Mieterdatenschutz

Ein Mietinteressent zeigte mir neulich einen Fragebogen. Der Vermieter wollte alles wissen. Religionszugehörigkeit. Parteimitgliedschaft. Ob er vorbestraft sei. Ob er Vegetarier sei.

Ich musste lachen. Fast nichts davon war erlaubt.

Der Mieterdatenschutz ist streng. Die DSGVO gilt auch für Vermieter. Wer zu viel fragt, riskiert Bußgelder bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent des Jahresumsatzes.

Warum gibt es Mieterdatenschutz?

Wenn Sie eine Wohnung suchen, müssen Sie viele persoenliche Daten preisgeben. Name, Adresse, Einkommen, Arbeitgeber. Das sind sensible Informationen.

Die DSGVO schützt Sie. Sie regelt, welche Daten auf Grundlage welcher Rechtsgrundlage erhoben werden dürfen. In der Besichtigungsphase gilt das berechtigte Interesse nach Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe f DSGVO. Ab der Bewerbungsphase greift Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b DSGVO als vorvertragliche Massnahme. Besondere Kategorien personenbezogener Daten nach Artikel 9 DSGVO sind grundsaetzlich tabu.

Jeder Vermieter unterliegt der DSGVO. Egal ob er eine Wohnung vermietet oder hundert. Egal ob privat oder gewerblich. Die sogenannte Haushaltsausnahme nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe c DSGVO greift bei der Vermietung nicht, da diese eine wirtschaftliche Taetigkeit darstellt.

Welche Daten darf der Vermieter erheben?

Das hängt vom Stadium der Vermietung ab. Die Datenschutzkonferenz unterscheidet drei Phasen.

Vor der Besichtigung

Für einen Besichtigungstermin darf der Vermieter nur Identifikationsangaben erheben. Name, Vorname und Anschrift sind zulaessig. Der Vermieter darf einen Ausweis zur Sichtkontrolle verlangen, aber keine Kopie davon anfertigen.

Bei gefördertem Wohnraum dürfen auch Angaben zum Wohnberechtigungsschein verlangt werden. Und bei größeren Haustieren wie Hunden kann der Vermieter bereits vorab danach fragen, weil dies die Eignung der Wohnung betrifft.

Nach der Besichtigung

Wenn Sie ernsthaft interessiert sind und sich bewerben, wird es umfangreicher. Zulaessig sind:

Berufliche Situation und Arbeitsverhältnis. Relevant für die Zahlungsfaehigkeit.

Nettoeinkommen zur Bonitaetsprüfung. Aber Belege wie Gehaltsnachweise sollten erst unmittelbar vor Vertragsschluss vorgelegt werden müssen, nicht schon bei allen Interessenten zu Beginn.

Anzahl der einziehenden Personen. Der Vermieter darf wissen, wie viele Erwachsene und Kinder einziehen werden.

Angaben zu laufenden Insolvenzverfahren. Das betrifft die Zahlungsfaehigkeit.

Bei zeitlicher Nähe auch Nachweise zu Räumungstiteln oder erheblichen Mietstreitigkeiten.

Unmittelbar vor Vertragsschluss

Schufa-Auskunft oder Bonitaetsnachweis. Diese Belege dürfen erst ganz am Ende verlangt werden, wenn die Entscheidung zwischen den letzten Kandidaten faellt. Nicht pauschal bei allen Interessenten vorab.

Mietschulden beim Vorvermieter dürfen thematisiert werden. Aber: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung darf nicht zur zwingenden Voraussetzung gemacht werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter keinen Anspruch gegen ihren Vorvermieter auf Ausstellung einer solchen Bescheinigung haben.

Welche Fragen sind verboten?

Viele Fragen gehen zu weit. Der Vermieter hat kein Recht, alles über Sie zu erfahren. Die Datenschutzkonferenz hat ausdrücklich aufgelistet, welche Fragen unzulässig sind.

Verboten sind:

Religionszugehörigkeit. Das sind besondere Kategorien nach Artikel 9 DSGVO und für die Vermietung nicht erforderlich.

Ethnische Herkunft oder Staatsangehörigkeit. Die Datenschutzkonferenz stuft Fragen nach „Rasse", ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit als unzulässig ein. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verbietet zudem Diskriminierung wegen ethnischer Herkunft.

