Degressive Abschreibung bei Immobilien

Mit Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes im März 2024 wurde die degressive Abschreibung für Wohngebäude wieder eingeführt. Diese Abschreibungsmethode ermöglicht initial höhere Absetzungsbeträge als die lineare Alternative.

Definition und Funktionsweise

Bei der degressiven Abschreibung wird ein konstanter Prozentsatz auf den jeweils verbleibenden Buchwert angewendet. Im Gegensatz zur linearen Methode, bei der jährlich der gleiche Betrag abgeschrieben wird, sinken die Abschreibungsbeträge bei der degressiven Methode kontinuierlich.

Der degressive Abschreibungssatz beträgt 5 Prozent vom Restwert. Die Berechnung erfolgt nicht auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten, sondern auf den jeweils verbleibenden Buchwert.

Berechnungsbeispiel bei 200.000 Euro Gebäudewert:

• Jahr 1: 5 Prozent von 200.000 Euro = 10.000 Euro Abschreibung, Restwert 190.000 Euro

• Jahr 2: 5 Prozent von 190.000 Euro = 9.500 Euro Abschreibung, Restwert 180.500 Euro

• Jahr 3: 5 Prozent von 180.500 Euro = 9.025 Euro Abschreibung

Die Abschreibungsbeträge nehmen jährlich ab, während die Anfangsbeträge deutlich über denen der linearen Methode liegen.

Anwendungsvoraussetzungen

Die degressive Abschreibung kann unter folgenden Bedingungen genutzt werden:

• Das Objekt muss ein Wohngebäude sein (Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen)

• Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen

• Das Gebäude muss zur Erzielung von Einkünften dienen (Vermietung)

Die Regelung gilt nicht rückwirkend für vor Oktober 2023 erworbene oder fertiggestellte Objekte.

Vergleich mit linearer Abschreibung

Beispielrechnung bei 300.000 Euro Anschaffungskosten:

Linear (3 Prozent):

• Jährlich konstant: 9.000 Euro

• Nach 5 Jahren kumuliert: 45.000 Euro

Degressiv (5 Prozent):

• Jahr 1: 15.000 Euro

• Jahr 2: 14.250 Euro

• Jahr 3: 13.538 Euro

• Jahr 4: 12.861 Euro

• Jahr 5: 12.218 Euro

• Nach 5 Jahren kumuliert: 67.867 Euro

Die Differenz nach fünf Jahren beträgt 22.867 Euro an zusätzlicher Abschreibung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht dies einer Steuerersparnis von circa 9.600 Euro.

Eignung der Methoden

Vorteilhaft für die degressive Abschreibung:

• Hohe Einkünfte in den Anfangsjahren, die steuerlich gemindert werden sollen

• Mittelfristige Haltedauer der Immobilie

• Liquiditätsbedarf in der Anfangsphase, beispielsweise für Kreditservicierung

Vorteilhaft für die lineare Abschreibung:

• Stabile Einkommenssituation über den gesamten Zeitraum

• Langfristige Haltestrategie

• Präferenz für gleichmäßige Steuervorteile über die Nutzungsdauer

Methodenwechsel

Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich. Der umgekehrte Wechsel ist ausgeschlossen.

Nach dem Wechsel wird der verbleibende Restwert linear über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Entscheidung kann in jedem Wirtschaftsjahr neu getroffen werden.

Ein typischer Wechselzeitpunkt liegt vor, wenn die degressiven Beträge soweit gesunken sind, dass die lineare Methode höhere Abschreibungen ermöglichen würde.

Einschränkungen

Während der Anwendung der degressiven Abschreibung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung gemäß § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ausgeschlossen.

Bei Schäden, die normalerweise eine Sonderabschreibung ermöglichen würden, muss zwischen der Nutzung der Sonderabschreibung (mit Wechsel zur linearen AfA) und der Beibehaltung der degressiven Methode gewählt werden.

Kombination mit Sonderabschreibungen

Die degressive Abschreibung kann mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG für energieeffiziente Neubauten kombiniert werden. Bei Effizienzhäusern 40 mit Nachhaltigkeitssiegel können beide Instrumente parallel genutzt werden.

In den ersten vier Jahren summiert sich der Abschreibungssatz theoretisch auf bis zu 10 Prozent jährlich (5 Prozent degressiv plus bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung).

Steuerliche Umsetzung

Die Methodenwahl erfolgt im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung durch entsprechende Angaben in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Eine formale Antragstellung ist nicht erforderlich.

Die Wahl wird durch die Deklaration der degressiven Abschreibungsbeträge dokumentiert und ist für das betreffende Wirtschaftsjahr bindend.

Wirtschaftliche Bewertung

Die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung erweitert die Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren. Die Wahl der optimalen Methode hängt von der individuellen Einkommenssituation, der Haltedauer und der Finanzierungsstruktur ab. Eine steuerliche Beratung zur Ermittlung der vorteilhaftesten Variante ist empfehlenswert.