Bauerwartungsland: Die Wette auf die Zukunft

Ein Grundstück zum halben Preis von Bauland – klingt verlockend. Bauerwartungsland verspricht genau das: günstig kaufen und warten, bis es zu Bauland wird. Doch diese Spekulation birgt erhebliche Risiken.

Definition: Was ist Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist eine Fläche, für die nach ihrer Lage und den sonstigen Umständen eine bauliche Nützung in absehbarer Zeit erwartet werden kann. Der Begriff stammt aus § 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Die Erwartung stützt sich typischerweise auf:

• Darstellung im Flächennutzungsplan als Baufläche

• Beschlüsse der Gemeinde über künftige Bebauungspläne

• Räumliche Lage im Anschluss an bestehende Bebauung

• Allgemeine Entwicklungstendenzen der Gemeinde

Wichtig: Bauerwartungsland ist noch kein Bauland! Es darf in seinem aktuellen Zustand nicht bebaut werden.

Die vier Entwicklungsstufen von Land

In der Immobilienbewertung unterscheidet man vier Stufen der baulichen Entwicklung:

1. Landwirtschaftliche Fläche (Ackerland)

• Keine bauliche Nützung vorgesehen

• Niedrigster Wert (1–5 €/qm)

2. Bauerwartungsland

• Künftige Bebauung erwartet, aber noch nicht planungsrechtlich gesichert

• Wert: 10–30 % von vergleichbarem Bauland

3. Rohbauland

• Im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen

• Erschließung fehlt noch

• Wert: 40–70 % von erschlossenem Bauland

4. Baureifes Land

• Bebauungsplan vorhanden

• Erschließung gesichert

• Voller Baulandwert

Der Sprung von einer Stufe zur nächsten bedeutet erhebliche Wertsteigerung – aber auch Risiken.

Wie entsteht Bauerwartungsland?

Die Entwicklung von Ackerland zu Bauerwartungsland erfolgt nicht über Nacht. Typische Auslöser sind:

Flächennutzungsplan: Die Gemeinde stellt einen Flächennutzungsplan auf, der die Fläche als "Wohnbaufläche" oder "Gewerbefläche" darstellt. Der FNP ist aber noch kein verbindliches Baurecht.

Entwicklungsbeschlüsse: Die Gemeinde beschließt, ein neues Baugebiet zu entwickeln. Die konkrete Planung steht noch aus.

Nachfrage: In wachsenden Regionen signalisiert die Marktlage, dass neue Baugebiete benötigt werden.

Infrastruktur: Der Bau einer neuen Straße oder einer Bahnstation kann Flächen attraktiv machen.

Risiken beim Kauf von Bauerwartungsland

Die Liste der Risiken ist lang:

1. Keine Garantie auf Baurecht

Nur weil der Flächennutzungsplan eine Baufläche zeigt, heißt das nicht, dass dort jemals gebaut werden darf. Die Gemeinde kann ihre Planung ändern, der Bebauungsplan kann scheitern.

2. Ungewisser Zeitrahmen

Die Entwicklung von Bauerwartungsland zu Bauland kann Jahre, manchmal Jahrzehnte dauern. Wer dringend bauen will, hat Pech.

3. Umlegungsverfahren

Oft müssen die Grundstücksgrenzen im Zuge der Bebauungsplanung neu gezogen werden. Dabei kann man Land verlieren oder ein anders zugeschnittenes Grundstück bekommen.

4. Erschließungskosten

Wenn das Land baureif wird, fallen erhebliche Erschließungskosten an: Straße, Kanal, Wasser, Strom. Diese können 50–150 €/qm betragen.

5. Steuerliche Nachteile

Bauerwartungsland wird bei der Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer als Bauland bewertet – auch wenn noch kein Baurecht besteht. Das kann teuer werden.

6. Wertverlust möglich

Ändert die Gemeinde ihre Planung, kann aus Bauerwartungsland wieder Ackerland werden. Der Wert sinkt dann auf einen Bruchteil.

Preisfindung bei Bauerwartungsland

Die Bewertung von Bauerwartungsland ist komplex. Typische Methoden:

Vergleichswertverfahren: Was wurde für ähnliche Flächen gezahlt? Oft schwierig mangels Vergleichsobjekte.

Residualwertverfahren: Vom erwarteten Baulandwert werden alle Entwicklungskosten und ein Risikoabschlag abgezogen.

Faustformel: Bauerwartungsland kostet etwa 15–30 % des örtlichen Baulandpreises. Bei hoher Entwicklungswahrscheinlichkeit mehr, bei ungewisser Zukunft weniger.

Ein Rechenbeispiel:

Die tatsächlichen Preise variieren stark je nach Lage und Entwicklungswahrscheinlichkeit.

Strategien beim Kauf

Wer trotz der Risiken Bauerwartungsland kaufen möchte, sollte einige Regeln beachten:

1. Planung prüfen

Den aktuellen Flächennutzungsplan einsehen und mit der Gemeindeverwaltung sprechen. Wie konkret sind die Planungen? Gibt es einen Zeitplan?

2. Kaufpreis kritisch verhandeln

Je unsicherer die Entwicklung, desto niedriger sollte der Preis sein. Beim kleinsten Zweifel: lieber zu wenig als zu viel zahlen.

3. Optionen statt Kauf

Manchmal ist eine Kaufoption sinnvoller als der sofortige Erwerb. Man zahlt eine Prämie und kann später kaufen, wenn Baurecht erteilt wurde.

4. Langfristig denken

Bauerwartungsland ist nichts für Eilige. Wer in fünf Jahren bauen will, kauft besser baureifes Land.

5. Diversifizieren

Wer spekuliert, sollte nicht alles auf eine Karte setzen. Mehrere kleine Flächen in verschiedenen Gemeinden streuen das Risiko.

Steuerliche Aspekte

Beim Kauf und Verkauf von Bauerwartungsland sind steuerliche Fallen zu beachten:

Grunderwerbsteuer: Fällt beim Kauf an, berechnet auf den Kaufpreis. Satz je nach Bundesland 3,5–6,5 %.

Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von 10 Jahren ist steuerpflichtig. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bauerwartungsland wird nicht nach dem Kaufpreis bewertet, sondern nach dem Verkehrswert. Dieser kann höher sein als der gezahlte Preis.

Gewerbesteuer: Bei gewerbsmäßigem Grundstückshandel droht Gewerbesteuerpflicht. Schon ab drei Objekten in fünf Jahren besteht Gefahr.

Fallbeispiel: Wenn die Erwartung enttäuscht wird

Herr S. kaufte 2005 eine Fläche von 2.000 qm am Ortsrand für 80.000 Euro. Der Flächennutzungsplan wies die Fläche als "geplantes Wohngebiet" aus. 2008 begann die Gemeinde mit der Bebauungsplanung, doch 2010 kam es zum Bürgerentscheid: Die Mehrheit stimmte gegen das neue Baugebiet.

Die Planung wurde eingestellt, die Fläche blieb landwirtschaftlich. Heute, 20 Jahre später, ist das Grundstück immer noch Ackerland. Herr S. hat 80.000 Euro verloren, denn die Fläche ist nun nur noch etwa 15.000 Euro wert.

Fazit

Bauerwartungsland kann eine Chance sein – aber auch ein Fass ohne Boden. Die Erwartung auf Baurecht ist keine Garantie, und der Zeitraum bis zur Realisierung ist ungewiss. Wer spekulieren möchte, braucht Geduld, einen langen Atem und die Bereitschaft, im schlimmsten Fall einen Totalverlust zu akzeptieren. Für den normalen Häuslebauer ist baureifes Land die sicherere Wahl.