Hammergrundstück

Von oben betrachtet sieht es aus wie ein Hammer. Vorne ein langer, schmaler Stiel, der zur Straße fuhrt. Hinten ein breiter Kopf, auf dem das Haus steht. Das Hammergrundstück, auch Hinterliegergrundstuck oder Pfeifenstielgrundstück genannt, ist eine besondere Grundstucksform mit eigenen Tucken.

Was genau ist ein Hammergrundstück?

Ein Hammergrundstück liegt hinter einem oder mehreren anderen Grundstucken. Es hat keinen direkten breiten Zugang zur Straße, sondern ist nur uber einen schmalen Streifen erreichbar. Dieser Streifen ist der Stiel des Hammers.

Die eigentliche Nützflache, also dort wo gebaut wird, ist der Kopf. Diese Flache kann genauso groß sein wie bei normalen Grundstucken. Nur der Zugang ist eben eingeschrankt.

Manchmal heissen diese Grundstucke auch Pfeifenstielgrundstück. Das Bild ist das gleiche: Ein langer dunner Stiel und dann eine breitere Flache. Wie bei einer Tabakspfeife.

Wie entstehen Hammergrundstücke?

Meistens durch Teilung. Ein großes Grundstuck wird aufgeteilt. Der vordere Teil behalt den Straßenzugang. Der hintere Teil bekommt nur einen schmalen Durchgang.

Nach Paragraf 19 Baugesetzbuch ist eine Grundstücksteilung gegenuber dem Grundbuchamt zu erklaren. Formal ist das kein Problem. Praktisch entstehen dadurch manchmal unglückliche Zuschnitte.

Fruher war das haufiger. Grundstucke wurden uber Generationen geteilt, fur Kinder abgetrennt, an Nachbarn verkauft. Dabei entstanden viele dieser Hammerformen.

Das zentrale Problem: Erschließung

Ein Hammergrundstück muss erschlossen sein. Ohne Erschließung keine Baugenehmigung. Das deutsche Baurecht ist da streng.

Erschließung bedeutet: Das Grundstuck muss dauerhaft nutzbar sein. Es braucht Zugang zur Straße, Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom. Das alles muss uber den schmalen Stiel laufen.

Und hier liegt das Problem: Der Stiel gehort oft nicht komplett zum Hammergrundstück. Manchmal fuhrt der Weg uber fremdes Land. Dann braucht man ein Wegerecht.

Wegerecht und Grundbuch

Im Verhatnis zwischen vorderem und hinterem Eigentümer zahlt nur, was im Grundbuch steht. Ein Handschlag reicht nicht. Eine mundliche Zusage erst recht nicht.

Nur ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht oder Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sichert die ordnungsgemasse Nützung des Hammergrundstücks. Diese Eintragung nennt sich Grunddienstbarkeit.

Ohne diese Eintragung kann der vordere Eigentümer jederzeit den Weg sperren. Dann steht das Hinterliegerhaus plotzlich ohne Zugang da.

Baugenehmigung und Erschließung

Die Baubehorde pruft bei jedem Bauantrag die Erschließung. Fur Hammergrundstücke heißt das: Der Antragsteller muss nachweisen, dass er das Grundstuck dauerhaft nutzen kann.

Ein Mietvertrag oder Pachtvertrag fur den Zugang reicht nicht. Diese Vertrage konnen gekündigt werden. Die Erschließung ware dann nicht mehr dauerhaft gesichert. Also keine Baugenehmigung.

Es muss ein dingliches Recht sein. Eine Grunddienstbarkeit, im Grundbuch eingetragen. Nur das gibt der Behorde die Sicherheit, dass das Grundstuck auch in zwanzig Jahren noch erreichbar ist.

Anforderungen an die Zufahrt

Die Bauordnungen der Lander stellen Anforderungen an Zufahrten. In Hamburg zum Beispiel gilt: Die Zuwegung muss an einen befahrbaren öffentlichen Weg grenzen. Sie soll gerade sein und nicht länger als 75 Meter.

Das hat praktische Gründe. Die Feuerwehr muss im Notfall ans Haus kommen. Krankenwagen müssen anfahren können. Müllabfuhr, Lieferanten, Handwerker - alle brauchen Zugang.

Wenn die Zufahrt zu schmal ist, kann die Baubehorde Auflagen machen. Stellplätze am Anfang des Stiels, breitere Durchfahrten, Wendemoglichkeiten.

Hohere Kosten

Hammergrundstücke sind teurer im Unterhalt. Nicht wegen des Grundstückswerts, der ist oft niedriger. Sondern wegen der Erschließungskosten.

Wasser, Abwasser, Strom, Gas - alle Leitungen müssen uber den langen Stiel geführt werden. Je länger der Stiel, desto länger die Leitungen. Und desto höher die Anschlusskosten.

Bei Straßenbaumaßnahmen werden die Anliegerbeiträge nach Grundstücksflaeche oder Frontlänge berechnet. Das kann bei Hammergrundstücken unglücklich ausfallen.

Vor- und Nachteile

Hammergrundstücke haben Vor- und Nachteile:

Vorteile: Sie liegen ruhig, abseits vom Straßenlärm. Sie haben oft keine direkten Nachbarn an drei Seiten. Sie bieten Privatsphaere.

Nachteile: Die Erschließung ist kompliziert. Die Anschlusskosten sind höher. Der Wiederverkauf kann schwieriger sein, weil nicht jeder Käufer so ein Grundstück will.

Auch die Grundstückssteuer kann betroffen sein. Der Zuschnitt fließt in die Bewertung ein.

Was beachten beim Kauf?

Wer ein Hammergrundstück kaufen will, sollte einiges prüfen:

Erstens: Ist ein Wegerecht eingetragen? Im Grundbuch nachschauen. Nicht auf Aussagen des Verkäufers verlassen.

Zweitens: Wie breit ist der Stiel? Reicht er für ein Auto? Für einen Umzugswagen? Für die Feuerwehr?

Drittens: Wie lang ist der Stiel? Was kosten die Leitungen?

Viertens: Was steht im Bebauungsplan? Darf hinten überhaupt gebaut werden?

Fünftens: Wie ist das Verhältnis zum vorderen Nachbarn? Wenn der den Stiel blockiert, gibt es Ärger.

Das Notwegerecht als Notlösung

Wenn kein Wegerecht besteht und auch keines vereinbart werden kann, bleibt das Notwegerecht. Paragraf 917 BGB gibt einem Grundstückseigentümer das Recht, einen Notweg uber fremdes Land zu verlangen, wenn sein Grundstück sonst nicht erreichbar ist.

Aber: Das Notwegerecht ist keine dauerhafte Lösung. Es ist ein Behelf. Und es kostet Notwegrente. Außerdem darf man den Notstand nicht selbst verschuldet haben.

Wer ein Hammergrundstück kauft und dabei das Wegerecht vergisst, kann sich auf das Notwegerecht berufen. Aber elegant ist das nicht.

Fazit

Hammergrundstücke sind Sonderfälle. Sie können attraktiv sein, wenn die Erschließung geklärt ist. Sie können zum Alptraum werden, wenn sie es nicht ist.

Der wichtigste Rat: Vor dem Kauf das Grundbuch prüfen. Steht da ein Wegerecht? Ist die Erschließung gesichert? Wenn ja, kann ein Hammergrundstück ein ruhiges Zuhause sein. Wenn nein, lieber die Finger davon lassen.