Erhöhte Abschreibungen bei Immobilien

Neben der regulären linearen Absetzung für Abnutzung (AfA) sieht das Einkommensteuergesetz verschiedene Möglichkeiten erhöhter Abschreibungen vor. Diese ermöglichen eine beschleunigte steuerliche Geltendmachung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und führen zu höheren Steuerersparnissen in den Anfangsjahren.

Was sind erhöhte Abschreibungen?

Unter erhöhten Abschreibungen versteht man alle Methoden, die über die normale lineare AfA hinausgehen. Sie ermöglichen es, in kürzerer Zeit mehr vom Gebäudewert steuerlich geltend zu machen.

Das Ziel: Schneller abschreiben, früher Steuern sparen. Gerade für Investoren, die in den ersten Jahren nach dem Kauf hohe Steuervorteile brauchen, kann das interessant sein.

Es gibt verschiedene Wege zu erhöhten Abschreibungen:

Die degressive Abschreibung mit 5% für Neubauten

Die Sonderabschreibung für energieeffiziente Mietwohnungen

Die verkürzte Restnutzungsdauer durch Gutachten

Erhöhte Sätze für Gebäude bestimmter Baujahre

Degressive AfA seit 2024

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive Abschreibung für Wohngebäude wieder eingeführt. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können 5% vom Restwert abgeschrieben werden.

Im Vergleich zur linearen AfA von 3% bringt das gerade in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungsbeträge. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro sind das im ersten Jahr 20.000 Euro statt 12.000 Euro.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Für Mietwohnungsneubauten mit besonders hohem Energiestandard gibt es zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten. Wer ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG baut, kann vier Jahre lang jeweils 5% Sonderabschreibung nutzen.

Das kommt zur normalen oder degressiven AfA obendrauf. In den ersten vier Jahren summiert sich das theoretisch auf bis zu 10% pro Jahr.

Die Voraussetzungen sind allerdings anspruchsvoll:

Effizienzhaus 40 Standard ist Pflicht

Nachhaltigkeitszertifikat QNG erforderlich

Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter

Bemessungsgrundlage maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter

Gerade in Ballungsräumen wird die Baukostenobergrenze oft gerissen. Dann entfällt der Anspruch.

Verkürzte Restnutzungsdauer

Bei älteren Gebäuden kann ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen. Die Logik: Wenn das Gebäude keine 50 Jahre mehr hält, muss es schneller abgeschrieben werden.

Ein Gebäude von 1970 hat rechnerisch noch 50 Jahre Restnutzungsdauer bei 2% AfA. Zeigt das Gutachten aber nur noch 25 Jahre, verdoppelt sich der Abschreibungssatz auf 4%.

Das Einsparpotenzial ist erheblich. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro bedeuten 4% statt 2% einen Unterschied von 6.000 Euro pro Jahr.

Allerdings prüfen die Finanzämter solche Gutachten kritisch. Das Bundesfinanzministerium hat die Anforderungen verschärft. Ein seriöses Gutachten muss nachvollziehbar begründen, warum die Restnutzungsdauer verkürzt ist. Pauschale Online-Gutachten werden oft nicht anerkannt.

Erhöhte Sätze für Altbauten

Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein erhöhter linearer AfA-Satz von 2,5% statt 2%. Das ist keine riesige Verbesserung, aber über die Jahre summiert es sich.

Bei einem Vorkriegsgebäude mit 200.000 Euro Gebäudewert macht der Unterschied 1.000 Euro pro Jahr aus. Über 40 Jahre sind das 40.000 Euro zusätzliche Abschreibung.

Kombinationsmöglichkeiten

Manche erhöhten Abschreibungen lassen sich kombinieren, andere nicht:

Degressive AfA plus Sonderabschreibung nach § 7b ist möglich. Das bringt die maximale Steuerersparnis in den ersten Jahren.

Degressive AfA plus Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geht nicht. Wer die degressive Methode wählt, verzichtet auf diese Option.

Verkürzte Restnutzungsdauer und lineare AfA können kombiniert werden, aber nicht mit der degressiven AfA für Neubauten (die gilt ja nur für neue Gebäude).

Wann lohnen sich erhöhte Abschreibungen?

Die Entscheidung hängt von der individuellen Situation ab:

Hohes Einkommen in den ersten Jahren: Dann bringen frühe Steuerersparnisse mehr. Degressive AfA und Sonderabschreibungen sind interessant.

Gleichmäßiges Einkommen über viele Jahre: Die lineare AfA kann dann besser passen, weil sie einen konstanten Steuervorteil bietet.

Älteres Gebäude mit Sanierungsbedarf: Ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer könnte sich lohnen.

Praktische Überlegungen

Vor der Entscheidung für eine bestimmte Abschreibungsmethode sollte eine Berechnung stehen. Wie entwickelt sich das Einkommen in den nächsten Jahren? Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?

Steuerberater können verschiedene Szenarien durchrechnen und die optimale Strategie empfehlen. Bei Objekten im sechsstelligen Bereich sind die Unterschiede oft erheblich genug, um professionelle Beratung zu rechtfertigen.

Die erhöhten Abschreibungen sind einer der Hebel, mit denen Immobilieninvestoren ihre Rendite verbessern können. Wer sie nicht nutzt, lässt Geld liegen.