Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine der sieben Einkunftsarten des deutschen Einkommensteuerrechts gemäß § 21 EStG. Sie entstehen durch die entgeltliche Überlassung von unbeweglichem Vermögen wie Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen sowie durch die Vermietung beweglicher Sachen und die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten.

Definition und Umfang

Gemäß § 21 Absatz 1 EStG zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung:

Unbewegliches Vermögen: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind. Dies umfasst Wohnraum, Gewerbeimmobilien, Garagen, Stellplätze und unbebaute Grundstücke.

Bewegliche Wirtschaftsgüter: Vermietung von Sachinbegriffen wie Betriebsinventar für gewerbliche oder landwirtschaftliche Betriebe sowie Freiberuflerpraxen.

Rechte: Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, insbesondere schriftstellerische, künstlerische und gewerbliche Urheberrechte.

Diese Einkünfte unterliegen der Einkommensteuerpflicht und sind in der Steuererklärung anzugeben.

Anlage V in der Steuererklärung

Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 wurde die bisherige Anlage V in drei separate Formulare unterteilt:

Anlage V: Für die reguläre Vermietung von Wohnraum und Gewerbeimmobilien, einschließlich dauerhafter Vermietung von Wohnungen, Häusern und Gewerberäumen.

Anlage V-FeWo: Speziell für die Vermietung von Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb.

Anlage V-Sonstige: Für Sonderfälle wie Untervermietung, Vermietung unbebauter Grundstücke oder Grundstücksgemeinschaften.

Die Wahl des richtigen Formulars richtet sich nach der Art der Vermietungstätigkeit.

Freigrenzen und Freibeträge

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten folgende steuerliche Regelungen:

Grundfreibetrag: Der allgemeine Grundfreibetrag beträgt für 2025 12.096 Euro für Alleinstehende und 24.192 Euro für Verheiratete. Dieser gilt für das gesamte zu versteuernde Einkommen einschließlich der Vermietungseinkünfte.

Freigrenze für dauerhafte Vermietung: Bleiben die Einkünfte aus dauerhafter Vermietung unter 410 Euro pro Jahr, sind sie steuerfrei.

Freigrenze für gelegentliche Vermietung: Bei gelegentlicher Vermietung liegt die Freigrenze bei 520 Euro jährlich.

Härtefallregelung: Zwischen 410 und 820 Euro greift eine Härtefallregelung, die eine schrittweise Besteuerung vorsieht.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Freigrenzen und Freibeträgen: Bei Überschreiten der Freigrenze unterliegen die gesamten Einkünfte der Besteuerung, nicht nur der übersteigende Betrag.

Steuersatz und Progression

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif. Der Steuersatz richtet sich nach dem gesamten zu versteuernden Einkommen:

• Eingangssteuersatz: 14 Prozent

• Regelsteuersatz (Spitzensteuersatz): 42 Prozent ab etwa 62.800 Euro zu versteuerndem Einkommen

• Reichensteuersatz: 45 Prozent ab etwa 277.800 Euro

Die Vermietungseinkünfte werden mit anderen Einkünften zusammengerechnet und erhöhen dadurch das zu versteuernde Gesamteinkommen.

Werbungskosten

Die Besteuerungsgrundlage bilden nicht die Mieteinnahmen, sondern die Einkünfte nach Abzug der Werbungskosten:

Einkünfte = Einnahmen - Werbungskosten

Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören:

Abschreibungen (AfA): Gebäude können jährlich mit 2 bis 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden. Dies stellt häufig den größten Werbungskostenposten dar.

Schuldzinsen: Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie sind vollständig abzugsfähig. Die Tilgung selbst ist keine Werbungskosten.

Nicht umlegbare Betriebskosten: Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren, soweit nicht auf Mieter umgelegt.

Reparaturen und Instandhaltung: Alle Aufwendungen zur Erhaltung der Mietsache.

Verwaltungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Kontoführung, Fahrten zur Immobilie (0,30 Euro/km), Fachliteratur.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen positiven Einkünften (z.B. Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden und mindert dadurch die Gesamtsteuerlast.

Das Finanzamt akzeptiert Verluste insbesondere in den ersten Jahren nach Anschaffung der Immobilie. Bei dauerhaften Verlusten über viele Jahre kann jedoch der Verdacht der Liebhaberei entstehen, wodurch die steuerliche Anerkennung der Verluste gefährdet wird. In solchen Fällen kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen, die nachweist, dass langfristig mit Gewinnen zu rechnen ist.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Bei Vermietung an nahe Angehörige zu vergünstigten Konditionen gelten besondere Regelungen:

• 66-100% der ortsüblichen Miete: Voller Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfung

• 50-66% der ortsüblichen Miete: Prüfung der Totalüberschussprognose erforderlich

• Unter 50% der ortsüblichen Miete: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil; nur anteiliger Werbungskostenabzug

Dokumentation und Fristen

Vermieter sind verpflichtet, sämtliche relevanten Unterlagen aufzubewahren:

• Mietverträge und Mietänderungsvereinbarungen

• Zahlungsnachweise (Kontoauszüge)

• Rechnungen für Werbungskosten

• Darlehensverträge und Zinsnachweise

• Nachweise über Abschreibungsgrundlagen

Die Steuererklärung muss grundsätzlich bis zum 31. Juli des Folgejahres eingereicht werden. Bei steuerlicher Beratung durch Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein verlängert sich die Frist. Ab 2025 besteht für die meisten Steuerpflichtigen eine Pflicht zur elektronischen Einreichung über ELSTER.

Externe Ressourcen

Detaillierte Informationen finden sich im § 21 EStG sowie in den Ausfüllhilfen zur Anlage V des Bundesministeriums der Finanzen. Die Steuertipps zur Anlage V bieten praktische Hinweise für Vermieter.