Politische Meinung oder Parteimitgliedschaft. Das sind ebenfalls besondere Kategorien nach Artikel 9 DSGVO.

Mitgliedschaft im Mieterverein oder in Gewerkschaften. Geht den Vermieter nichts an.

Sexuelle Orientierung. Besondere Kategorie nach Artikel 9 DSGVO.

Familienplanung oder Schwangerschaft. Verboten und diskriminierend.

Gesundheitszustand oder Behinderungen. Gesundheitsdaten sind besondere Kategorien nach Artikel 9 DSGVO. Der Vermieter darf nicht nach Diagnosen oder Gesundheitszustand fragen. Auch wenn eine Wohnung nicht barrierefrei ist, besteht kein generelles Fragerecht. Paragrafen 554 BGB regelt zwar Ansprüche auf Zustimmung zu behindertengerechten Umbauten, begründet aber kein Recht des Vermieters, nach sensiblen Gesundheitsdaten zu fragen.

Vorstrafen oder laufende Ermittlungsverfahren. Anders als im Arbeitsrecht sind solche Fragen bei der Wohnungsvermietung grundsaetzlich unzulässig.

Hobbys, Lebensgewohnheiten, Ernaehrung. Alles privat und für die Vermietung nicht relevant.

Diese Fragen verstoessen gegen die DSGVO. Besondere Kategorien personenbezogener Daten dürfen nur in Ausnahmefaellen verarbeitet werden. Beim Mietvertrag liegt kein solcher Ausnahmefall vor.

Was passiert bei verbotenen Fragen?

Sie müssen verbotene Fragen nicht beantworten. Die Berliner Datenschutzbeauftragte schreibt ausdrücklich: Unzulässige Fragen müssen nicht beantwortet werden und können auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden, ohne negative Folgen befürchten zu müssen.

Das bedeutet konkret: Bei unzulässigen Fragen haben Sie ein sogenanntes Recht zur Luege. Die Gerichte haben das in mehreren Entscheidungen bestaetigt.

Wenn der Vermieter später herausfindet, dass Sie bei einer verbotenen Frage geschwindelt haben, kann er den Vertrag nicht anfechten. Die Frage hätte er gar nicht stellen dürfen.

Aber Vorsicht: Das Recht zur Luege gilt nur bei unzulässigen Fragen. Bei zulaessigen Fragen wie zur Anzahl der einziehenden Personen oder zur Bonitaet führt eine Falschauskunft sehr wohl zu Anfechtungs- und Kündigungsrisiken.

Mein Rat: Beantworten Sie erlaubte Fragen vollstaendig und ehrlich. Bei verbotenen Fragen können Sie abwaegen. Überspringen, ausweichen oder notfalls schwindeln.

Datenschutzhinweise in der Selbstauskunft

Der Vermieter muss Sie informieren. Artikel 13 DSGVO verpflichtet ihn zur Transparenz. Sie müssen wissen, welche Daten zu welchen Zwecken auf welcher Rechtsgrundlage erhoben werden. Auch die Speicherdauer und Ihre Betroffenenrechte müssen genannt werden.

Bei Daten, die der Vermieter nicht direkt von Ihnen erhebt, sondern von Dritten, greift Artikel 14 DSGVO mit aehnlichen Informationspflichten.

Fehlt dieser Hinweis, verstoesst der Vermieter gegen die DSGVO. Das ändert nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags, kann aber zu Bußgeldern führen.

Serioes Vermieter haben einen Datenschutzhinweis in ihrer Selbstauskunft. Wenn er fehlt, ist das ein Warnzeichen.

Was passiert mit den Daten?

Wenn Sie die Wohnung bekommen, darf der Vermieter Ihre Daten behalten. Er braucht sie für den Mietvertrag.

Wenn Sie die Wohnung nicht bekommen, müssen die Daten geloescht werden. Artikel 17 Absatz 1 Buchstabe a DSGVO schreibt die Loeschung vor, sobald der Zweck wegfaellt. Papierunterlagen müssen geschreddert werden, digitale Daten geloescht.

