Ferienwohnung und Zweckentfremdung

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung unterliegt in vielen deutschen Städten strengen Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot. Diese Vorschriften sollen den Wohnungsmarkt schützen und verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.

Was ist Zweckentfremdung?

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum nicht seiner Bestimmung zum dauerhaften Wohnen zugeführt wird. Die kurzfristige Vermietung an Touristen und Feriengäste entzieht dem regulären Wohnungsmarkt dauerhaft verfügbare Mietwohnungen.

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt stellt dies ein erhebliches Problem dar. Die Bundesländer haben deshalb Zweckentfremdungsgesetze erlassen, die den Kommunen Handlungsmöglichkeiten einräumen. Da es keine bundeseinheitliche Regelung gibt, unterscheiden sich die Vorschriften und deren Umsetzung zwischen den Bundesländern und Kommunen erheblich.

Regelungen in deutschen Städten

Berlin

Das Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz regelt die Ferienwohnungsvermietung streng. Die selbstbewohnte Wohnung darf maximal 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung an Touristen vermietet werden. Bei Überschreitung oder nicht selbstgenutzten Wohnungen ist eine Genehmigung des Bezirksamts erforderlich.

Eine Registrierungspflicht besteht für alle Ferienwohnungen. Die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten angegeben werden. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 250.000 Euro geahndet werden.

München

München wendet die bayerischen Zweckentfremdungsvorschriften besonders konsequent an. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro belegt werden. Die Landeshauptstadt führt aktive Kontrollen durch und verfolgt illegale Ferienwohnungsvermietung systematisch.

Hamburg und Nordrhein-Westfalen

In Hamburg ist die kurzzeitige Vermietung unter bestimmten Bedingungen zulässig, wobei eine Registrierungspflicht besteht. Nordrhein-westfälische Städte wie Köln haben seit 2022 die Wohnraum-ID eingeführt. Diese Identifikationsnummer muss in jedem Vermietungsinserat angegeben werden.

Hannover

Hannover verfügt seit Juli 2025 über eine Zweckentfremdungssatzung. Eine genehmigungsfreie Vermietung ist bis zu 12 Wochen jährlich möglich. Darüber hinausgehende Vermietungszeiten erfordern eine behördliche Genehmigung.

Formen der Zweckentfremdung

Die Zweckentfremdungsgesetze erfassen verschiedene Nutzungsarten:

• Ferienwohnungsvermietung: Regelmäßige kurzfristige Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt

• Leerstand: Dauerhafter Leerstand ohne berechtigten Grund

• Gewerbliche Nutzung: Umwandlung von Wohnraum in Büro- oder Geschäftsräume

• Abriss: Beseitigung von Wohnraum ohne gleichwertigen Ersatz

Genehmigungsvoraussetzungen

In vielen Städten können Ausnahmegenehmigungen für die Ferienwohnungsvermietung beantragt werden. Die Erfolgsaussichten hängen von verschiedenen Faktoren ab:

Eigenbedarf für kurze Zeiträume

Bei gelegentlicher Vermietung der selbstgenutzten Wohnung während Urlaubszeiten sind die Genehmigungschancen höher. Die zulässige Zeitdauer variiert zwischen den Kommunen (z.B. 60 Tage in Berlin, 12 Wochen in Hannover).

Berufsbedingte Gründe

Bestimmte Berufsgruppen mit häufiger Reisetätigkeit können unter Umständen Ausnahmegenehmigungen erhalten. Auch bestehende gewerbliche Beherbergungsbetriebe genießen teilweise Bestandsschutz.

Härtefälle

Besondere persönliche oder wirtschaftliche Umstände können eine Ausnahmegenehmigung rechtfertigen. Die Behörden prüfen solche Anträge im Einzelfall.

Genehmigungen werden in der Regel befristet erteilt und können mit Auflagen versehen werden.

