Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist ein förmliches Verfahren zur vorherigen Klärung einzelner Fragen zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Sie ermöglicht die Prüfung grundsätzlicher Genehmigungsfragen ohne Einreichung eines vollständigen Bauantrags.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist ein förmliches Verfahren zur vorherigen Klärung einzelner Zulässigkeitsfragen eines Bauvorhabens. Die behördliche Antwort erfolgt durch einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid.

Im Unterschied zum Bauantrag betrifft die Bauvoranfrage nicht die vollständige Genehmigung, sondern beschränkt sich auf bestimmte Teilaspekte. Typische Fragestellungen sind:

• Bebaubarkeit des Grundstücks

• Zulässigkeit bestimmter Nutzungsarten

• Zulässige Geschosszahl

• Möglichkeit von Befreiungen von Festsetzungen

Rechtsgrundlage sind die Landesbauordnungen der Bundesländer.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage ist in folgenden Situationen zweckmäßig:

Vor dem Grundstückserwerb

Bei Unsicherheit über die Realisierbarkeit eines Vorhabens ermöglicht die Bauvoranfrage Planungssicherheit vor der Kaufentscheidung.

Bei fehlendem Bebauungsplan

Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 oder § 35 BauGB. In diesen Fällen kann die Rechtslage unklar sein, sodass eine Bauvoranfrage Sicherheit schafft.

Bei Abweichungen vom Bebauungsplan

Bei geplanten Abweichungen von Festsetzungen des Bebauungsplans kann vorab die Möglichkeit einer Befreiung geklärt werden.

Bei komplexen Vorhaben

Bei größeren Projekten können durch Klärung einzelner Aspekte Unsicherheiten beseitigt und das spätere Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.

Förmliche oder formlose Anfrage?

Es bestehen zwei Möglichkeiten der Kontaktaufnahme mit der Behörde:

Formlose Anfrage

Bei einer formlosen Anfrage (telefonisch oder schriftlich) erfolgt eine unverbindliche Auskunft ohne Rechtsverbindlichkeit. Die Behörde kann ihre Einschätzung später ändern.

Vorteil: Kostenfrei und zeitnah.

Nachteil: Keine Rechtssicherheit.

Förmliche Bauvoranfrage

Bei der förmlichen Bauvoranfrage wird ein schriftlicher Antrag mit den erforderlichen Unterlagen eingereicht. Die Behörde prüft und erteilt einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid.

Vorteil: Rechtsverbindliche Aussage mit Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren.

Nachteil: Gebührenpflichtig und zeitaufwändiger.

Für Rechts- und Planungssicherheit, insbesondere vor einem Grundstückserwerb, ist die förmliche Variante zu empfehlen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Anforderungen variieren je nach Bundesland und Umfang der Anfrage. Typischerweise werden verlangt:

• Ausgefülltes Antragsformular

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

• Lageplan mit eingezeichnetem Bauvorhaben

• Baubeschreibung (grob)

• Gegebenenfalls einfache Skizzen oder Grundrisse

Im Unterschied zum Bauantrag sind vollständige Bauzeichnungen sowie Nachweise zu Statik oder Brandschutz nicht erforderlich. Der Aufwand ist entsprechend geringer.

In einigen Bundesländern ist die Unterschrift eines Bauvorlageberechtigten erforderlich, in anderen kann der Bauherr die Anfrage selbst einreichen.

Wie läuft das Verfahren ab?

Das Verfahren einer Bauvoranfrage verläuft typischerweise wie folgt:

1. Antragstellung: Einreichung der Unterlagen beim zuständigen Bauordnungsamt.

2. Vollständigkeitsprüfung: Prüfung der Vollständigkeit der Unterlagen durch die Behörde. Bei Mängeln erfolgt Aufforderung zur Nachbesserung.

3. Sachprüfung: Prüfung der gestellten Fragen durch das Bauamt. Bei Bedarf werden andere Behörden beteiligt (Denkmalschutz, Umweltamt etc.).

4. Entscheidung: Erlass eines positiven oder negativen Bauvorbescheids.

5. Zustellung: Zustellung des Bescheids an den Antragsteller.

Bearbeitungsdauer

Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Bundesland und Komplexität zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Üblich ist eine Dauer von ein bis drei Monaten, in Einzelfällen auch länger.

Die Landesbauordnungen sehen teilweise Bearbeitungsfristen vor. In der Praxis werden diese nicht immer eingehalten, insbesondere in Ballungsräumen mit hoher Auslastung der Bauämter.

