Baugrundstück: Worauf es wirklich ankommt

Ein Grundstück ist nicht gleich ein Baugrundstück. Nur weil jemand ein Stück Land besitzt, heißt das noch lange nicht, dass er darauf bauen darf. Was ein echtes Baugrundstück ausmacht und worauf Käufer achten sollten – ein Überblick.

Definition: Was ist ein Baugrundstück?

Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut werden darf und dessen Erschließung gesichert ist. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Bebaubarkeit: Das Grundstück muss planungsrechtlich bebaubar sein – entweder nach Bebauungsplan (§ 30 BauGB), im Innenbereich (§ 34 BauGB) oder als privilegiertes Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB).

2. Erschließung: Die verkehrsmäßige und technische Erschließung muss gesichert sein – also Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, liegt kein Baugrundstück im rechtlichen Sinne vor.

Arten von Baugrundstücken

Je nach Entwicklungsstand unterscheidet man:

Baureifes Land: Vollständig erschlossenes Grundstück mit Baurecht. Sofort bebaubar.

Rohbauland: Bebauungsplan vorhanden, aber Erschließung noch nicht hergestellt. Baurecht ja, Bauen noch nicht.

Bauerwartungsland: Bebauung in Aussicht, aber noch kein verbindliches Baurecht. Spekulation mit Risiko.

Der Preis steigt mit dem Entwicklungsstand: Bauerwartungsland kostet vielleicht 50 €/qm, baureifes Land am selben Ort 400 €/qm.

Die zehn wichtigsten Prüfpunkte

Bevor Sie ein Baugrundstück kaufen, sollten diese Fragen geklärt sein:

1. Bebauungsplan vorhanden?

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans? Wenn ja: Was ist festgesetzt? Wenn nein: Gilt § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich)?

2. Was darf gebaut werden?

Art der Nützung (Wohnen, Gewerbe), Maß der Nützung (GRZ, GFZ, Geschosse), Bauweise, Baugrenzen. Diese Festsetzungen begrenzen das Machbare.

3. Ist die Erschließung gesichert?

Existieren Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas? Ist die Zufahrt öffentlich gewidmet? Fehlt etwas, können erhebliche Kosten entstehen.

4. Wie ist die Bodenbeschaffenheit?

Ein Baugrundgutachten gibt Aufschluss über Tragfähigkeit, Grundwasserstand und Altlasten. Ohne Gutachten ist jede Kalkulation Glücksspiel.

5. Gibt es Altlasten?

Im Altlastenkataster der unteren Bodenschutzbehörde sind bekannte Kontaminationen verzeichnet. Sanierung kann teuer werden.

6. Welche Rechte lasten auf dem Grundstück?

Grundbuch Abteilung II zeigt Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte). Das Baulastenverzeichnis beim Bauamt zeigt Baulasten.

7. Gibt es Baulasten?

Baulasten können die Bebaubarkeit einschränken, etwa wenn Abstandsflächen übernommen wurden oder ein Stellplatznachweis auf dem Grundstück liegt.

8. Wie ist die Topografie?

Hanglage, Höhenunterschiede, Ausrichtung – all das beeinflusst Baukosten und Planung erheblich.

9. Was steht in der Umgebung?

Nachbarbebauung, Infrastruktur, Lärmquellen, Geruchsbelästigungen. Ein Grundstück neben einer Autobahn ist weniger wert.

10. Welche Kosten kommen hinzu?

Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten, Vermessung, Notar, Grunderwerbsteuer. Diese Nebenkosten summieren sich schnell auf 15–20 % des Kaufpreises.

Erschließungskosten – das unterschätzte Risiko

Die Erschließung umfasst:

Verkehrsmäßige Erschließung: Straße, Gehweg, Beleuchtung

Technische Erschließung: Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation

Die Kosten trägt zunächst die Gemeinde, holt sie aber über Erschließungsbeiträge beim Grundstückseigentümer wieder. Typische Beträge:

Bei 500 qm Grundstück können das schnell 50.000 Euro werden!

Wer ein Grundstück "ohne Erschließungskosten" kauft, sollte prüfen, ob die Kosten bereits gezahlt sind oder erst noch anfallen.

Baugrunduntersuchung

Ein Baugrundgutachten kostet 1.000–2.500 Euro und untersucht:

• Tragfähigkeit des Bodens

• Grundwasserspiegel

• Frostempfindlichkeit

• Chemische Zusammensetzung (Altlasten)

• Empfehlungen für Gründung

Das Gutachten kann böse Überraschungen verhindern:

• Mooriger Boden erfordert Pfahlgründung (Mehrkosten: 30.000+ Euro)

• Hoher Grundwasserspiegel macht den Keller teuer (wasserdichte Wanne)

• Felsiger Untergrund erhöht Aushubkosten (Felssprengung)

Typische Fallstricke

Der Klassiker: Schönes Grundstück, toller Preis – aber im Außenbereich. Bauen nicht erlaubt.

Das Schnäppchen: Billiges Grundstück, aber Erschließung fehlt. Die Erschließungskosten übersteigen den Kaufpreis.

Die Altlast: Ehemalige Tankstelle, chemische Reinigung, Gärtnerei. Bodensanierung verschlingt Unsummen.

Das Wegerecht: Die einzige Zufahrt führt über Nachbars Grund – und der will sie nicht gewähren.

Die Baulast: Auf dem Grundstück liegt die Stellplatzpflicht des Nachbarn. Weniger Fläche für eigene Bebauung.

Grundstück kaufen: Der Ablauf

1. Besichtigung: Mehrfach, zu verschiedenen Tageszeiten, bei unterschiedlichem Wetter.

2. Recherche: Bebauungsplan, Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster.

3. Bauvoranfrage: Bei Unsicherheiten klären, ob das geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist.

4. Baugrundgutachten: Vor dem Kauf oder unter Vorbehalt.

5. Finanzierung: Klären, ob Kauf und Bau finanzierbar sind.

6. Notartermin: Beurkundung des Kaufvertrags.

7. Grunderwerbsteuer: Zahlen und warten auf Unbedenklichkeitsbescheinigung.

8. Eigentumsumschreibung: Eintragung ins Grundbuch.

Kosten beim Grundstückskauf

Zum reinen Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten:

Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro bedeutet das 18.000 bis 32.000 Euro zusätzlich.

Rechtliche Besonderheiten

Vorkaufsrecht der Gemeinde: In bestimmten Gebieten kann die Gemeinde in den Kaufvertrag eintreten (§ 24 BauGB).

Grundstücksteilung: Will der Verkäufer nur einen Teil verkaufen, muss eine Teilungsvermessung erfolgen.

Auflassungsvormerkung: Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung schützt sie den Käufer vor Drittzugriffen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Eigentumsumschreibung möglich.

Fazit

Ein Baugrundstück zu finden ist oft schwieriger als das Haus zu planen. Wer kaufen will, sollte gründlich prüfen und nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden lassen. Die Investition in ein Baugrundgutachten und eine rechtliche Prüfung zahlt sich aus – denn was nützt das schönste Grundstück, wenn man darauf nicht bauen kann?