Anschlusskosten

Ein Bauherr kam letzte Woche zu mir, ziemlich frustriert. Er hatte ein günstiges Grundstück am Ortsrand gefunden. Der Preis war toll, die Lage auch. Was er übersehen hatte: Das Grundstück war nicht erschlossen. Die Anschlusskosten für Wasser, Strom und Kanal verschlangen am Ende fast 25.000 Euro. Das hatte er so nicht eingeplant.

Was sind Anschlusskosten?

Unter Anschlusskosten versteht man alle Ausgaben, die entstehen, um ein Grundstück an die öffentliche Versorgung anzuschließen. Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telekommunikation - all das muss vom Netz bis ins Haus gebracht werden.

Man unterscheidet zwischen öffentlicher und privater Erschließung:

Die öffentliche Erschließung umfasst alles bis zur Grundstücksgrenze. Hier ist die Gemeinde zuständig und stellt die Kosten in Rechnung.

Die private Erschließung - auch Hausanschlusskosten genannt - betrifft den Bereich von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlussraum. Das organisiert und bezahlt der Bauherr selbst.

Die einzelnen Positionen im Überblick

Stromanbindung: Die Herstellung des Hausanschlusses kostet je nach Entfernung zum nächsten Verteiler zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Bei größeren Entfernungen oder aufwendigen Tiefbauarbeiten kann es teurer werden.

Wasseranschluss: Hier müssen Sie mit 2.000 bis 5.000 Euro rechnen. Die Kosten hängen von der Leitungslänge und den örtlichen Gegebenheiten ab.

Gasanschluss: Falls gewünscht, liegt der Preis bei etwa 1.500 bis 2.500 Euro. Nicht überall ist ein Gasanschluss verfügbar oder sinnvoll.

Abwasseranschluss: Der Kanalanschluss schlägt mit 3.000 bis 5.000 Euro zu Buche. Dazu kommen eventuell Gebühren für die Einleitung.

Telekommunikation: Telefon und Internet kosten etwa 500 bis 1.500 Euro. Bei Glasfaseranbindung kann es mehr sein.

Gesamtkosten für ein durchschnittliches Grundstück

Rechnet man alles zusammen, landen die meisten Bauherren bei Anschlusskosten zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Bei ungünstiger Lage oder großen Grundstücken kann es auch deutlich mehr werden.

Diese Summe sollte im Finanzierungsplan stehen. Viele Käufer unterschätzen diese Position oder vergessen sie ganz. Das rächt sich später.

Wann werden die Kosten fällig?

Die Erschließungsbeiträge der Gemeinde werden meist vor Baubeginn oder bei Fertigstellung fällig. Ein Bescheid kommt per Post, die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat.

Die privaten Anschlusskosten fallen an, wenn die jeweiligen Arbeiten durchgeführt werden. Die Versorger schicken Angebote, nach Beauftragung wird zeitnah abgerechnet.

Unterschiede zwischen Baugebieten

Ob und welche Anschlusskosten anfallen, hängt stark vom Erschließungszustand ab:

Im Neubaugebiet sind die Leitungen meist schon bis zum Grundstück verlegt. Die Kosten für diese öffentliche Erschließung stecken dann oft im Grundstückspreis oder werden separat als Erschließungsbeitrag berechnet.

Bei Einzelgrundstücken außerhalb geschlossener Bebauung sieht es anders aus. Hier muss möglicherweise eine längere Strecke überbrückt werden. Das treibt die Kosten in die Höhe.

Die Abkürzungen im Grundbuch

Beim Grundstückskauf geben bestimmte Abkürzungen Hinweise auf den Erschließungszustand:

"ebf" steht für erschließungsbeitragsfrei. Die öffentliche Erschließung ist abgeschlossen und bezahlt.

"ebp" bedeutet erschließungsbeitragspflichtig. Es werden noch Beiträge fällig.

Diese Information findet sich im Bodenrichtwert oder kann bei der Gemeinde erfragt werden.

Kostenverteilung bei mehreren Eigentümern

Wird eine Straße neu erschlossen und mehrere Grundstücke angeschlossen, werden die Kosten aufgeteilt. Die Verteilung erfolgt meist nach Grundstücksgröße oder Frontmeteranzahl.

Das kann fair sein, aber auch ungerecht wirken. Ein kleines Grundstück am Ende der Leitung profitiert genauso vom Anschluss wie ein großes am Anfang, zahlt aber weniger.

Steuerliche Behandlung

Die Anschlusskosten gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Bei vermieteten Objekten fließen sie in die Abschreibungsbemessungsgrundlage ein.

Bei selbst genutzten Immobilien gibt es keine steuerliche Entlastung. Die Kosten sind aus versteuertem Einkommen zu zahlen.

Praktischer Rat vor dem Grundstückskauf

Vor dem Kauf eines unerschlossenen oder teilerschlossenen Grundstücks sollten Sie:

Bei der Gemeinde nach offenen Erschließungsbeiträgen fragen. Stehen größere Maßnahmen bevor?

Die Versorger kontaktieren und Angebote für die Anschlüsse einholen. Die Preise variieren erheblich.

Die Entfernung zu den nächsten Anschlusspunkten prüfen. Lange Leitungswege kosten extra.

Im Kaufvertrag klären, wer welche Kosten trägt. Manchmal übernimmt der Verkäufer einen Teil.

Die Anschlusskosten können ein günstiges Grundstück teuer machen. Wer vorher rechnet, erlebt keine bösen Überraschungen.