Abschreibung bei Immobilien

Die steuerliche Abschreibung von Gebäuden, fachlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, ist ein zentrales Instrument im deutschen Einkommensteuerrecht. Sie ermöglicht die systematische Berücksichtigung der Wertminderung von Gebäuden über deren Nutzungsdauer bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Grundprinzip der Abschreibung

Die Abschreibung basiert auf der steuerrechtlichen Anerkennung, dass Gebäude durch Alterung und Nutzung einem kontinuierlichen Wertverzehr unterliegen. Bausubstanz, technische Anlagen und Gebäudebestandteile haben eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Die Höhe der Abschreibung bestimmen § 7 Abs. 4 und 5a Einkommensteuergesetz (EStG). Der Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung folgt aus § 9 Abs. 1 Satz 3 EStG. Die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass im jeweiligen Veranlagungszeitraum tatsächliche Ausgaben anfallen.

Ein wesentlicher Grundsatz: Grund und Boden unterliegen keiner Abschreibung, da nach steuerrechtlicher Auffassung keine Wertminderung durch Abnutzung erfolgt. Bei jedem Immobilienerwerb ist daher eine Kaufpreisaufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil erforderlich. Ausschließlich der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Die Höhe der linearen Abschreibung richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes:

Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022: 3 Prozent jährlich Entspricht einer rechnerischen Nutzungsdauer von 33 Jahren und vier Monaten. Der erhöhte Satz wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 mit Wirkung zum 1. Januar 2023 eingeführt.

Wohngebäude, fertiggestellt zwischen 1925 und 2022: 2 Prozent jährlich Standardabschreibung über 50 Jahre, anwendbar für die Mehrheit der Bestandsimmobilien.

Wohngebäude, fertiggestellt vor 1925: 2,5 Prozent jährlich Verkürzte Nutzungsdauer von 40 Jahren für Altbauten.

Nichtwohngebäude: 3 Prozent jährlich nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG, wenn sie zum Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Erfüllt ein Nichtwohngebäude diese Voraussetzung nicht, gelten die Sätze der Nr. 2: 3 Prozent nur bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, sonst 2 Prozent bzw. 2,5 Prozent. Dies betrifft insbesondere privat gehaltene Nichtwohngebäude mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem Abschreibungssatz von 3 Prozent ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 9.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent resultiert eine jährliche Steuerminderung von 3.780 Euro.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz (BGBl I 2024 Nr. 108, verkündet am 27. März 2024) wurde für Wohngebäude die degressive Abschreibung wieder eingeführt. Die Regelung gilt für Objekte mit Baubeginnanzeige zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Bei Anschaffung muss der Kaufvertragsabschluss in diesem Zeitraum erfolgen und der Erwerb bis zum Jahresende der Fertigstellung.

Bei der degressiven Abschreibung werden jährlich 5 Prozent vom jeweils verbleibenden Buchwert abgeschrieben. Die Abschreibungsbeträge sind in den Anfangsjahren deutlich höher als bei der linearen Methode und sinken kontinuierlich.

Berechnungsbeispiel bei 300.000 Euro Gebäudewert:

Jahr 1: 15.000 Euro (5% von 300.000 Euro)
Jahr 2: 14.250 Euro (5% von 285.000 Euro)
Jahr 3: 13.538 Euro (5% von 270.750 Euro)

Die degressive Variante eignet sich für Investoren mit hohen Einkünften in den Anfangsjahren. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist jederzeit möglich und steuerlich sinnvoll, sobald die lineare Rate höher wird. Der umgekehrte Wechsel von linear zurück zu degressiv ist ausgeschlossen.

Verkürzte Restnutzungsdauer

Bei älteren Gebäuden kann durch Sachverständigengutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Attestiert ein Gutachter beispielsweise nur noch 25 Jahre anstelle von 50 Jahren, erhöht sich der Abschreibungssatz von 2 Prozent auf 4 Prozent.

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, das sehr strenge Anforderungen an Gutachten stellte, wurde durch BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich bleibt die BFH-Rechtsprechung: Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass verschiedene geeignete Darlegungsmethoden zulässig sind und kein Zwang zu einem reinen Bausubstanzgutachten besteht (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19). Die Verwaltungspraxis orientiert sich mittlerweile wieder stärker an dieser Rechtsprechung.

Bemessungsgrundlage

Die Abschreibung bezieht sich nicht ausschließlich auf den Kaufpreis, sondern umfasst die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudeanteils:

Kaufpreis des Gebäudeanteils (nach Kaufpreisaufteilung)
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein; Thüringen seit 1. Januar 2024: 5,0 Prozent; Bremen seit 1. Juli 2025: 5,5 Prozent)
Notarkosten
Maklerprovision
Grundbuchgebühren

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können sich die Nebenkosten auf 30.000 bis 40.000 Euro belaufen, die nach der Kaufpreisaufteilung anteilig dem Gebäudeanteil zugeordnet werden und so die Abschreibungsbasis erhöhen.

Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Darlehenszinsen werden bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung separat als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG geltend gemacht.

Voraussetzung: Einkünfteerzielung

Die Gebäudeabschreibung ist nur bei vermieteten Immobilien zulässig. Selbstgenutzte Eigenheime sind von der Abschreibung ausgeschlossen.

Bei teilweiser Eigennutzung erfolgt eine anteilige Berechnung. Bewohnt der Eigentümer eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus selbst, kann nur die vermietete Einheit abgeschrieben werden.

Bei Vermietung an Angehörige gelten seit dem 1. Januar 2021 differenzierte Regelungen:

Bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: voller Werbungskostenabzug einschließlich AfA
Bei 50 bis unter 66 Prozent: voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose, andernfalls anteilige Kürzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete
Bei unter 50 Prozent: stets nur anteiliger Abzug im Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete

Bestandsimmobilien

Bei Erwerb gebrauchter Immobilien bestimmt das ursprüngliche Fertigstellungsjahr den Abschreibungssatz, nicht das Erwerbsjahr. Ein 1985 fertiggestelltes Gebäude wird auch bei Erwerb im Jahr 2025 mit 2 Prozent abgeschrieben.

Als Bemessungsgrundlage dienen die eigenen Anschaffungskosten des Erwerbers. Frühere Kaufpreise oder Abschreibungen des Veräußerers sind unbeachtlich.

Kaufpreisaufteilung

Bei der Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude ist eine sachgerechte Methode nach den tatsächlichen Verkehrswerten zwingend erforderlich. Anerkannte Methoden orientieren sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und verwenden Bodenrichtwerte sowie Sachwert- oder Ertragswertverfahren.

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die als Typisierungsinstrument und Plausibilitätsprüfung dient. Diese ist jedoch nicht verbindlich. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt (Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19), dass vertragliche oder gutachterlich ermittelte Aufteilungen, die den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen, Vorrang vor der BMF-Arbeitshilfe haben.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann der Unterschied zwischen einer ungünstigen und einer optimalen Aufteilung 50.000 bis 100.000 Euro an der Bemessungsgrundlage ausmachen. Bei einem Abschreibungssatz von 3 Prozent resultiert daraus eine Differenz von 1.500 bis 3.000 Euro jährlich.

Die steuerliche Abschreibung ist ein verlässliches Gestaltungsinstrument bei Immobilieninvestitionen. Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung bei Erwerb sichert die optimale Nutzung über die gesamte Haltedauer.