Ablösevereinbarung

Wie viel Ablöse darf der Vormieter für die Einbauküche verlangen - und was können Sie zurückfordern, wenn Sie zu viel gezahlt haben? Eine Ablösevereinbarung ist ein Vertrag, mit dem der neue Mieter im Zusammenhang mit der Anmietung einer Wohnung Einrichtung oder Inventar übernimmt - typischerweise vom Vormieter, nach dem Gesetz aber auch vom Vermieter. Neben dem Möbelkauf können auch Einbauten oder die Abgeltung von Renovierungsleistungen Gegenstand der Vereinbarung sein.

Rechtliche Einordnung

Beim klassischen Möbelkauf gelten die kaufrechtlichen Regeln des § 433 BGB. Die entscheidende Sondervorschrift ist jedoch § 4a Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG): Sie unterwirft Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Wohnraummietvertrags einer besonderen Preiskontrolle.

Nach § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermRG steht ein solcher Übernahmevertrag im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt - eine Auslegungsregel, keine ausnahmslose Bedingung; die Verknüpfung sollte deshalb ausdrücklich geregelt werden. Scheitert der Mietvertrag und greift die Bedingung, wird die Ablösevereinbarung nicht wirksam; bereits geleistete Zahlungen können zurückverlangt werden.

Preisgrenzen und Teilunwirksamkeit

Der Bundesgerichtshof hat die Preisgrenze im Urteil vom 23. April 1997 (Az. VIII ZR 212/96) konkretisiert: Ein auffälliges Missverhältnis liegt jedenfalls vor, wenn das vereinbarte Entgelt mehr als 150 Prozent des objektiven Werts beträgt.

Wichtig ist die Rechtsfolge: Die Vereinbarung ist dann nicht insgesamt nichtig. Nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermRG ist die Preisabrede teilunwirksam - sie bleibt bis zur zulässigen Grenze bestehen, nur der überschießende Teil entfällt.

Beispiel: Hat eine Einbauküche einen objektiven Wert von 9.000 Euro, sind bis zu 13.500 Euro Ablöse zulässig. Wurden 15.000 Euro gezahlt, sind grundsätzlich 1.500 Euro rückforderbar - nicht die gesamte Differenz von 6.000 Euro zum objektiven Wert. Der Wertansatz ist dabei eine Annahme; im Streitfall muss der tatsächliche Wert ermittelt werden.

Davon zu trennen sind zwei andere Ebenen: § 138 BGB (Sittenwidrigkeit, Wucher) macht den Vertrag nichtig, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen - beim Wucher etwa zusätzlich die Ausbeutung einer Zwangslage; einer Anfechtung bedarf es dafür nicht. Eine Anfechtung nach § 123 BGB kommt dagegen bei arglistiger Täuschung in Betracht, etwa bei bewusst falschen Angaben zu Alter oder Zustand - nicht allein wegen eines hohen Preises; die Frist beträgt nach § 124 BGB ein Jahr ab Entdeckung.

Zeitwert richtig ermitteln

Der objektive Wert bestimmt sich nach Alter, Zustand und Qualität. Bei Einbauten greift der bloße Gebrauchtmarktpreis zu kurz: Das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 314/03) stellt auf den Gebrauchswert im eingebauten Zustand in der konkreten Wohnung ab - bei einer eingepassten Einbauküche zählen etwa ersparte Einbau- und Transportkosten mit, nicht der Preis einer ausgebauten Küche zur Selbstabholung.

Pauschale Nutzungsdauer-Tabellen taugen nicht als rechtlicher Bewertungsmaßstab. Auch die steuerliche Abschreibung hilft nicht weiter: Dass der Bundesfinanzhof Einbauküchen über zehn Jahre abschreiben lässt, heißt nicht, dass eine zehn Jahre alte Küche zivilrechtlich wertlos wäre. Als erste Orientierung eignen sich Vergleichsangebote, bei erheblichen Beträgen eine fachkundige Einschätzung.

Abgrenzung zur Abstandszahlung

Ein Entgelt, das der Wohnungssuchende allein dafür zahlen soll, dass der Vormieter die Wohnung räumt, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermRG unwirksam. Die gesetzliche Ausnahme ist eng: Zulässig ist nur die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen - nicht jeder sonstige Nachteil ist erstattungsfähig. Auch ein Vermittlungslohn dafür, dass der Vormieter den Kontakt zum Vermieter herstellt, steht ihm für die eigene Wohnung nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG nicht zu. Entscheidend ist stets der tatsächliche Vertragsinhalt, nicht die Bezeichnung als "Abstand" oder "Ablöse".

