Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Recht für eine Person

Sie möchten ein Wegerecht über Ihr Nachbargrundstück? Oder ein Energieversorger will Leitungen verlegen? Dann kommt oft die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Spiel. Sie ist der Grunddienstbarkeit ähnlich, aber an eine Person gebunden statt an ein Grundstück. Das Instrument hat durch aktuelle Gesetzesänderungen (2024/2025) an Bedeutung gewonnen, insbesondere für erneuerbare Energien, Wasserstoff und Telekommunikation.

Was ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit?

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einer bestimmten Person bestimmte Nutzungen an einem fremden Grundstück erlaubt. Sie ist in den §§ 1090 bis 1093 BGB geregelt.

Das Besondere: Während die Grunddienstbarkeit einem herrschenden Grundstück zugutekommt, steht die beschränkt persönliche Dienstbarkeit einer konkreten Person zu. Sie ist an diese Person gebunden und grundsätzlich nicht übertragbar oder vererbbar.

Ein klassisches Beispiel: Ein Energieversorger erhält das Recht, auf Ihrem Grundstück eine Stromleitung zu verlegen und zu unterhalten. Dieses Recht steht dem Unternehmen als juristische Person zu, nicht einem anderen Grundstück.

Abgrenzung zur Grunddienstbarkeit

Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit liegt in der Berechtigung:

Die Grunddienstbarkeit wandert also mit dem Grundstück. Wer das herrschende Grundstück kauft, erhält automatisch auch die Dienstbarkeit. Bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit bleibt das Recht beim ursprünglich Berechtigten.

Typische Anwendungsfälle

Leitungsrechte

Der häufigste Fall sind Leitungsrechte zugunsten von Versorgungsunternehmen:

• Stromleitungen

• Gasleitungen

• Wasserleitungen

• Telekommunikationsleitungen

• Fernwärmeleitungen

Die Unternehmen erhalten das Recht, Leitungen zu verlegen, zu betreiben und für Wartungsarbeiten das Grundstück zu betreten. Da die Unternehmen keine eigenen Grundstücke haben, die als herrschendes Grundstück dienen könnten, ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit das passende Instrument.

Wegerechte für Einzelpersonen

Manchmal braucht eine Person ein Wegerecht, ohne dass sie selbst ein Grundstück besitzt. Beispiel: Ein Pächter benötigt Zugang zu seiner Pachtfläche über ein fremdes Grundstück.

Werbeschilder und Anlagen

Unternehmen können das Recht erhalten, Werbeschilder oder technische Anlagen auf fremden Grundstücken zu errichten. Das Recht steht dem Unternehmen zu und erlischt, wenn es aufgelöst wird.

Mobilfunkmasten

Mobilfunkanbieter sichern ihre Standorte oft durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten. Sie erhalten das Recht, einen Mast zu errichten, zu betreiben und zu warten.

Entstehung der Dienstbarkeit

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit entsteht durch:

1. Einigung: Der Grundstückseigentümer und der künftige Berechtigte einigen sich über die Bestellung der Dienstbarkeit. Die dingliche Einigung bedarf materiell-rechtlich keiner besonderen Form. Vor der Eintragung bindet sie jedoch nur, wenn die Erklärungen notariell beurkundet sind oder öffentlich nachgewiesen werden (§ 873 Abs. 2 BGB). In der Praxis erfolgt die Bestellung daher regelmäßig notariell.

2. Eintragung: Die Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen (§ 29 GBO). Erst mit der Eintragung entsteht das dingliche Recht.

Die Eintragung enthält Angaben über:

• Den Berechtigten (Name, bei Unternehmen: Firma und Sitz)

• Den Inhalt des Rechts (Wegerecht, Leitungsrecht usw.)

• Gegebenenfalls die räumliche Begrenzung

Inhalt und Umfang

Der Inhalt der Dienstbarkeit wird bei der Bestellung vereinbart. Er kann verschiedene Befugnisse umfassen:

Positive Befugnisse

Der Berechtigte darf das Grundstück in bestimmter Weise nutzen:

• Betreten und Befahren

• Verlegen und Betreiben von Leitungen

• Errichten von Anlagen

• Durchführen von Wartungsarbeiten

Negative Befugnisse

Der Eigentümer muss bestimmte Handlungen unterlassen:

• Keine Bebauung im Leitungsbereich

• Keine Bepflanzung mit tiefwurzelnden Gewächsen

• Keine Veränderung der Geländehöhe

Schutzstreifen

Bei Leitungsrechten wird oft ein Schutzstreifen definiert. In diesem Bereich gelten besondere Beschränkungen, etwa keine Bebauung oder nur eingeschränkte Bepflanzung.

