Erbschaftssteuer bei Immobilien

Die Erbschaftssteuer erfasst den Erwerb von Vermögen von Todes wegen. Bei Immobilienübertragungen kann sie erhebliche steuerliche Belastungen zur Folge haben. Durch Kenntnis der Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten lässt sich die Steuerlast optimieren.

Bewertung von Immobilien

Seit 2023 erfolgt die Bewertung geerbter Immobilien auf Basis des Verkehrswerts. Die Finanzverwaltung ermittelt einen Bedarfswert nach standardisierten Verfahren:

Vergleichswertverfahren: Anwendung bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern durch Heranziehung vergleichbarer Verkäufe

Ertragswertverfahren: Berücksichtigung der erzielbaren Mieteinnahmen, typisch bei vermieteten Objekten

Sachwertverfahren: Separate Bewertung von Grund und Boden sowie Gebäudesubstanz, häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Die Bewertungsergebnisse orientieren sich am tatsächlichen Marktwert. Gegen die behördliche Bewertung kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt werden.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Die Höhe des persönlichen Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser:

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkelkinder (bei lebenden Eltern): 200.000 Euro
Enkelkinder (bei vorverstorbenen Eltern): 400.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
Nicht verwandte Personen und Lebensgefährten: 20.000 Euro

Die Freibeträge gelten pro Erbfall und Erwerber. Bei mehreren Erben kann jeder seinen individuellen Freibetrag geltend machen.

Steuersätze

Bei Überschreitung des Freibetrags wird Erbschaftssteuer nach progressiven Sätzen erhoben, die sich nach dem steuerpflichtigen Erwerb und der Steuerklasse richten.

Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder, Enkel):

Bis 75.000 Euro: 7 Prozent
75.001 bis 300.000 Euro: 11 Prozent
300.001 bis 600.000 Euro: 15 Prozent
600.001 bis 6.000.000 Euro: 19 Prozent
Darüber gestaffelt bis 30 Prozent

Steuerklasse II (Geschwister, Neffen, geschiedene Ehepartner): Erhöhte Sätze von 15 bis 43 Prozent

Steuerklasse III (entfernte Verwandte und nicht verwandte Personen): Sätze von 30 bis 50 Prozent

Steuerbefreiung für das Familienheim

Für das selbstgenutzte Familienheim besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung:

Ehepartner: Vollständige Steuerbefreiung ohne Wohnflächenbegrenzung bei eigener Nutzung durch den Erblasser vor dem Erbfall und Fortsetzung der Selbstnutzung durch den überlebenden Ehegatten für mindestens zehn Jahre

Kinder: Steuerbefreiung bis 200 Quadratmeter Wohnfläche bei Selbstnutzung durch den Erblasser vor dem Erbfall und Fortsetzung der Selbstnutzung für mindestens zehn Jahre. Übersteigende Flächen werden anteilig besteuert.

Bei Aufgabe der Selbstnutzung vor Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgt rückwirkende Besteuerung. Ausnahmen gelten bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Vorweggenommene Erbfolge durch Schenkung

Die Freibeträge der Erbschaftssteuer entsprechen denen der Schenkungsteuer und können alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Durch systematische Schenkungen zu Lebzeiten lässt sich die steuerliche Belastung erheblich reduzieren. Bei einer Übertragung von 400.000 Euro an ein Kind bleibt diese steuerfrei. Nach Ablauf von zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung.

Über mehrere Dekaden können erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen werden.

Nießbrauchvorbehalt

Eine verbreitete Gestaltung zur Steuerminderung ist die Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt. Der Übertrag ende behält das Recht zur Nutzung oder zur Vereinnahmung der Mieterträge.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb. Die Höhe richtet sich nach der statistischen Lebenserwartung und den jährlichen Nutzungswerten. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Nießbrauchwert und niedriger die Steuerlast.

Verbindlichkeiten

Auf der Immobilie lastende Schulden mindern den steuerpflichtigen Erwerb. Bei einem Immobilienwert von 600.000 Euro und einer Restschuld von 200.000 Euro beträgt der steuerpflichtige Erwerb 400.000 Euro.

Die Verbindlichkeiten gehen auf den Erben über, der die weitere Bedienung zu übernehmen hat.

Verfahren nach dem Erbfall

Nach einem Erbfall mit Immobilienvermögen sind folgende Schritte durchzuführen:

Anzeige des Erbes beim Finanzamt innerhalb von drei Monaten bei Überschreitung der Anzeigegrenze von 12.000 Euro
Zusammenstellung abzugsfähiger Kosten (Bestattungskosten, Nachlassverbindlichkeiten, Pflichtteilsansprüche)
Prüfung der behördlichen Bewertung, gegebenenfalls Vorlage eines Gegengutachtens
Optimale Nutzung von Freibeträgen und Steuerbefreiungen, insbesondere der Familienheimregelung

Steuerplanung

Bei umfangreichem Immobilienvermögen ist eine frühzeitige Nachfolgeplanung empfehlenswert. Die Kombination aus vorweggenommener Erbfolge, Nießbrauch und systematischer Nutzung der Freibeträge ermöglicht eine erhebliche Reduzierung der Steuerbelastung für die nachfolgende Generation.