Bei Backups ist die Lage differenzierter als oft dargestellt. Die Datenschutzbehörden fordern ein wirksames Loeschkonzept. Das bedeutet: Gelöschte Daten dürfen nicht mehr produktiv genutzt werden. Nach einer Backup-Wiederherstellung müssen sie erneut geloescht werden. Ein sofortiges physisches Loeschen in allen Backup-Systemen ist nicht immer technisch gefordert, solange die organisatorischen Massnahmen greifen.

Die Loeschung muss zeitnah erfolgen. Sobald feststeht, dass ein anderer Mieter die Wohnung bekommt, sind Ihre Daten überfluessig.

Eine Ausnahme gibt es: Wenn der Vermieter sich gegen möegliche Diskriminierungsvorwürfe nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz verteidigen muss, darf er die Daten laenger aufbewahren. In der Praxis werden oft sechs Monate genannt, da AGG-Ansprüche innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden müssen. Aber nur so lange, wie ein Rechtsstreit droht.

Bußgelder bei Verstoessen

Die DSGVO kennt hohe Strafen. Artikel 83 DSGVO sieht bis zu 20 Millionen Euro oder vier Prozent des weltweiten Jahresumsatzes vor, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Der Europaeische Gerichtshof hat 2025 präzisiert, dass bei Konzernen der Gesamtumsatz der Unternehmensgruppe herangezogen wird. Die Aufsichtsbehörden wenden abgestufte Modelle an, die Praxis variiert je nach Schwere des Verstosses.

Private Vermieter werden selten so hart bestraft wie Großunternehmen. Aber Bußgelder im vierstelligen Bereich sind auch für Privatpersonen möglich.

In der Praxis passiert das selten. Die Datenschutzbehörden sind überlastet. Aber das Risiko besteht.

Wichtiger ist der Reputationsschaden. Wenn bekannt wird, dass ein Vermieter unzulässige Fragen stellt, spricht sich das herum.

Was Mieter tun können

Dokumentieren Sie, was der Vermieter gefragt hat. Wenn Sie glauben, dass etwas unzulässig war, können Sie sich beschweren.

Die Beschwerde geht an die Datenschutzbehörde Ihres Bundeslandes. Das Beschwerderecht ist in Artikel 77 DSGVO verankert. Die Behörde prüft den Fall und kann Maßnahmen ergreifen.

Sie können auch Auskunft verlangen. Artikel 15 DSGVO gibt Ihnen das Recht zu erfahren, welche Daten der Vermieter über Sie gespeichert hat, zu welchem Zweck und wie lange.

Und Sie können Loeschung verlangen. Artikel 17 DSGVO gibt Ihnen das Recht auf Loeschung, wenn Sie die Wohnung nicht bekommen haben und die Daten nicht mehr benötigt werden.

Tipps für die Wohnungssuche

Prüfen Sie den Fragebogen. Sind alle Fragen zulaessig? Wenn nicht, wissen Sie, mit wem Sie es zu tun haben.

Beantworten Sie erlaubte Fragen vollständig und ehrlich. Bei Bonitaetsfragen lohnt es sich nicht zu schummeln. Das kommt raus und führt zu Anfechtungs- oder Kündigungsrisiken.

Achten Sie auf den Zeitpunkt von Beleganforderungen. Gehaltsnachweise und Bonitaetsbelege sollten erst unmittelbar vor Vertragsschluss verlangt werden, nicht schon von allen Interessenten zu Beginn.

Bei verbotenen Fragen seien Sie vorsichtig. Leer lassen ist eine Option. Luegen ist bei unzulässigen Fragen erlaubt. Am besten aber: Höflich darauf hinweisen, dass die Frage unzulässig ist.

Fragen Sie nach dem Datenschutzhinweis nach Artikel 13 DSGVO. Wenn er fehlt, ist der Vermieter entweder unorganisiert oder unserioes.

Mein Fazit

Der Mieterdatenschutz schützt Sie vor neugierigen Vermietern. Nicht alles, was Vermieter wissen wollen, dürfen sie auch fragen.

Kennen Sie Ihre Rechte. Beantworten Sie nur, was Sie beantworten müssen. Und wenn ein Vermieter zu weit geht, suchen Sie sich einen anderen.