Wem gehören die Einbauten?

Vor der Übernahme sollte geklärt werden, welche Rechte der Verkäufer überhaupt verschaffen kann. Fest montiert bedeutet nicht automatisch Gebäudebestandteil; die Abgrenzung richtet sich nach den §§ 93 bis 95 BGB. Für Einrichtungen, die der Mieter selbst eingebaut hat, besteht ein Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB.

Rückbau- oder Wiederherstellungspflichten des Vormieters gegenüber dem Vermieter gehen nicht automatisch auf den Nachmieter über; eine befreiende Schuldübernahme erfordert nach § 415 BGB die Zustimmung des Vermieters. Verbleib, spätere Entfernung und ein etwaiger Rückbau sollten deshalb ausdrücklich mit ihm geklärt werden.

Vertrag und Dokumentation

Eine mündliche Ablösevereinbarung ist grundsätzlich wirksam; ein bestimmbarer Kaufgegenstand und ein vereinbarter Preis genügen. Aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Vertrag dennoch dringend zu empfehlen. Als Dokumentation - nicht als gesetzliche Pflicht - haben sich bewährt:

• Bezeichnung beider Vertragsparteien und der Wohnung

• Übernommene Gegenstände mit Hersteller, Modell und ungefährem Anschaffungsdatum

• Bekannte Schäden und Funktionsmängel; vorhandene Rechnungen als Anlage

• Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabe

• Ausdrückliche Verknüpfung mit dem Zustandekommen des Mietvertrags

• Klarstellung, welche Rechte an Einbauten übertragen werden und was mit Rückbaupflichten geschieht

Fotos des Zustands bei Vertragsschluss sichern Beweise. Die Fälligkeit der Zahlung sollte nach Mietvertragsabschluss und grundsätzlich gegen Übergabe vereinbart werden.

Gewährleistung, Rückforderung und Verjährung

Beim Privatkauf gilt die gesetzliche Sachmängelhaftung: Mängelansprüche (etwa Rücktritt oder Minderung) verjähren bei gebrauchten beweglichen Sachen grundsätzlich in zwei Jahren ab Übergabe. Ein Gewährleistungsausschluss ist unter Privaten zulässig, greift aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder einer übernommenen Garantie. Ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht zwischen Privatpersonen nicht - die Verbraucherschutzregeln setzen einen Vertrag mit einem Unternehmer voraus.

Zu viel gezahlte Ablöse kann über § 5 Abs. 2 WoVermRG in Verbindung mit § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückgefordert werden; eine vorherige Anfechtung ist nicht erforderlich. Die Beweislast für den objektiven Wert trägt, wer zurückfordert - pauschale Wertabschläge reichen nicht. Bei erheblichen Bewertungsstreitigkeiten kann ein Gutachten sinnvoll sein; Kosten und durchsetzbarer Betrag sollten vorher gegenübergestellt werden. Mietervereine beraten ihre Mitglieder; das konkrete Angebot ist beim jeweiligen Verein zu erfragen.

Der Rückforderungsanspruch verjährt in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und der Zahlende die maßgeblichen Umstände kannte oder grob fahrlässig nicht kannte (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB); unabhängig von der Kenntnis gilt eine Höchstgrenze von zehn Jahren. Eine bloße Zahlungsaufforderung hemmt die Verjährung nicht - Verhandlungen oder gerichtliche Schritte dagegen schon.

Zusammenfassung

Bei der Übernahme von Einrichtungen im Zusammenhang mit einem Wohnraummietvertrag sind neben dem allgemeinen Kaufrecht insbesondere § 4a und § 5 WoVermRG zu beachten - und zwar bundesweit: Ein knapper Wohnungsmarkt schafft keine höhere Ablösegrenze. Preisvereinbarungen über 150 Prozent des objektiven Werts sind teilweise unwirksam; der überschießende Betrag kann zurückgefordert werden. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Bewertung der Gegenstände, bei Einbauten in ihrem eingebauten Zustand. Eine sorgfältige schriftliche Dokumentation erleichtert die spätere Klärung von Streitfragen.

Siehe auch

• Ablösung

• Kaution im Mietrecht

• Anfechtung eines Mietvertrags

• Aufhebungsvertrag beim Mietvertrag

Weblinks

• Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG)

• § 433 BGB - Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag

• § 812 BGB - Herausgabeanspruch

• BGH, Urteil vom 23.04.1997 - VIII ZR 212/96