Bußgelder und Sanktionen

Die Höhe der Bußgelder bei Verstößen gegen Zweckentfremdungsverbote variiert erheblich:

• Berlin: Bis zu 100.000 Euro im Regelfall, bis zu 500.000 Euro bei schweren Verstößen

• Bayern und Baden-Württemberg: Bis zu 500.000 Euro

• Stuttgart: Bis zu 50.000 Euro

• Nordrhein-Westfalen: Je nach Kommune unterschiedliche Bußgeldrahmen

Zusätzlich zu Bußgeldern können die Behörden die Rückführung zur Wohnnutzung anordnen. Die illegale Vermietung muss dann sofort eingestellt werden.

Pflichten der Vermietungsplattformen

Plattformen wie Airbnb und Booking.com unterliegen mittlerweile rechtlichen Verpflichtungen:

• Prüfung der Registrierungsnummern vor Veröffentlichung von Inseraten

• Löschung von Angeboten ohne gültige Registrierung

• Datenübermittlung an Behörden im Rahmen von Ermittlungsverfahren

Diese Regelungen erschweren die ungenehmigte Vermietung erheblich. Die Plattformen setzen die Vorgaben zunehmend konsequent um, um eigene Haftungsrisiken zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte

Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Seit 2023 existiert für die Steuererklärung die Anlage V-FeWo, die speziell für Einkünfte aus Ferienwohnungen konzipiert wurde.

Die steuerlichen Regelungen unterscheiden sich von der regulären Vermietung. Es gelten besondere Freigrenzen und Abzugsmöglichkeiten. Die Finanzbehörden können Daten von Vermietungsplattformen anfordern und gleichen diese mit Steuererklärungen ab.

Verfahrensablauf bei Verstößen

Bei Verdacht auf illegale Ferienwohnungsvermietung gehen die Behörden in der Regel wie folgt vor:

1. Ermittlung durch aktive Kontrollen oder Hinweise

2. Anhörung des Eigentümers

3. Bei bestätigtem Verstoß: Bußgeldbescheid und/oder Rückführungsanordnung

4. Bei Nichtbefolgung: Zwangsgeld oder Zwangsvollstreckung

Gegen behördliche Entscheidungen können Widerspruch und gegebenenfalls Klage vor dem Verwaltungsgericht eingelegt werden.

Praktische Hinweise für Vermieter

Vermieter sollten folgende Punkte beachten:

• Vor Vermietungsbeginn die örtlichen Zweckentfremdungsvorschriften prüfen

• Rechtzeitig Registrierungsnummern beantragen (Bearbeitungsdauer teilweise mehrere Wochen)

• Alle Vermietungsvorgänge dokumentieren (Dauer, Mieter, Einnahmen)

• Bei Unsicherheiten schriftliche Auskunft der zuständigen Behörde einholen

• Kosten-Nutzen-Rechnung unter Berücksichtigung von Steuern, Gebühren und Haftungsrisiken

Die konsequente Einhaltung der lokalen Vorschriften vermeidet Bußgelder und rechtliche Auseinandersetzungen. In Zweifelsfällen empfiehlt sich die Konsultation fachkundiger Beratung.

Rechtsentwicklung und Ausblick

Das Zweckentfremdungsrecht befindet sich in ständiger Weiterentwicklung. Verschiedene Bundesländer haben ihre Gesetze in den letzten Jahren verschärft. Die Registrierungspflichten wurden ausgeweitet, Bußgeldrahmen erhöht und Kontrollmechanismen verstärkt.

Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen, solange der Wohnungsmangel in deutschen Ballungsräumen anhält. Vermieter müssen daher die Rechtslage regelmäßig überprüfen und sich über Änderungen informieren.

Siehe auch

• Untervermietung

• Mietvertrag mit Indexmiete

• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Weblinks

• Bundesministerium des Innern und für Heimat - Informationen zum Wohnungswesen

• Berliner Senatsverwaltung - Zweckentfremdungsverbot

• Bundesverwaltungsamt - Übersicht Zweckentfremdungsgesetze