Berechtigtes Interesse

Das berechtigte Interesse ist die zentrale Voraussetzung für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter. § 573 BGB schützt Mieter vor willkürlichen Kündigungen, indem er vom Vermieter einen triftigen, rechtlich anerkannten Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses verlangt.

Rechtliche Grundlage und Systematik

§ 573 Absatz 1 BGB normiert, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses zulässig ist. Dies ist Ausdruck des besonderen Kündigungsschutzes im deutschen Mietrecht, der dem Wohnbedürfnis der Mieter einen hohen Stellenwert einräumt.

Das Gesetz nennt in § 573 Absatz 2 BGB drei Hauptkategorien berechtigter Interessen: Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf sowie wirtschaftliche Verwertung. Auch andere Gründe können ausreichend sein, sofern sie von vergleichbarem Gewicht sind.

§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB schließt die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausdrücklich aus. Zudem verlangt § 573 Absatz 3 BGB zwingend die Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben selbst. Nachträglich berücksichtigt werden nur Gründe, die erst nach Zugang der Kündigung entstanden sind.

Pflichtverletzung des Mieters

Der häufigste Kündigungsgrund ist die schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

Zahlungsverzug: Die vollständige Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate oder ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum berechtigt sowohl zur fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB als auch zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

Wichtig: Die sogenannte Schonfristzahlung gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB - also die Nachzahlung des gesamten Rückstands innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage - macht nur die fristlose Kündigung unwirksam. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung bleibt grundsätzlich wirksam (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt bestätigt 2024). Vermieter erklären daher regelmäßig fristlos und hilfsweise ordentlich.

Sonstige Vertragsverletzungen: Hierzu zählen erhebliche und wiederholte Störungen des Hausfriedens, vertragswidrige Nutzung der Wohnung (etwa gewerbliche Nutzung ohne Zustimmung), unerlaubte Untervermietung oder die Haltung nicht genehmigter Haustiere in erheblichem Umfang.

Die Pflichtverletzung muss nicht unerheblich sein. Einmalige, geringfügige Verstöße genügen nicht. Erforderlich ist ein systematisches Fehlverhalten oder eine schwerwiegende einzelne Verfehlung. Der Mieter muss die Pflichtverletzung zudem verschuldet haben.

Bei verhaltensbedingten ordentlichen Kündigungen ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung erforderlich, es sei denn, diese wäre erkennbar erfolglos oder entbehrlich.

Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ermöglicht die Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt.

Berechtigter Personenkreis: Familienangehörige umfassen Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister sowie nach der Rechtsprechung auch Nichten und Neffen. Der BGH hat klargestellt, dass Cousins nicht zum privilegierten Familienkreis im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB gehören (BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23).

Haushaltsangehörige sind Personen, die tatsächlich in den Haushalt des Vermieters eingegliedert sind. Eine bloße Beschäftigung als Pflegekraft genügt nicht; erforderlich ist eine tatsächliche Eingliederung in den Haushalt. Ein Au-pair ist beispielsweise nicht ohne Weiteres Haushaltsangehöriger im Sinne dieser Vorschrift.

Anforderungen an den Eigenbedarf: Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft und nachvollziehbar bestehen. Eine bloße Möglichkeit oder vage Absicht genügt nicht. Die Kündigung muss konkret begründet werden, einschließlich der Benennung der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und der Darlegung der Gründe (§ 573 Absatz 3 BGB).

Vorgetäuschter oder vorgeschobener Eigenbedarf führt zu Schadensersatzansprüchen des Mieters. Zieht die benannte Person nicht oder nur kurzzeitig ein, kann dies als Indiz für einen Vorwand gewertet werden. Bei behauptetem nachträglichem Wegfall der Nutzungsabsicht trifft den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast.

Härtefallprüfung: Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung gemäß § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte darstellen würde. Relevante Faktoren sind hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum oder soziale Verwurzelung. Das Gericht nimmt eine sorgfältige Interessenabwägung vor.

Wichtig: Hohes Alter allein begründet noch keinen Härtefall. Erforderlich ist eine einzelfallbezogene Abwägung unter Berücksichtigung des Gesundheitszustands, der Verwurzelung am Wohnort, der Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum und weiterer Umstände (aktuelle Rechtsprechung des BGH).