Vergütung

Anders als bei der Grunddienstbarkeit wird für die beschränkt persönliche Dienstbarkeit häufig eine Vergütung gezahlt. Bei Leitungsrechten erhalten Grundstückseigentümer oft eine einmalige Entschädigung, deren Höhe sich nach der Beeinträchtigung richtet.

Die Entschädigung ist Verhandlungssache und richtet sich üblicherweise nach Bodenwert und in Anspruch genommener Fläche. Häufig werden 10–20 % des Bodenwerts der durch Leitung und Schutzstreifen betroffenen Fläche angesetzt (nach Wertermittlungsrichtlinien bzw. Bewertungspraxis). In den neuen Bundesländern gelten für historisch kraft Gesetzes entstandene Leitungsrechte besondere Regelungen nach § 9 GBBerG.

Übertragbarkeit

Grundsätzlich ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar und nicht vererbbar (§ 1092 Abs. 1 BGB). Das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder bei juristischen Personen mit deren Auflösung.

Wichtige Ausnahme nach § 1092 Abs. 3 BGB (aktualisiert 2024/2025): Die Dienstbarkeit zugunsten juristischer Personen oder rechtsfähiger Personengesellschaften ist übertragbar, wenn sie zur Nutzung eines Grundstücks für bestimmte Anlagen berechtigt. Dazu gehören:

• Anlagen zur Erzeugung, Fortleitung, Umspannung oder Abgabe erneuerbarer Energien

• Wasserstoff-Infrastruktur

• Elektrizitäts-, Gas-, Wasser- und sonstige Leitungen

• Telekommunikationslinien

• Werksfernleitungen

• Anlagen des öffentlichen Verkehrs (Straßen, Eisenbahnen)

Diese Regelung ermöglicht es, dass ein Leitungsrecht beim Verkauf des Versorgungsunternehmens auf den Erwerber übergeht.

Erlöschen

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt durch:

• Tod der berechtigten natürlichen Person

• Auflösung der berechtigten juristischen Person (außer bei übertragbaren Dienstbarkeiten nach § 1092 Abs. 3 BGB)

• Verzicht des Berechtigten und Löschung im Grundbuch

• Aufhebungsvertrag zwischen Berechtigtem und Eigentümer

• Zeitablauf bei befristeter Dienstbarkeit

Wichtig: Die Dienstbarkeit erlischt nicht durch Vereinigung von Recht und Eigentum in einer Person (§ 889 BGB schließt dies aus). Ebenfalls nicht durch bloßen Nichtgebrauch – die Dienstbarkeit bleibt bestehen, auch wenn sie jahrelang nicht ausgeübt wird.

Bedeutung beim Grundstückskauf

Wer ein Grundstück kauft, sollte das Grundbuch genau prüfen. Eingetragene beschränkt persönliche Dienstbarkeiten bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen. Der neue Eigentümer muss sie dulden.

Besonders bei Leitungsrechten sollten Sie klären:

• Wo genau verlaufen die Leitungen?

• Welche Einschränkungen gelten im Schutzstreifen?

• Sind bauliche Vorhaben betroffen?

Die Dienstbarkeit kann den Wert des Grundstücks mindern und die Bebaubarkeit einschränken.

Durchsetzung

Der Berechtigte kann sein Recht durchsetzen, wenn der Eigentümer es beeinträchtigt. Nach §§ 1004, 1027, 1090 BGB stehen ihm Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu. Stellt der Eigentümer etwa Hindernisse auf den Weg, kann der Berechtigte auf Beseitigung klagen (BGH V ZR 42/09).

Umgekehrt kann der Eigentümer verlangen, dass der Berechtigte das Grundstück nicht über den vereinbarten Umfang hinaus nutzt.

Fazit

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein wichtiges Instrument, um Nutzungsrechte an fremden Grundstücken zu sichern – vor allem für Versorgungsunternehmen, aber auch für Privatpersonen. Sie ist an eine bestimmte Person gebunden und grundsätzlich nicht übertragbar. Beim Grundstückskauf sollten eingetragene Dienstbarkeiten genau geprüft werden, da sie den Nutzungswert des Grundstücks beeinflussen können.