Kaution (Mietrecht)

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die Mieter bei Beginn eines Mietverhältnisses leisten, um dem Vermieter Sicherheit für eventuelle Forderungen aus dem Mietverhältnis zu gewähren. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution sind in § 551 BGB verankert und dienen dem Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern.

Rechtliche Grundlagen

Die Mietkaution unterliegt präzisen gesetzlichen Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch. § 551 BGB regelt die Höhe, Zahlungsmodalitäten und Anlagepflichten der Kaution. Diese Vorschriften sind zwingend und können vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.

Maximale Kautionshöhe

Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietkaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen. Bei einer Kaltmiete von 900 Euro beträgt die zulässige Höchstgrenze somit 2.700 Euro.

Verlangt ein Vermieter eine höhere Kaution, ist der überschießende Betrag rechtlich unwirksam. Mieter haben in diesem Fall einen Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Teils. Die Berechnung erfolgt ausschließlich auf Basis der Nettokaltmiete; Vorauszahlungen für Nebenkosten bleiben unberücksichtigt.

Bei Pauschalmieten (Warmmieten ohne separate Ausweisung der Betriebskosten) ist die Gesamtmiete für die Berechnung der Kautionshöhe maßgeblich.

Zahlungsmodalitäten

§ 551 Absatz 2 BGB gewährt Mietern das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren in den darauffolgenden Monaten.

Eine vertragliche Klausel, die eine Einmalzahlung der gesamten Kaution verlangt, ist unwirksam. Mieter können sich auf das gesetzliche Ratenzahlungsrecht berufen, selbst wenn der Mietvertrag eine abweichende Regelung enthält.

Alternative Sicherheitsformen wie Bankbürgschaften, Mietkautionsversicherungen oder Kautionssparbücher sind zulässig, bedürfen jedoch einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien.

Anlagepflicht des Vermieters

Vermieter sind gemäß § 551 Absatz 3 BGB verpflichtet, Barkautionen getrennt von ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die Anlage muss zu den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erfolgen.

Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme. Die getrennte Anlage dient dem Schutz des Mieters im Fall einer Insolvenz des Vermieters. Eine Vermischung mit dem privaten oder geschäftlichen Vermögen des Vermieters ist unzulässig.

Verstößt ein Vermieter gegen die Anlagepflicht, kann dies Schadensersatzansprüche des Mieters begründen. In extremen Fällen kann ein Verstoß als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Verwendungszweck der Kaution

Die Kaution dient ausschließlich der Absicherung berechtigter Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Zulässige Verwendungszwecke umfassen:

Mietrückstände: Ausstehende Mietzahlungen können mit der Kaution verrechnet werden. Dies ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig; während der laufenden Mietzeit darf die Kaution nicht für laufende Mietzahlungen verwendet werden.

Schadensersatzansprüche: Schäden an der Mietsache, die über die normale Abnutzung hinausgehen und vom Mieter zu verantworten sind, können aus der Kaution beglichen werden. Normale Gebrauchsspuren fallen nicht hierunter.

Offene Nebenkostenforderungen: Ausstehende Betriebskostennachforderungen können nach ordnungsgemäßer Abrechnung mit der Kaution verrechnet werden.

Kosten nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen: Sofern eine wirksame vertragliche Vereinbarung über Schönheitsreparaturen besteht und der Mieter diese nicht erfüllt hat, kann der Vermieter die Kosten aus der Kaution begleichen.

Rückzahlung der Kaution

Das Gesetz enthält keine explizite Frist für die Rückzahlung der Kaution. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zu, die üblicherweise drei bis sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses beträgt.

Diese Frist dient der Prüfung des Wohnungszustands, der Erstellung der abschließenden Betriebskostenabrechnung und der Ermittlung etwaiger Schadens- oder Nachforderungen.

Der Vermieter darf die gesamte Kaution nicht pauschal bis zur finalen Nebenkostenabrechnung einbehalten. Vielmehr ist er verpflichtet, den unstrittigen Teil zeitnah zurückzuzahlen und lediglich einen angemessenen Betrag zur Deckung noch nicht bezifferter Forderungen zurückzubehalten.

Eine Rückzahlungsverzögerung von mehr als sechs Monaten ohne nachvollziehbare Begründung kann Verzugszinsen auslösen und dem Mieter Ansprüche auf Schadensersatz geben.

Verjährung und Rechtsdurchsetzung

Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Bei Verzögerungen sollten Mieter den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern. Bei erfolglosem Ablauf der Frist kann ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden.

Zur Beweissicherung empfiehlt sich die Anfertigung eines detaillierten Übergabeprotokolls mit Fotodokumentation sowohl bei Ein- als auch bei Auszug.

Häufige Streitpunkte

Normale Abnutzung versus Beschädigung: Mieter haften nicht für Gebrauchsspuren, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Die Abgrenzung zwischen zulässiger Abnutzung und ersatzpflichtiger Beschädigung ist häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen.

Unwirksame Renovierungsklauseln: Zahlreiche formularmäßige Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. In solchen Fällen darf der Vermieter keine Renovierungskosten von der Kaution einbehalten.

Insolvenz des Vermieters: Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, können Mieter die Kaution oft nicht mehr vollständig zurückerlangen, selbst wenn eine getrennte Anlage erfolgte. Der praktische Schutz der gesetzlichen Trennungsvorschrift ist begrenzt.

Externe Ressourcen

Detaillierte Informationen zu den gesetzlichen Regelungen finden sich im Gesetzestext § 551 BGB. Weitere Informationen zur Berechnung der Kaution bietet § 556 BGB zur Miethöhe und Betriebskosten.