Grunderwerbssteuer

Hinweis: Die korrekte amtliche Schreibweise lautet "Grunderwerbsteuer" (ohne das zweite "s"). Beide Varianten sind im Sprachgebrauch verbreitet. Inhaltlich besteht kein Unterschied.

Beim Immobilienkauf kommt eine Steuer, an der niemand vorbeikommt: die Grunderwerbsteuer (GrESt). Sie ist eine Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben wird, und zählt zu den wesentlichen Kaufnebenkosten. In manchen Bundesländern macht sie bis zu 6,5% des Kaufpreises aus. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro sind das 26.000 Euro - nur für die Steuer.

Rechtliche Grundlagen und Steuersätze

Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) auf den Erwerb inländischer Grundstücke erhoben. Sie ist eine Ländersteuer: Seit 2006 liegt die Gesetzgebungskompetenz für die Steuersätze bei den Bundesländern, was zu erheblichen regionalen Unterschieden geführt hat.

Stand 2025:

3,5 Prozent: Bayern, Sachsen

5,0 Prozent: Thüringen (Senkung von 6,5% auf 5,0% zum 1.1.2024)

5,5 Prozent: Hamburg, Bremen (Anhebung von 5,0% auf 5,5% zum 1.7.2025)

6,0 Prozent: Baden-Württemberg, Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt

6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Die Steuersatzdifferenzen führen zu erheblichen Kostenunterschieden. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 15.750 Euro, in Nordrhein-Westfalen 29.250 Euro – eine Differenz von 13.500 Euro.

Bemessungsgrundlage

Gemäß § 8 GrEStG bildet grundsätzlich die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage: der vereinbarte Kaufpreis inklusive übernommener Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder vom Käufer übernommener Renovierungsverpflichtungen.

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:

Bewegliche Sachen (Einbauküche, Möbel, Markisen) Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen

Hier liegt ein legaler Spielraum. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Saunen oder hochwertige Markisen können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, sofern die Wertansätze angemessen und nachvollziehbar sind. Die Finanzverwaltung prüft die Angemessenheit im Einzelfall.

Bei Eigentumswohnungen mindert die anteilige Instandhaltungsrücklage nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz die Bemessungsgrundlage, da sie dem Erwerber lediglich zur Verwaltung übertragen wird.

Beispielrechnung mit Kaufpreisaufteilung

Kaufpreis einer Eigentumswohnung: 350.000 Euro Davon Einbauküche: 8.000 Euro Davon Anteil Instandhaltungsrücklage: 5.000 Euro

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer: 337.000 Euro

Bei 6% Steuersatz: 20.220 Euro statt 21.000 Euro - erspart 780 Euro.

Bei höheren Werten für Küche oder Inventar kann die Ersparnis deutlich größer sein. Aber Vorsicht: Die Angaben müssen realistisch sein. Eine 20 Jahre alte Küche für 25.000 Euro anzusetzen, wird das Finanzamt nicht akzeptieren.

Verfahrensablauf

Der Verfahrensablauf folgt einem standardisierten Schema:

1. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird gemäß § 311b BGB notariell beurkundet. Der Notar übermittelt eine Abschrift des Vertrags an das zuständige Finanzamt.

2. Steuerbescheid: Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid, üblicherweise innerhalb von zwei bis sechs Wochen nach Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wer nicht rechtzeitig zahlt, riskiert Säumniszuschläge.

3. Entrichtung der Steuer: Der Steuerschuldner überweist den festgesetzten Betrag an das Finanzamt.

4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach vollständigem Zahlungseingang erteilt das Finanzamt gemäß § 22 GrEStG die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

5. Eigentumsumschreibung: Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsumschreibung erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung vor.

Die vollständige Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist zwingende Voraussetzung für den Eigentumsübergang im Grundbuch. Ohne Zahlung steckt der Kauf fest.

Wer zahlt die Steuer?

Gemäß § 13 GrEStG haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Das Finanzamt kann die Steuerzahlung von jedem der beiden Vertragsparteien in voller Höhe fordern.

