Einheitswert

Der Einheitswert war über Jahrzehnte die maßgebliche Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Deutschland. Mit der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 wurde er durch aktualisierte Bewertungsverfahren abgelöst.

Definition und Funktion

Der Einheitswert bezeichnet einen vom Finanzamt festgestellten standardisierten Wert für Grundstücke und Gebäude. Er diente als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und teilweise für die Gewerbesteuer.

Die Besonderheit des Einheitswerts lag in seiner Orientierung an historischen Wertverhältnissen. Die Bewertung basierte in den alten Bundesländern auf Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964, in den neuen Bundesländern sogar auf denen vom 1. Januar 1935.

Die Bewertung beruhte damit auf Daten, die 60 bis 90 Jahre zurücklagen.

Bewertungsverfahren

Je nach Grundstücksart kamen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Anwendung:

Ertragswertverfahren: Bei Wohn- und Geschäftsgrundstücken wurde die Jahresrohmiete zum jeweiligen Bewertungsstichtag (1964 oder 1935) mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger richtete sich nach Baujahr, Bauart und Lage.

Sachwertverfahren: Dieses Verfahren fand Anwendung, wenn keine Mietdaten vorlagen. Grund und Boden, Gebäude sowie Außenanlagen wurden separat bewertet und addiert.

Bodenwertverfahren: Bei unbebauten Grundstücken erfolgte die Bewertung durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenwert zum Bewertungsstichtag.

Wertdiskrepanz zum Marktwert

Die Verwendung historischer Bewertungsmaßstäbe führte zu erheblichen Abweichungen zwischen Einheitswert und tatsächlichem Verkehrswert. Immobilien mit einem Marktwert von 500.000 Euro konnten einen Einheitswert von 50.000 Euro aufweisen.

Diese Unterbewertung wirkte sich steuermindernd auf die Grundsteuer aus, führte jedoch zu systematischen Ungleichbehandlungen. Die regionale Wertentwicklung seit 1964 verlief stark divergent. Während in einigen Regionen erhebliche Wertsteigerungen zu verzeichnen waren, stagnierten die Preise in anderen Gebieten. Die Einheitswerte bildeten diese Entwicklungen nicht ab.

Bundesverfassungsgerichtsentscheidung

Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig. Die Richter stellten fest, dass die veralteten Bewertungsmaßstäbe zu einer Verletzung des Gleichheitssatzes des Grundgesetzes führen.

Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen. Die Frist für die gesetzliche Neuregelung lief bis Ende 2019, die Umsetzung sollte bis 2025 abgeschlossen sein.

Grundsteuerreform 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gelten neue Bewertungsregelungen für die Grundsteuer. Der Einheitswert wurde durch den Grundsteuerwert ersetzt.

Im Bundesmodell fließen aktuelle Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr in die Bewertung ein. Die Bewertung orientiert sich näher an den tatsächlichen Marktverhältnissen.

Mehrere Bundesländer haben eigene Bewertungsmodelle eingeführt. Bayern wendet ein Flächenmodell an, das ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen berücksichtigt. Baden-Württemberg nutzt ein modifiziertes Bodenwertmodell.

Einheitswertbescheid

Eigentümer erhielten vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid, der den festgestellten Wert dokumentierte. Dieser Bescheid war ein Grundlagenbescheid, der in die Grundsteuerberechnung einging und separat angefochten werden konnte.

Mit der Grundsteuerreform wurden neue Grundsteuerwertbescheide erlassen. Die Einheitswertbescheide haben ihre Rechtsrelevanz verloren.

Verbleibende Bedeutung

Obwohl der Einheitswert für die Grundsteuer keine Anwendung mehr findet, kann er in Einzelfällen noch relevant sein:

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wurde der Einheitswert früher als Bewertungsmaßstab herangezogen. Seit 2009 erfolgt die Bewertung jedoch zum Verkehrswert.

In langjährigen Verträgen oder spezifischen Rechtsverhältnissen, wie beispielsweise Erbpachtverträgen aus den 1970er Jahren, können noch Bezugnahmen auf den Einheitswert enthalten sein.

Aktuelle Relevanz

Für die überwiegende Mehrheit der Immobilieneigentümer hat der Einheitswert keine praktische Bedeutung mehr. Die Grundsteuer wird auf Basis des neuen Grundsteuerwerts berechnet.

Dokumente mit Einheitswerten können archiviert werden. Für aktuelle steuerliche Fragestellungen sind sie nicht mehr maßgeblich.

Die Ablösung des Einheitswerts durch zeitgemäße Bewertungsverfahren war aufgrund der verfassungsrechtlichen Vorgaben notwendig und trägt zu einer gleichmäßigeren steuerlichen Behandlung von Grundvermögen bei.