Baurechtsvertrag: Bauen auf fremdem Grund

Nicht jeder, der ein Haus bauen möchte, kann oder will ein Grundstück kaufen. In manchen Fällen bietet sich eine Alternative an: der Baurechtsvertrag. Er ermöglicht das Bauen und Nützen eines Gebäudes auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört. Klingt kompliziert? Ist es auch – aber mit der richtigen Vorbereitung durchaus machbar.

Was genau ist ein Baurechtsvertrag?

Ein Baurechtsvertrag begründet ein sogenanntes Erbbaurecht. Dabei erhält der Erbbauberechtigte das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Im Gegenzug zahlt er dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen Erbbauzins – vergleichbar mit einer Pacht.

Die rechtliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz aus dem Jahr 1919. Das Gesetz regelt alle Details von der Vertragslaufzeit bis zu den Rechten und Pflichten beider Parteien.

Das Besondere am Erbbaurecht: Es wird wie ein Grundstück behandelt. Man kann es verkaufen, vererben oder mit einer Grundschuld belasten. Deshalb bekommt es auch ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch.

Wer vergibt Erbbaurechte?

In Deutschland werden Erbbaurechte hauptsächlich von drei Gruppen vergeben:

Kommunen: Viele Städte und Gemeinden vergeben städtische Grundstücke im Erbbaurecht, um bezahlbares Wohnen zu fördern und gleichzeitig Grundstücke im Eigentum zu behalten.

Kirchen: Die evangelischen und katholischen Kirchen gehören zu den größten Erbbaurechtgebern in Deutschland. Kirchengrund wird oft über Generationen nicht verkauft, sondern verpachtet.

Stiftungen: Auch gemeinnützige Stiftungen nutzen das Erbbaurecht, um Vermögen zu erhalten und gleichzeitig soziale Zwecke zu fördern.

Private Grundstückseigentümer vergeben seltener Erbbaurechte. Meist handelt es sich um Familien, die Grundstücke langfristig im Besitz halten möchten.

Inhalt eines Baurechtsvertrags

Der Baurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne Notar geht hier nichts. Im Vertrag werden folgende Punkte geregelt:

Grundstücksdaten

Zunächst wird das Grundstück genau beschrieben: Grundbuchblatt, Flurstück, Gemarkung, Adresse und Größe. Diese Angaben müssen exakt stimmen, denn sie bilden die Basis für das gesamte Rechtsverhältnis.

Laufzeit

Die Vertragslaufzeit beträgt typischerweise 60 bis 99 Jahre. Längere Laufzeiten geben dem Erbbauberechtigten mehr Planungssicherheit, bedeuten aber auch eine längere Bindung für den Grundstückseigentümer.

Nach Ablauf der Laufzeit kann der Vertrag verlängert werden. Ob und zu welchen Konditionen das geschieht, sollte bereits im ursprünglichen Vertrag geregelt sein.

Erbbauzins

Der Erbbauzins ist das jährliche Entgelt für die Nützung des Grundstücks. Er berechnet sich meist als Prozentsatz vom Grundstückswert. Bei Wohngrundstücken liegt er durchschnittlich bei etwa 3 Prozent pro Jahr, bei Gewerbegrundstücken etwas höher.

Ein Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 150.000 Euro und einem Erbbauzins von 3 Prozent zahlt der Erbbauberechtigte jährlich 4.500 Euro an den Grundstückseigentümer.

Wichtig: Die meisten Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel. Der Erbbauzins wird dann regelmäßig an einen Index angepasst, meist den Verbraucherpreisindex. So kann der Zins über die Jahrzehnte deutlich steigen.

Bauauflagen

Der Vertrag legt fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt? Welche Nützung ist zulässig? Diese Vorgaben müssen eingehalten werden.

Instandhaltungspflichten

In der Regel muss der Erbbauberechtigte das Gebäude ordnungsgemäß instand halten. Das ergibt Sinn: Schließlich fällt das Gebäude am Ende der Laufzeit an den Grundstückseigentümer.

Vorkaufsrechte und Genehmigungspflichten

Viele Baurechtsverträge enthalten ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer. Will der Erbbauberechtigte sein Recht verkaufen, kann der Eigentümer einsteigen.

Außerdem ist oft geregelt, dass der Verkauf des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese Klausel schützt den Eigentümer vor unliebsamen Überraschungen.

