Miteigentumsanteil WEG - Ihr Anteil am Ganzen

Der Miteigentumsanteil bezeichnet den ideellen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, der untrennbar mit jeder Wohneinheit im Wohnungseigentum verbunden ist. Er wird in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.

Rechtliche Struktur

Das Wohnungseigentum setzt sich aus zwei untrennbar miteinander verbundenen Bestandteilen zusammen: dem Sondereigentum an der einzelnen Wohneinheit und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Der Miteigentumsanteil wird als Bruchteil ausgedrückt und bezeichnet den ideellen Anteil am Grundstück sowie am gemeinschaftlichen Eigentum wie Dach, Treppenhaus und sonstigen Gemeinschaftsanlagen.

Die Summe aller Miteigentumsanteile einer Wohnungseigentumsanlage ergibt stets den Bruchteil 1 beziehungsweise 1000/1000.

Bemessung der Anteile

Die Festlegung der Miteigentumsanteile erfolgt bei der Begründung des Wohnungseigentums durch die Teilungserklärung. Als Bemessungsgrundlage dient üblicherweise die Wohnfläche der einzelnen Einheiten.

Größere Wohneinheiten erhalten entsprechend höhere Miteigentumsanteile als kleinere. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern erhält typischerweise doppelt so hohe Anteile wie eine Wohnung mit 50 Quadratmetern.

Abweichende Berechnungsgrundlagen sind zulässig. Die in der Teilungserklärung festgelegten und im Grundbuch eingetragenen Anteile sind jedoch verbindlich.

Funktionen des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil erfüllt mehrere rechtliche Funktionen:

Kostenverteilung: Die Gemeinschaftskosten werden üblicherweise nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Ein höherer Anteil führt zu entsprechend höheren Hausgeldverpflichtungen.

Stimmrecht: Bei Anwendung des Wertprinzips bestimmt sich die Stimmenzahl nach den Miteigentumsanteilen. Bei Geltung des Kopfprinzips ist der Anteil für das Stimmrecht unerheblich.

Lasten und Nutzen: Der Miteigentumsanteil bestimmt das Verhältnis der Teilhabe an Lasten und Nutzen des Gemeinschaftseigentums.

Haftung: Bei Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften die Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.

Festlegung und Änderung

Die Miteigentumsanteile werden in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Änderungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowie der grundbuchlichen Eintragung.

Aufgrund dieses Einstimmigkeitserfordernisses bleiben die ursprünglich festgelegten Anteile in der Praxis regelmäßig unverändert, auch wenn sie nach gegenwärtigen Maßstäben als unangemessen erscheinen mögen.

Untrennbarkeit von Sondereigentum und Miteigentumsanteil

Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden eine rechtliche Einheit. Eine isolierte Verfügung über den Miteigentumsanteil unter Beibehaltung des Sondereigentums ist ausgeschlossen.

Bei der Veräußerung einer Wohnung geht der Miteigentumsanteil zwingend mit auf den Erwerber über. Diese untrennbare Verbindung stellt ein Wesensmerkmal des Wohnungseigentums dar.

Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen

Die Verteilung der Gemeinschaftskosten richtet sich grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält.

Dieser Verteilungsmaßstab beruht auf der Annahme, dass größere Wohneinheiten das Gemeinschaftseigentum stärker nutzen und daher einen höheren Kostenbeitrag leisten sollen.

Abweichungen bestehen bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Warmwasser, die nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Abweichende Kostenverteilungsregelungen

Die Gemeinschaftsordnung kann von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen und alternative Verteilungsschlüssel vorsehen.

Beispiele sind die Umlage von Aufzugskosten ausschließlich auf Eigentümer ab dem ersten Obergeschoss oder die gleichmäßige Verteilung bestimmter Positionen auf alle Einheiten unabhängig von der Größe.

Solche Sonderregelungen bedürfen der Aufnahme in die Gemeinschaftsordnung und können nicht durch einfachen Beschluss dauerhaft begründet werden.

Fehlerhafte Anteilsberechnung

In einigen Fällen entsprechen die eingetragenen Miteigentumsanteile nicht dem Verhältnis der Wohnflächen. Dies kann auf historische Gründe oder Berechnungsfehler bei der Aufteilung zurückzuführen sein.

Die grundbuchliche Eintragung ist ungeachtet etwaiger Fehler bindend. Eine Korrektur erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und ist praktisch schwer durchsetzbar.

Auswirkung auf den Verkehrswert

Die Höhe der Miteigentumsanteile beeinflusst die laufenden Kosten und sollte sich im Kaufpreis widerspiegeln. Höhere Anteile führen zu höheren Hausgeldverpflichtungen.

Gleichzeitig bedeuten höhere Anteile bei Geltung des Wertprinzips eine stärkere Stimmgewichtung sowie einen höheren Anteil an eventuellen Erträgen des Gemeinschaftseigentums.

In der Erwerbspraxis wird der Höhe der Miteigentumsanteile häufig unzureichende Aufmerksamkeit geschenkt, was zu wirtschaftlichen Nachteilen führen kann.