Ferienwohnung und Zweckentfremdung
Ferienwohnung vermieten und Zweckentfremdung: Was ist erlaubt? Registrierungspflicht, Genehmigungen und Bußgelder in deutschen Staedten.
Ferienwohnung und Zweckentfremdung
Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung unterliegt in vielen deutschen Städten strengen Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot. Diese Vorschriften sollen den Wohnungsmarkt schützen und verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
Was ist Zweckentfremdung?
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum nicht seiner Bestimmung zum dauerhaften Wohnen zugeführt wird. Die kurzfristige Vermietung an Touristen und Feriengäste entzieht dem regulären Wohnungsmarkt dauerhaft verfügbare Mietwohnungen.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt stellt dies ein erhebliches Problem dar. Die Bundesländer haben deshalb Zweckentfremdungsgesetze erlassen, die den Kommunen Handlungsmöglichkeiten einräumen. Da es keine bundeseinheitliche Regelung gibt, unterscheiden sich die Vorschriften und deren Umsetzung zwischen den Bundesländern und Kommunen erheblich.
Regelungen in deutschen Städten
Berlin
Das Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz regelt die Ferienwohnungsvermietung streng. Die selbstbewohnte Wohnung darf maximal 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung an Touristen vermietet werden. Bei Überschreitung oder nicht selbstgenutzten Wohnungen ist eine Genehmigung des Bezirksamts erforderlich.
Eine Registrierungspflicht besteht für alle Ferienwohnungen. Die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten angegeben werden. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 250.000 Euro geahndet werden.
München
München wendet die bayerischen Zweckentfremdungsvorschriften besonders konsequent an. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro belegt werden. Die Landeshauptstadt führt aktive Kontrollen durch und verfolgt illegale Ferienwohnungsvermietung systematisch.
Hamburg und Nordrhein-Westfalen
In Hamburg ist die kurzzeitige Vermietung unter bestimmten Bedingungen zulässig, wobei eine Registrierungspflicht besteht. Nordrhein-westfälische Städte wie Köln haben seit 2022 die Wohnraum-ID eingeführt. Diese Identifikationsnummer muss in jedem Vermietungsinserat angegeben werden.
Hannover
Hannover verfügt seit Juli 2025 über eine Zweckentfremdungssatzung. Eine genehmigungsfreie Vermietung ist bis zu 12 Wochen jährlich möglich. Darüber hinausgehende Vermietungszeiten erfordern eine behördliche Genehmigung.
Formen der Zweckentfremdung
Die Zweckentfremdungsgesetze erfassen verschiedene Nutzungsarten:
Ferienwohnungsvermietung: Regelmäßige kurzfristige Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt
Leerstand: Dauerhafter Leerstand ohne berechtigten Grund
Gewerbliche Nutzung: Umwandlung von Wohnraum in Büro- oder Geschäftsräume
Abriss: Beseitigung von Wohnraum ohne gleichwertigen Ersatz
Genehmigungsvoraussetzungen
In vielen Städten können Ausnahmegenehmigungen für die Ferienwohnungsvermietung beantragt werden. Die Erfolgsaussichten hängen von verschiedenen Faktoren ab:
Eigenbedarf für kurze Zeiträume
Bei gelegentlicher Vermietung der selbstgenutzten Wohnung während Urlaubszeiten sind die Genehmigungschancen höher. Die zulässige Zeitdauer variiert zwischen den Kommunen (z.B. 60 Tage in Berlin, 12 Wochen in Hannover).
Berufsbedingte Gründe
Bestimmte Berufsgruppen mit häufiger Reisetätigkeit können unter Umständen Ausnahmegenehmigungen erhalten. Auch bestehende gewerbliche Beherbergungsbetriebe genießen teilweise Bestandsschutz.
Härtefälle
Besondere persönliche oder wirtschaftliche Umstände können eine Ausnahmegenehmigung rechtfertigen. Die Behörden prüfen solche Anträge im Einzelfall.