In der Praxis wird im notariellen Kaufvertrag regelmäßig vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer trägt. Das ist auch wirtschaftlich logisch: Der Käufer erwirbt einen Vermögenswert, der Verkäufer gibt ihn ab.

Steuerbefreiungen

Gemäß § 3 GrEStG sind bestimmte Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit:

• Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG)

• Übertragungen in gerader Linie zwischen Eltern und Kindern (§ 3 Nr. 6 GrEStG)

• Erwerb von Todes wegen, unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

• Schenkungen unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

• Vermögensauseinandersetzung bei Trennung oder Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 3 Nr. 5 GrEStG)

• Grundstückswert unter 2.500 Euro (§ 3 Nr. 1 GrEStG)

• Grundstücksübertragungen im Rahmen von Umstrukturierungen bei Kapitalgesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen (§ 6a GrEStG)

Weitere Informationen zu Befreiungstatbeständen finden sich im Artikel Grunderwerbsteuerbefreiung.

Bei innerfamiliären Übertragungen kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, während gleichzeitig Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen kann.

Gestaltungsmöglichkeiten

Legale Gestaltungsoptionen zur Reduzierung der Steuerlast umfassen:

Separate Bewertung beweglichen Inventars: Realistische Wertansätze für Einbauküchen und sonstige bewegliche Gegenstände reduzieren die Bemessungsgrundlage.

Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen ist die anteilige Rücklage nicht steuerpflichtig.

Kaufpreisverhandlung: Jede Reduktion des Kaufpreises verringert proportional die Steuerlast.

Immobilien-GmbH und Share Deals

Eine Besonderheit, die vor allem bei größeren Objekten relevant ist: Wenn nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft verkauft werden, die die Immobilie hält, kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen vermieden werden.

Solche "Share Deals" unterliegen seit einer Gesetzesänderung 2021 strengeren Regeln. Vollständige Vermeidung ist kaum noch möglich, wenn innerhalb von zehn Jahren 90% der Anteile übergehen.

Für den normalen Immobilienkäufer sind Share Deals in der Regel nicht relevant.

Verhältnis zur Finanzierung

Die meisten Kreditinstitute verlangen, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden - Banken finanzieren die Steuer nicht. Die Grunderwerbsteuer bildet gemeinsam mit Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision die Nebenkosten.

Insgesamt sollten für Kaufnebenkosten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. Die Grunderwerbsteuer stellt davon den größten Einzelposten dar.

Politische Diskussion

Verschiedene Reformvorschläge werden politisch diskutiert, darunter:

• Einführung von Freibeträgen für Erstkäufer zur Förderung des Wohneigentumserwerbs

• Bundeseinheitliche Steuersätze zur Vermeidung regionaler Wettbewerbsverzerrungen

• Progressive Staffelung nach Kaufpreis oder Zahl der Immobilien

• Verschärfung der Missbrauchsvermeidungsvorschriften bei Share Deals

Thüringen senkte als erstes Bundesland zum 1.1.2024 den Steuersatz von 6,5% auf 5,0%. Bremen erhöhte hingegen zum 1.7.2025 den Satz von 5,0% auf 5,5%. Kurzfristige bundesweite Änderungen sind nicht absehbar.

Regionale Unterschiede beachten

Wer flexibel ist beim Standort, kann die Grunderwerbsteuer als Faktor einbeziehen. Der Unterschied zwischen 3,5% und 6,5% macht bei größeren Objekten schnell einen fünfstelligen Betrag aus.

Allerdings sollte die Steuer nicht der entscheidende Faktor bei der Standortwahl sein. Andere Aspekte - Lage, Mietpotenzial, Wertentwicklung - sind in der Regel wichtiger.

Die Grunderwerbsteuer ist ein einmaliger, aber spürbarer Kostenfaktor. Wer sie von Anfang an einplant, erlebt keine bösen Überraschungen.

Weiterführende Informationen

Ausführliche Informationen zur Grunderwerbsteuer bietet das Bundesfinanzministerium. Aktuelle Steuersätze und Berechnungsbeispiele finden sich auf Fachportalen wie Finanzfacts.