Umsatzsteuer bei Immobilien

Die Umsatzsteuer nimmt im deutschen Immobilienrecht eine Sonderstellung ein. Während die Vermietung zu Wohnzwecken grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit ist, gelten für gewerbliche Vermietungen und Immobilienverkäufe differenzierte Regelungen.

Grundsätzliche Steuerbefreiung

Nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Diese Regelung umfasst:

• Vermietung von Wohnungen

• Vermietung von Gewerbeflächen

• Verpachtung von Grundstücken

Vermieter sind nicht verpflichtet, auf die vereinbarte Miete Umsatzsteuer zu erheben und an das Finanzamt abzuführen.

Die Steuerbefreiung führt jedoch dazu, dass Vermieter keinen Vorsteuerabzug aus ihren Aufwendungen geltend machen können. Die in Handwerkerrechnungen, Materialkosten oder Beratungsleistungen enthaltene Mehrwertsteuer bleibt beim Vermieter als Kostenbestandteil erhalten.

Option zur Umsatzsteuerpflicht

Für gewerbliche Vermietungen besteht gemäß § 9 UStG die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren.

Voraussetzungen für die Option:

• Der Mieter muss zum Vorsteuerabzug berechtigt sein

• Die Vermietung muss für unternehmerische Zwecke erfolgen

• Die Option muss gegenüber dem Finanzamt erklärt werden

Die Option ist nicht zulässig, wenn der Mieter selbst keine Vorsteuer abziehen kann, wie beispielsweise bei Ärzten oder Einzelhändlern mit überwiegend umsatzsteuerfreien Umsätzen.

Bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen wie GmbHs oder Gewerbetreibende ist die Option grundsätzlich möglich.

Vorsteuerabzug als wirtschaftlicher Vorteil

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ermöglicht den Vorsteuerabzug aus Aufwendungen für das vermietete Objekt.

Bei gewerblichen Vermietungen entstehen häufig erhebliche Kosten für Sanierung, Modernisierung, rechtliche und steuerliche Beratung. Auf diese Aufwendungen wird die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent erhoben.

Ohne Option: Die gezahlte Umsatzsteuer verbleibt beim Vermieter als nicht abzugsfähiger Kostenbestandteil.

Mit Option: Der Vermieter kann die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt erstattet erhalten.

Bei Sanierungsaufwendungen von 200.000 Euro netto ergibt sich ein Vorsteuerabzug von 38.000 Euro.

Wohnungsvermietung

Für die Vermietung zu Wohnzwecken ist die Steuerbefreiung zwingend. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht ist gesetzlich ausgeschlossen.

Vermieter von Wohnimmobilien können die in ihren Aufwendungen enthaltene Vorsteuer nicht geltend machen. Bei der Investitionsrechnung sind alle Kosten in Bruttobeträgen zu berücksichtigen.

Umsatzsteuer beim Immobilienverkauf

Der Verkauf von Immobilien ist nach § 4 Nr. 9 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Die Grunderwerbsteuer tritt an die Stelle der Umsatzsteuer.

Ausnahmen:

Bei Neubauimmobilien kann der Verkäufer zur Umsatzsteuer optieren. Erwirbt ein gewerblicher Investor die Immobilie, ermöglicht dies den Vorsteuerabzug.

Bei Share Deals, dem Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften, gelten besondere umsatzsteuerrechtliche Regelungen.

Kleinunternehmerregelung

Vermieter mit geringen Umsätzen können die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in Anspruch nehmen. In diesem Fall ist keine Umsatzsteuer zu erheben, auch bei gewerblicher Vermietung.

Die Anwendung der Kleinunternehmerregelung setzt voraus:

• Umsatz im Vorjahr maximal 22.000 Euro

• Voraussichtlicher Umsatz im laufenden Jahr maximal 50.000 Euro

Für gewerbliche Vermieter mit mehreren Objekten ist diese Grenze regelmäßig überschritten.

Umsatzsteuer bei Nebenleistungen

Auch bei grundsätzlich umsatzsteuerfreier Vermietung können einzelne Nebenleistungen der Umsatzsteuerpflicht unterliegen.

Umsatzsteuerpflichtige Nebenleistungen:

• Vermietung von Einrichtungsgegenständen

• Separate Bereitstellung von Stellplätzen

• Dienstleistungen, die über die reine Raumüberlassung hinausgehen

Eine klare Trennung dieser Leistungen in der Abrechnung ist erforderlich, um steuerliche Risiken zu vermeiden.

Umsatzsteuer bei Bauleistungen

Bauleistungen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuerpflicht von 19 Prozent. Dies gilt auch für Arbeiten an privat genutzten Immobilien.

Bei Bauleistungen zwischen Unternehmern findet häufig das Reverse-Charge-Verfahren Anwendung. Nach § 13b UStG schuldet in diesen Fällen der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer (Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers).

Private Vermieter sind von diesem Verfahren nicht betroffen. Sie zahlen die Rechnung einschließlich Umsatzsteuer ohne Möglichkeit des Vorsteuerabzugs.

Wirtschaftliche Bedeutung

Für Vermieter von Wohnimmobilien hat die Umsatzsteuer aufgrund der zwingenden Steuerbefreiung keine unmittelbare Bedeutung.

Bei gewerblicher Vermietung sollte die Option zur Umsatzsteuerpflicht geprüft werden. Insbesondere bei Neubauprojekten oder umfangreichen Sanierungsmaßnahmen kann der Vorsteuerabzug erhebliche wirtschaftliche Vorteile bieten.

Die Entscheidung zur Option hängt von den geplanten Investitionen, der Mieterstruktur und der langfristigen Vermietungsstrategie ab. Eine individuelle steuerliche Beratung ist empfehlenswert.