Genehmigungen werden in der Regel befristet erteilt und können mit Auflagen versehen werden.
Bußgelder und Sanktionen
Die Höhe der Bußgelder bei Verstößen gegen Zweckentfremdungsverbote variiert erheblich:
Berlin: Bis zu 100.000 Euro im Regelfall, bis zu 500.000 Euro bei schweren Verstößen
Bayern und Baden-Württemberg: Bis zu 500.000 Euro
Stuttgart: Bis zu 50.000 Euro
Nordrhein-Westfalen: Je nach Kommune unterschiedliche Bußgeldrahmen
Zusätzlich zu Bußgeldern können die Behörden die Rückführung zur Wohnnutzung anordnen. Die illegale Vermietung muss dann sofort eingestellt werden.
Pflichten der Vermietungsplattformen
Plattformen wie Airbnb und Booking.com unterliegen mittlerweile rechtlichen Verpflichtungen:
Prüfung der Registrierungsnummern vor Veröffentlichung von Inseraten
Löschung von Angeboten ohne gültige Registrierung
Datenübermittlung an Behörden im Rahmen von Ermittlungsverfahren
Diese Regelungen erschweren die ungenehmigte Vermietung erheblich. Die Plattformen setzen die Vorgaben zunehmend konsequent um, um eigene Haftungsrisiken zu vermeiden.
Steuerliche Aspekte
Einnahmen aus Ferienwohnungsvermietung unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Seit 2023 existiert für die Steuererklärung die Anlage V-FeWo, die speziell für Einkünfte aus Ferienwohnungen konzipiert wurde.
Die steuerlichen Regelungen unterscheiden sich von der regulären Vermietung. Es gelten besondere Freigrenzen und Abzugsmöglichkeiten. Die Finanzbehörden können Daten von Vermietungsplattformen anfordern und gleichen diese mit Steuererklärungen ab.
Verfahrensablauf bei Verstößen
Bei Verdacht auf illegale Ferienwohnungsvermietung gehen die Behörden in der Regel wie folgt vor:
Ermittlung durch aktive Kontrollen oder Hinweise
Anhörung des Eigentümers
Bei bestätigtem Verstoß: Bußgeldbescheid und/oder Rückführungsanordnung
Bei Nichtbefolgung: Zwangsgeld oder Zwangsvollstreckung
Gegen behördliche Entscheidungen können Widerspruch und gegebenenfalls Klage vor dem Verwaltungsgericht eingelegt werden.
Praktische Hinweise für Vermieter
Vermieter sollten folgende Punkte beachten:
Vor Vermietungsbeginn die örtlichen Zweckentfremdungsvorschriften prüfen
Rechtzeitig Registrierungsnummern beantragen (Bearbeitungsdauer teilweise mehrere Wochen)
Alle Vermietungsvorgänge dokumentieren (Dauer, Mieter, Einnahmen)
Bei Unsicherheiten schriftliche Auskunft der zuständigen Behörde einholen
Kosten-Nutzen-Rechnung unter Berücksichtigung von Steuern, Gebühren und Haftungsrisiken
Die konsequente Einhaltung der lokalen Vorschriften vermeidet Bußgelder und rechtliche Auseinandersetzungen. In Zweifelsfällen empfiehlt sich die Konsultation fachkundiger Beratung.
Rechtsentwicklung und Ausblick
Das Zweckentfremdungsrecht befindet sich in ständiger Weiterentwicklung. Verschiedene Bundesländer haben ihre Gesetze in den letzten Jahren verschärft. Die Registrierungspflichten wurden ausgeweitet, Bußgeldrahmen erhöht und Kontrollmechanismen verstärkt.
Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen, solange der Wohnungsmangel in deutschen Ballungsräumen anhält. Vermieter müssen daher die Rechtslage regelmäßig überprüfen und sich über Änderungen informieren.
Siehe auch
Weblinks
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