Nachbarrechtliche Einigung

Eine nachbarrechtliche Einigung bezeichnet eine vertragliche Vereinbarung zwischen benachbarten Grundstückseigentümern, die Abweichungen von gesetzlichen oder bauordnungsrechtlichen Vorschriften ermöglicht. Sie dient der einvernehmlichen Regelung von Konflikten und der Schaffung von Gestaltungsspielräumen, die das Gesetz nur mit Zustimmung des Nachbarn zulässt.

Rechtliche Einordnung

Die nachbarrechtliche Einigung ist ein privatrechtlicher Vertrag. Sie entfaltet zunächst nur schuldrechtliche Wirkung zwischen den Vertragsparteien. Für eine dingliche Wirkung, die auch Rechtsnachfolger bindet, bedarf es zusätzlicher Maßnahmen wie der Eintragung einer Grunddienstbarkeit oder einer Baulast.

Anwendungsbereiche

Nachbarrechtliche Einigungen werden in folgenden Konstellationen benötigt:

Grenzbebauung

Die Landesbauordnungen schreiben Mindestabstände zur Grundstücksgrenze vor. Eine Unterschreitung dieser Abstände ist nur mit Zustimmung des Nachbarn zulässig.

Abstandsflächen

Bauliche Anlagen werfen Abstandsflächen, die grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen müssen. Sollen diese auf das Nachbargrundstück fallen, ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Überbau

Ragt ein Gebäudeteil über die Grundstücksgrenze, bedarf dies, soweit nicht § 912 BGB eingreift, der Zustimmung des Nachbarn.

Fenster zur Grenze

Fenster mit direktem Einblick auf das Nachbargrundstück können nachbarrechtlich problematisch sein. Eine Einigung kann diese Situation regeln.

Abweichende Einfriedungen

Weicht die geplante Einfriedung von den gesetzlichen Vorgaben ab, kann eine nachbarrechtliche Einigung die erforderliche Zustimmung dokumentieren.

Form

Eine nachbarrechtliche Einigung kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Aus Beweisgründen ist jedoch die Schriftform dringend anzuraten. Für besonders bedeutsame Vereinbarungen empfiehlt sich die notarielle Beurkundung, die Rechtssicherheit gewährleistet und die spätere Eintragung im Grundbuch ermöglicht.

Inhalt

Eine sorgfältig formulierte nachbarrechtliche Einigung sollte enthalten:

• Genaue Bezeichnung der beteiligten Grundstücke mit Flurstücksnummern und Lagebezeichnungen

• Präzise Beschreibung des Gegenstands der Vereinbarung

• Regelung einer etwaigen Gegenleistung

• Bestimmung der zeitlichen Geltung (unbefristet oder projektbezogen)

• Regelungen für den Fall des Eigentümerwechsels

Dingliche Absicherung

Die bloße obligatorische Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern bindet nur diese selbst. Rechtsnachfolger sind an solche Vereinbarungen nicht gebunden.

Für eine dauerhafte Absicherung stehen zwei Instrumente zur Verfügung:

Baulast

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen wird. Sie begründet eine gegen jeden Rechtsnachfolger wirkende Verpflichtung. Die Baulast ist das adäquate Instrument für bauordnungsrechtliche Abweichungen.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Sie belastet das dienende Grundstück zugunsten des herrschenden Grundstücks und bindet alle Rechtsnachfolger. Die Grunddienstbarkeit ist das zivilrechtliche Instrument zur dauerhaften Sicherung nachbarrechtlicher Vereinbarungen.

Häufig werden Baulast und Grunddienstbarkeit kombiniert, um sowohl die öffentlich-rechtliche als auch die privatrechtliche Dimension abzusichern.

Kosten

Die notarielle Beurkundung verursacht Gebühren, die sich nach dem Geschäftswert richten. Die Eintragung einer Baulast unterliegt Verwaltungsgebühren, deren Höhe landesrechtlich unterschiedlich geregelt ist. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit verursacht Notar- und Grundbuchgebühren. Die Kostentragung ist Gegenstand der Verhandlung zwischen den Parteien; üblicherweise trägt der Begünstigte die Kosten.

Fehlen eines Anspruchs

Ein Anspruch auf Abschluss einer nachbarrechtlichen Einigung besteht nicht. Die Verweigerung der Zustimmung durch den Nachbarn ist grundsätzlich rechtmäßig. Lediglich bei evident schikanöser Verweigerung kann ausnahmsweise ein Anspruch nach § 226 BGB (Schikaneverbot) in Betracht kommen.

Praktische Bedeutung

Nachbarrechtliche Einigungen ermöglichen eine flexible Grundstücksnutzung jenseits starrer gesetzlicher Vorgaben. Sie sind Ausdruck kooperativer Nachbarschaft und pragmatischer Konfliktlösung. Die rechtliche Absicherung durch Beurkundung und Eintragung ist essentiell, um späteren Streit mit Rechtsnachfolgern zu vermeiden. Bei Immobilienerwerb ist zu prüfen, ob bestehende nachbarrechtliche Einigungen das erworbene Grundstück belasten oder begünstigen.