Miteigentum - Wenn mehrere Eigentümer sind

Miteigentum bezeichnet die gemeinschaftliche Eigentumsberechtigung mehrerer Personen an einer Sache. Im Immobilienrecht spielt diese Rechtsform eine zentrale Rolle, insbesondere im Zusammenhang mit Wohnungseigentum.

Definition und rechtliche Grundlagen

Miteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einer Sache haben. Jeder Miteigentümer hält einen ideellen Bruchteil am Gesamtobjekt, nicht jedoch an einem physisch abgegrenzten Teil.

Das Miteigentum nach Bruchteilen ist in den §§ 1008 bis 1011 BGB geregelt. Ergänzend gelten die allgemeinen Vorschriften über die Gemeinschaft nach Bruchteilen in den §§ 741 bis 758 BGB, die unter anderem Verwaltung, Benutzung und Aufhebung der Gemeinschaft regeln.

Der wesentliche Unterschied zur Gesamthandsgemeinschaft besteht darin, dass beim Miteigentum jedem Berechtigten ein bezifferter Anteil zusteht, über den er grundsätzlich frei verfügen kann.

Miteigentum bei Wohnungseigentum

Im Wohnungseigentumsrecht kommt dem Miteigentum besondere Bedeutung zu. Das Grundstück sowie das Gemeinschaftseigentum stehen allen Wohnungseigentümern im Miteigentum zu.

Der Miteigentumsanteil ist untrennbar mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden. Die Anteile werden üblicherweise in Bruchteilen ausgedrückt (beispielsweise 87/1000 oder 113/1000) und im Grundbuch eingetragen. Die Summe aller Miteigentumsanteile einer Wohnungseigentumsanlage ergibt stets den Bruchteil 1000/1000.

Rechte der Miteigentümer

Jedem Miteigentümer steht das Recht zur Mitbenutzung der gemeinsamen Sache zu, sofern dies mit dem Mitgebrauchsrecht der übrigen Teilhaber vereinbar ist. Im Kontext des Gemeinschaftseigentums umfasst dies die Nutzung von Treppenhäusern, Gemeinschaftsflächen und anderen gemeinschaftlichen Einrichtungen.

Veränderungen an der gemeinsamen Sache bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Miteigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz modifiziert diese Regelung durch die Einführung von Mehrheitsbeschlüssen für bestimmte Maßnahmen.

Kostentragung und Lasten

Die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind von allen Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Im Wohnungseigentumsrecht bestimmt sich die Höhe des Hausgeldes grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung enthält.

Miteigentum an einzelnen Wohnungen

Von dem Miteigentum am Grundstück und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden ist das Miteigentum mehrerer Personen an einer einzelnen Wohneinheit. Dies betrifft häufig Ehepaare oder Erbengemeinschaften.

Die Miteigentümer einer Wohnung verfügen gemeinsam über nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung, die einvernehmlich auszuüben ist. Bei Uneinigkeit zwischen den Miteigentümern kann die Stimme nicht abgegeben werden.

Aufhebung der Gemeinschaft

Jeder Miteigentümer ist nach § 749 BGB grundsätzlich berechtigt, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Dies führt typischerweise zum Verkauf der Sache und zur Teilung des Erlöses.

Bei Wohnungseigentum ist die Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück und Gemeinschaftseigentum faktisch ausgeschlossen, solange das Gebäude besteht. Anders verhält es sich bei Miteigentum an einer einzelnen Wohnung, wo die Aufhebung durch Verkauf oder im Extremfall durch Teilungsversteigerung möglich ist.

Verfügungsbefugnis

Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Dies umfasst die Befugnis zu Verkauf, Vererbung, Schenkung oder Belastung.

Im Wohnungseigentumsrecht bedeutet dies, dass Sondereigentum und Miteigentumsanteil gemeinsam übertragen werden. Eine isolierte Verfügung über den Miteigentumsanteil unter Beibehaltung des Sondereigentums ist ausgeschlossen. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist für die Veräußerung nicht erforderlich, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung trifft.

Verwaltung

Die Verwaltung des Miteigentums erfolgt im allgemeinen Zivilrecht durch Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht Sonderregelungen vor. Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung getroffen, wobei häufig das Kopfprinzip anstelle des Wertprinzips gilt. Die laufende Verwaltung obliegt dem bestellten Verwalter.

Haftung

Verbindlichkeiten der Gemeinschaft betreffen alle Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften haften die einzelnen Eigentümer für Gemeinschaftsverbindlichkeiten anteilig entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.

Dies gilt sowohl für aufgenommene Kredite als auch für Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft.

Miteigentum von Ehegatten

Ehegatten erwerben Wohnungseigentum häufig als Miteigentümer. Diese Gestaltung bietet beiden Partnern grundbuchliche Absicherung, kann jedoch im Fall der Trennung zu Verfügungshindernissen führen, da Rechtsgeschäfte die gemeinschaftliche Zustimmung erfordern.

Als Alternative kommt Alleineigentum eines Ehegatten in Betracht, was die Handhabung vereinfacht, jedoch dem anderen Partner weniger Rechtsschutz bietet.