Steuerliche Abschreibung nach § 7 EStG

Der § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) bildet die zentrale gesetzliche Grundlage für die steuerliche Abschreibung von Gebäuden in Deutschland. Er regelt die Modalitäten der Absetzung für Abnutzung und definiert die zulässigen Abschreibungsmethoden.

Regelungsgegenstand

§ 7 EStG legt fest, wie Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens über ihre Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden können.

Für Immobilieneigentümer sind insbesondere relevant:

• § 7 Abs. 4 EStG: Abschreibung von Gebäuden

• § 7 Abs. 5a EStG: Degressive Abschreibung (seit 2024)

Ergänzende Spezialvorschriften umfassen § 7b EStG für Mietwohnungsneubau sowie § 7h und § 7i EStG für Sanierungen in besonders förderungswürdigen Gebieten und an Baudenkmälern.

Regelungen des § 7 Abs. 4 EStG

Dieser Absatz enthält die konkreten Abschreibungssätze für verschiedene Gebäudekategorien:

Wohngebäude, fertiggestellt nach 31.12.2022

Abschreibungssatz: 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich

Der seit 2023 geltende erhöhte Satz gilt für alle nach dem Stichtag fertiggestellten Wohngebäude.

Wohngebäude, fertiggestellt vor 1.1.2023

Abschreibungssatz: 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich

Die Standardabschreibung über 50 Jahre, anwendbar für die Mehrheit der Bestandsimmobilien.

Wohngebäude, fertiggestellt vor 1.1.1925

Abschreibungssatz: 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich

Für Altbauten gilt eine verkürzte Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Nichtwohngebäude

Für gewerblich genutzte Gebäude gilt seit 2023 generell ein Abschreibungssatz von 3 Prozent, unabhängig vom Fertigstellungsjahr.

Verkürzte Nutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht bei Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eine entsprechend beschleunigte Abschreibung.

Diese Regelung setzt einen qualifizierten Nachweis voraus, in der Regel durch ein Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Das Bundesministerium der Finanzen hat die Anforderungen an derartige Nachweise präzisiert.

§ 7b EStG: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Zusätzlich zur Regelabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG besteht für qualifizierte Neubauprojekte die Möglichkeit einer Sonderabschreibung.

Voraussetzungen:

• Neubau von Mietwohnungen

• Effizienzhaus 40 Standard mit QNG-Siegel

• Baukosten bis maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter

• Bemessungsgrundlage maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter

Umfang: 5 Prozent jährlich über vier Jahre, zusätzlich zur regulären AfA

Die Sonderabschreibung ist mit linearer und degressiver Abschreibung kombinierbar.

§ 7 Abs. 5a EStG: Degressive Abschreibung

Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 eine degressive Abschreibung eingeführt.

Abschreibungssatz: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert

Diese zeitlich befristete Regelung dient der Förderung des Wohnungsneubaus.

§ 7h und § 7i EStG: Beschleunigte Abschreibung

Für Sanierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) und an Baudenkmälern (§ 7i EStG) gelten beschleunigte Abschreibungsmöglichkeiten.

Die Herstellungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben werden. Diese Regelungen sind insbesondere für Investitionen in denkmalgeschützte Objekte relevant.

Gestaltungsoptionen

Innerhalb des gesetzlichen Rahmens bestehen folgende Wahlmöglichkeiten:

• Lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (Standardmethode)

• Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG (für Neubauten 2023-2029)

• Sonderabschreibung nach § 7b EStG (zusätzlich bei Effizienzhäusern)

• Abschreibung nach verkürzter Nutzungsdauer (bei Nachweis)

• Erhöhte Abschreibung nach § 7h/7i EStG (Sanierungsgebiete und Baudenkmäler)

Die Wahl der optimalen Kombination richtet sich nach den individuellen Verhältnissen des Steuerpflichtigen.

Dokumentationspflichten

Die Abschreibung ist in der Einkommensteuererklärung korrekt zu deklarieren. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sind anzugeben:

• Art des Gebäudes (Wohn- oder Nichtwohngebäude)

• Fertigstellungsjahr

• Anschaffungs- oder Herstellungskosten

• Aufteilung Grund und Boden / Gebäude

• Gewählte Abschreibungsmethode

Die Finanzverwaltung prüft diese Angaben und setzt die Abschreibung für die Folgejahre fest.

Gesetzliche Entwicklung

Die Regelungen zur Gebäudeabschreibung wurden in den vergangenen Jahren mehrfach modifiziert:

• 2023: Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent für Neubauten

• 2024: Einführung der degressiven Abschreibung mit 5 Prozent

• Fortlaufend: Anpassungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Bei aktuellen Investitionsentscheidungen ist die jeweils geltende Rechtslage zu beachten.

Steuerliche Bedeutung

§ 7 EStG bildet die maßgebliche Rechtsgrundlage für erhebliche Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen. Die Kenntnis der gesetzlichen Regelungen ermöglicht die vollständige Ausschöpfung der Gestaltungsmöglichkeiten.