die nachträgliche Beweisführung ist ohne Dokumentation oft schwierig oder unmöglich.

Zusammenfassung

Die Anfechtung eines Mietvertrags ist bei Willensmängeln zulässig, unterliegt jedoch strengen Voraussetzungen. Praktisch relevant ist vor allem die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, die eine konkrete Nachfrage und eine wahrheitswidrige Beantwortung durch den Mieter erfordert. Die Dokumentation durch schriftliche Selbstauskünfte ist für den Vermieter essenziell. Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Vertrags und sollte aus Vorsichtsgründen mit einer Kündigung kombiniert werden.