Ablauf: So entsteht ein Erbbaurecht

Der Weg zum Erbbaurecht führt über mehrere Stationen:

1. Vertragsverhandlung: Grundstückseigentümer und künftiger Erbbauberechtigter einigen sich auf die Konditionen – Laufzeit, Erbbauzins, Bauauflagen.

2. Notarielle Beurkundung: Der Baurechtsvertrag wird vom Notar beurkundet. Ohne diese Form ist er unwirksam.

3. Grundbucheintragung: Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung im Grundbuch. Das Erbbaurecht wird sowohl im Grundbuch des belasteten Grundstücks als auch im neu angelegten Erbbaugrundbuch eingetragen.

4. Rechtswirksamkeit: Erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht das Erbbaurecht. Vorher existiert nur ein schuldrechtlicher Anspruch.

Vorteile des Baurechtsvertrags

Für Bauherren kann das Erbbaurecht durchaus attraktiv sein:

Geringerer Kapitalbedarf: Statt den vollen Grundstückspreis zu zahlen, fällt nur der laufende Erbbauzins an. Das kann bei teuren Grundstücken einen erheblichen Unterschied machen.

Förderung möglich: Manche Kommunen vergeben Erbbaurechte zu vergünstigten Konditionen an Familien oder soziale Einrichtungen.

Langfristige Nützung: Mit Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren besteht Planungssicherheit für Generationen.

Vererbbar und verkäuflich: Das Erbbaurecht kann wie Eigentum weitergegeben werden.

Nachteile und Risiken

Allerdings gibt es auch Schattenseiten:

Kein Grundstückseigentum: Am Ende gehört einem das Gebäude, aber nicht das Grundstück darunter. Das kann beim Verkauf oder bei der Beleihung Nachteile bringen.

Steigende Kosten: Durch Wertsicherungsklauseln kann der Erbbauzins über die Jahre erheblich steigen. Was anfangs günstig erscheint, kann später zur Belastung werden.

Heimfallrisiko: In bestimmten Fällen – etwa bei Vertragsverstoß oder Nichtzahlung des Erbbauzinses – kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückfordern. Das nennt sich Heimfall.

Schwierigere Finanzierung: Manche Banken finanzieren Erbbaugrundstücke ungern oder nur zu schlechteren Konditionen, weil die Sicherheit geringer ist als bei Volleigentum.

Vertragsende: Nach Ablauf der Laufzeit geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Zwar erhält der Erbbauberechtigte meist eine Entschädigung, aber diese liegt oft unter dem tatsächlichen Wert.

Entschädigung bei Vertragsende

Läuft ein Baurechtsvertrag aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Die Entschädigung dafür wird im Vertrag geregelt. Bei Wohngebäuden ist oft eine Entschädigung von zwei Dritteln des Gebäudewertes üblich.

Allerdings ist diese Quote frei verhandelbar. Wer schlecht verhandelt, kann am Ende leer ausgehen. Deshalb sollte dieser Punkt im Vertrag besonders sorgfältig geprüft werden.

Für wen eignet sich ein Baurechtsvertrag?

Das Erbbaurecht ist nicht für jeden die richtige Lösung. Es eignet sich vor allem für:

• Bauherren mit begrenztem Eigenkapital, die hohe Grundstückspreise nicht stemmen können

• Familien, die von vergünstigten kommunalen oder kirchlichen Konditionen profitieren

• Menschen, die in bestimmten Gebieten bauen möchten, wo kein Grundstück zum Kauf angeboten wird

• Gewerbetreibende, die flexibel bleiben wollen

Wer dagegen langfristig Vermögen aufbauen und vererben möchte, ist mit einem Grundstückskauf meist besser beraten. Das Erbbaurecht bleibt eben ein Nützungsrecht – kein Eigentum.

Fazit

Der Baurechtsvertrag bietet eine interessante Alternative zum Grundstückskauf. Er ermöglicht das Bauen und Wohnen auf fremdem Grund, ohne den vollen Kaufpreis aufbringen zu müssen. Allerdings handelt man sich damit auch Einschränkungen und Risiken ein. Wer einen Baurechtsvertrag erwägt, sollte alle Klauseln genau prüfen und die langfristigen Konsequenzen durchrechnen. Eine fundierte Beratung durch Notar und Steuerberater ist hier besonders wichtig.