Eine Anfrage zur voraussichtlichen Bearbeitungszeit bei der Behörde vor Antragstellung kann zweckmäßig sein.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Die Gebühren für eine förmliche Bauvoranfrage richten sich nach den Gebührenordnungen der Bundesländer. Richtwerte:

• Einfache Anfragen: 50 bis 500 Euro

• Komplexere Vorhaben: 40 bis 60 Prozent der späteren Baugenehmigungsgebühren

• Größere Projekte: Bis zu einem Prozent der geschätzten Baukosten

Für ein Einfamilienhaus im Innenbereich fallen typischerweise mindestens 400 Euro an. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten können die Gebühren mehrere tausend Euro betragen.

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für Architekten oder Bauingenieure, die sich nach der HOAI richten.

Gültigkeit des Bauvorbescheids

Ein positiver Bauvorbescheid gilt nicht ewig. Die Gültigkeitsdauer ist in den Landesbauordnungen geregelt und beträgt meist zwei bis drei Jahre.

Beispiele:

• Nordrhein-Westfalen: 3 Jahre

• Bayern: 3 Jahre

• Berlin: 3 Jahre

• Niedersachsen: 3 Jahre

Innerhalb dieser Frist ist der Bauantrag zu stellen. Nach Fristablauf entfällt die Bindungswirkung, und die Behörde kann abweichend entscheiden.

In einigen Bundesländern ist eine Verlängerung möglich, die rechtzeitig vor Fristablauf zu beantragen ist.

Bindungswirkung des Bauvorbescheids

Der Bauvorbescheid entfaltet Bindungswirkung für das spätere Genehmigungsverfahren. Bei positiver Bescheidung einer Frage darf die Behörde diese nicht abweichend beurteilen, sofern sich die Rechtslage nicht ändert.

Die Bindungswirkung unterliegt folgenden Grenzen:

• Beschränkung auf die konkret gestellten Fragen

• Entfall bei Änderung der Rechtslage (neuer Bebauungsplan, Gesetzesänderung)

• Geltung nur innerhalb der Gültigkeitsfrist

Eine präzise Formulierung der Fragen ist daher wesentlich.

Was tun bei negativem Bescheid?

Bei Ablehnung einer Bauvoranfrage bestehen folgende Möglichkeiten:

1. Abstimmung mit der Behörde: Durch Planänderungen lassen sich Bedenken möglicherweise ausräumen.

2. Widerspruch: Gegen den Bescheid kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt werden.

3. Klage: Bei erfolglosem Widerspruch ist die Klage vor dem Verwaltungsgericht möglich.

Vor Beschreiten des Rechtswegs ist zu prüfen, ob eine Planänderung nicht zweckmäßiger ist.

Bauvoranfrage und Nachbarn

Im Unterschied zum Bauantrag werden Nachbarn bei einer Bauvoranfrage nicht immer beteiligt. Dies ist vom Bundesland und vom Inhalt der Anfrage abhängig.

Ein positiver Bauvorbescheid bietet daher nicht zwangsläufig Schutz vor späteren Nachbareinwendungen, die im Baugenehmigungsverfahren vorgebracht werden können.

Praxishinweise

Für eine erfolgreiche Bauvoranfrage sind folgende Aspekte zu beachten:

1. Präzise Frageformulierung: Je genauer die Fragen, desto aussagekräftiger der Bescheid.

2. Vorabgespräch: Ein informelles Gespräch mit der Behörde kann die Erfolgsaussichten klären.

3. Sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen: Unvollständige Unterlagen verzögern das Verfahren.

4. Fristenbeachtung: Die Gültigkeit des Bauvorbescheids ist zu überwachen.

5. Prüfung der Rechtslage: Eine in Aufstellung befindliche Bebauungsplanung kann die Bindungswirkung beeinflussen.

Fazit

Die Bauvoranfrage ist ein Instrument zur Erlangung von Planungssicherheit, insbesondere vor einem Grundstückserwerb oder bei unklarer Rechtslage. Sie ist kostengünstiger und zeitlich weniger aufwändig als ein vollständiger Bauantrag, liefert jedoch rechtsverbindliche Antworten. Eine präzise Frageformulierung und die Beachtung der Gültigkeitsfristen tragen zur Vermeidung von Überraschungen im späteren Genehmigungsverfahren bei.