Grunderwerbssteuer

Hinweis: Die korrekte Schreibweise lautet "Grunderwerbsteuer" (ohne das zweite "s"). Beide Varianten sind im Sprachgebrauch verbreitet. Inhaltlich besteht kein Unterschied.

Beim Immobilienkauf kommt eine Steuer, an der niemand vorbeikommt: die Grunderwerbsteuer. In manchen Bundesländern macht sie bis zu 6,5% des Kaufpreises aus. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro sind das 26.000 Euro - nur für die Steuer.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Sie ist eine Ländersteuer, das heißt: Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest.

Die Steuer entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar informiert das Finanzamt automatisch. Wenige Wochen später kommt der Steuerbescheid.

Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Eintragung ins Grundbuch. Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die Eigentumsumschreibung braucht.

Die Steuersätze nach Bundesländern

Die Unterschiede sind erheblich. Stand 2025:

Bayern und Sachsen: 3,5% - die niedrigsten Sätze in Deutschland

Thüringen: 5,0% (2024 gesenkt von vormals 6,5%)

Hamburg: 5,5%

Bremen: 5,5% (erhöht zum 1. Juli 2025)

Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%

Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5% - der Höchstsatz

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht das einen Unterschied von 15.000 Euro zwischen Bayern (17.500 Euro) und NRW (32.500 Euro).

Worauf wird die Steuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis inklusive übernommener Belastungen. Dazu gehören:

Der vereinbarte Kaufpreis Übernommene Hypotheken oder Grundschulden Vom Käufer übernommene Renovierungsverpflichtungen

Nicht dazu gehören:

Bewegliche Sachen (Einbauküche, Möbel, Markisen) Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen

Hier liegt ein legaler Spielraum. Wird die Einbauküche im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet, spart das Grunderwerbsteuer.

Beispielrechnung mit Kaufpreisaufteilung

Kaufpreis einer Eigentumswohnung: 350.000 Euro Davon Einbauküche: 8.000 Euro Davon Anteil Instandhaltungsrücklage: 5.000 Euro

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer: 337.000 Euro

Bei 6% Steuersatz: 20.220 Euro statt 21.000 Euro - erspart 780 Euro.

Bei höheren Werten für Küche oder Inventar kann die Ersparnis deutlich größer sein. Aber Vorsicht: Die Angaben müssen realistisch sein. Eine 20 Jahre alte Küche für 25.000 Euro anzusetzen, wird das Finanzamt nicht akzeptieren.

Wer zahlt die Steuer?

Laut Gesetz haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. In der Praxis wird die Steuer fast immer vom Käufer getragen - so steht es üblicherweise im Kaufvertrag.

Das ist auch wirtschaftlich logisch: Der Käufer erwirbt einen Vermögenswert, der Verkäufer gibt ihn ab.

Fälligkeit und Zahlung

Nach Zugang des Steuerbescheids haben Sie in der Regel einen Monat Zeit zur Zahlung. Wer nicht rechtzeitig zahlt, riskiert Säumniszuschläge.

Wichtiger noch: Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne diese keine Eigentumsumschreibung. Der Kauf steckt fest.

Planen Sie die Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten ein. Sie muss aus Eigenmitteln bezahlt werden - Banken finanzieren die Steuer nicht.

Steuerbefreiungen

In bestimmten Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an:

Verkauf unter Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern Verkauf zwischen Eltern und Kindern Erbschaften und Schenkungen (hier gilt die Erbschaft-/Schenkungsteuer) Grundstückswert unter 2.500 Euro

Bei Scheidungen kann der Erwerb des Miteigentumsanteils vom Ex-Partner steuerfrei sein, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt.

Immobilien-GmbH und Share Deals

Eine Besonderheit, die vor allem bei größeren Objekten relevant ist: Wenn nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft verkauft werden, die die Immobilie hält, kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen vermieden werden.

Solche "Share Deals" unterliegen seit einer Gesetzesänderung 2021 strengeren Regeln. Vollständige Vermeidung ist kaum noch möglich, wenn innerhalb von zehn Jahren 90% der Anteile übergehen.

Für den normalen Immobilienkäufer sind Share Deals in der Regel nicht relevant.

Regionale Unterschiede beachten

Wer flexibel ist beim Standort, kann die Grunderwerbsteuer als Faktor einbeziehen. Der Unterschied zwischen 3,5% und 6,5% macht bei größeren Objekten schnell einen fünfstelligen Betrag aus.

Allerdings sollte die Steuer nicht der entscheidende Faktor bei der Standortwahl sein. Andere Aspekte - Lage, Mietpotenzial, Wertentwicklung - sind in der Regel wichtiger.

Die Grunderwerbsteuer ist ein einmaliger, aber spürbarer Kostenfaktor. Wer sie von Anfang an einplant, erlebt keine bösen Überraschungen.