Wirtschaftliche Verwertung

Eine Kündigung wegen berechtigten Interesses an anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB ist möglich, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen würden.

Die Rechtsprechung legt diese Norm sehr restriktiv aus. Erforderlich ist ein massiver wirtschaftlicher Nachteil, nicht nur der Verzicht auf höhere Einnahmen. Beispiele sind umfassende Sanierungsmaßnahmen, die im bewohnten Zustand unmöglich sind, oder der Verkauf der Immobilie, wenn dies im vermieteten Zustand zu erheblichen und konkret dargelegten Werteinbußen führt.

Die bloße Absicht, nach Kündigung eine höhere Miete zu erzielen, ist ausdrücklich kein berechtigtes Interesse (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB). Auch § 573 Absatz 2 Nr. 3 Satz 2 und 3 BGB schließen bestimmte Konstellationen aus, insbesondere die Veräußerung im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum.

Wichtig: Der bloße (ersatzlose) Abriss eines Gebäudes stellt nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB dar. Auch der Wunsch nach Abriss und Neubau zur Renditesteigerung genügt in der Regel nicht, es sei denn, die konkreten Umstände lassen erhebliche Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erkennen.

Sonderregelung für kleine Wohneinheiten

Nach § 573a BGB kann der Vermieter bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen er eine selbst bewohnt, ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen. Als Ausgleich verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Diese Privilegierung trägt dem Umstand Rechnung, dass bei unmittelbarem Zusammenleben besondere Vertrauensverhältnisse und potenzielle Konfliktlagen bestehen.

Wichtige Formvorschrift: Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich angegeben sein, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB). Fehlt dieser Hinweis, ist die Kündigung formunwirksam.

Auch bei Kündigungen nach § 573a BGB gilt die Härteklausel des § 574 BGB. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Darlegungs- und Beweislast

Der Vermieter trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines berechtigten Interesses. Die Kündigungsbegründung muss bereits im Kündigungsschreiben hinreichend konkret sein (§ 573 Absatz 3 BGB).

Das Nachschieben weiterer Kündigungsgründe ist nach § 573 Absatz 3 Satz 2 BGB nur zulässig, wenn diese nach Zugang der Kündigung entstanden sind. Das Nachschieben bereits bestehender, im Kündigungsschreiben nicht genannter Gründe ist grundsätzlich ausgeschlossen. Zulässig ist hingegen die nähere Substantiierung des bereits im Kündigungsschreiben angeführten Grundes im gerichtlichen Verfahren.

Bei Eigenbedarfskündigungen müssen die Person, die Gründe für den Bedarf und die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht konkret dargelegt werden. Bloße Behauptungen genügen nicht; Belege wie Arbeitsverträge, Kündigungen bisheriger Wohnungen oder ärztliche Atteste erhöhen die Erfolgsaussichten.

Verhältnis zu anderen Kündigungsgründen

Das berechtigte Interesse ist nur für ordentliche Kündigungen erforderlich. Fristlose Kündigungen nach § 543 BGB (etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder schweren Vertragsverletzungen) folgen eigenen Regelungen und setzen einen wichtigen Grund voraus.

In der Praxis erklären Vermieter bei Zahlungsverzug regelmäßig fristlos und hilfsweise (für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung) ordentlich. Wie oben dargestellt, beseitigt die Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung. Die zugleich erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB bleibt davon unberührt und grundsätzlich wirksam (ständige Rechtsprechung des BGH).

Zusammenfassung

Das berechtigte Interesse nach § 573 BGB stellt eine hohe Hürde für Vermieterkündigungen dar und schützt Mieter vor willkürlichen Beendigungen des Mietverhältnisses. Die drei Hauptkategorien (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung) sind gesetzlich definiert, werden aber durch die Rechtsprechung präzisiert und restriktiv ausgelegt. Vermieter müssen das berechtigte Interesse konkret darlegen und beweisen können. Mieter verfügen über Widerspruchsrechte bei Härtefällen.