Gebäudeklasse: Maßstab für Sicherheitsanforderungen

Ob Einfamilienhaus oder Hochhaus – die Anforderungen an Brandschutz und Konstruktion sind nicht gleich. Die Bauordnungen stufen Gebäude nach ihrer Höhe und Nutzung in Gebäudeklassen ein. Diese Einteilung entscheidet, welche Sicherheitsstandards einzuhalten sind.

Was sind Gebäudeklassen?

Gebäudeklassen sind Kategorien, in die Gebäude nach ihrer Größe, Höhe und Nutzung eingeteilt werden. Die Einteilung folgt dem Grundsatz: Je größer das Gebäude und je mehr Menschen sich darin aufhalten, desto strenger die Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Konstruktion.

Die Gebäudeklassen sind in den Landesbauordnungen definiert. Die Musterbauordnung (MBO) gibt den Rahmen vor, den die Bundesländer mehr oder weniger übernehmen.

Die fünf Gebäudeklassen

Die Musterbauordnung unterscheidet fünf Gebäudeklassen:

Gebäudeklasse 1

Freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m².

Typische Gebäude:

• Einfamilienhäuser

• Kleine Doppelhäuser

• Reihenendhäuser

• Freistehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude

Besonderheit: Freistehend bedeutet bauordnungsrechtlich, dass das Gebäude nicht an andere Gebäude oder an die Grundstücksgrenze angebaut ist. Es geht nicht um einen bestimmten Mindestabstand, sondern um das Fehlen einer baulichen Verbindung.

Gebäudeklasse 2

Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m².

Typische Gebäude:

• Nicht freistehende Einfamilienhäuser

• Reihenhäuser

• Doppelhaushälften

Unterschied zu GK 1: Die Gebäude müssen nicht freistehen.

Gebäudeklasse 3

Sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m.

Typische Gebäude:

• Kleinere Mehrfamilienhäuser

• Gebäude mit mehr als zwei Nutzungseinheiten

• Gebäude mit Nutzungseinheiten über 400 m²

Besonderheit: Auffangklasse für alle niedrigen Gebäude, die nicht in GK 1 oder 2 passen.

Gebäudeklasse 4

Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m².

Typische Gebäude:

• Mittlere Mehrfamilienhäuser

• Bürogebäude (sofern kein Sonderbau)

• Gewerbliche Gebäude mittlerer Größe

Wichtig: Die einzelnen Nutzungseinheiten dürfen 400 m² nicht überschreiten. Hotels und Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten sind in der Regel Sonderbauten und werden unabhängig von der Gebäudeklasse nach besonderen Vorschriften behandelt.

Gebäudeklasse 5

Sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude.

Typische Gebäude:

• Gebäude über 13 m Höhe (aber noch keine Hochhäuser)

• Gebäude mit großen Nutzungseinheiten (über 400 m²)

• Tiefgaragen und andere unterirdische Gebäude

Besonderheit: Für Gebäude der Klasse 5 gelten die strengsten Anforderungen. Hochhäuser im rechtlichen Sinne (Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums über 22 m über Gelände) sind Sonderbauten und werden nach speziellen Hochhaus-Richtlinien behandelt, unabhängig von der Gebäudeklasseneinteilung.

Was ist die maßgebliche Höhe?

Die Gebäudeklasse richtet sich nach der Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, gemessen über der Geländeoberfläche im Mittel.

Das ist nicht die Gebäudehöhe insgesamt. Ein Gebäude kann 15 m hoch sein, aber in GK 4 fallen, wenn der oberste Aufenthaltsraum nur auf 12 m Höhe liegt.

Die 7-m-Grenze ist die zentrale Trennlinie zwischen niedrigen Gebäuden (GK 1-3) und mittleren Gebäuden (GK 4-5). Sie korreliert mit der Möglichkeit, den zweiten Rettungsweg über tragbare Leitern der Feuerwehr herzustellen. Rechtlich maßgeblich ist die Brüstungshöhe von 8 m – bis zu dieser Höhe können Steckleitern eingesetzt werden.

Die 13-m-Grenze ist eine bauordnungsrechtliche Schwelle zwischen GK 4 und GK 5. Sie sollte nicht mit der Reichweite von Drehleitern verwechselt werden – Standard-Drehleitern (DLK 23/12) erreichen Nennrettungshöhen von etwa 23 m, nicht 13 m.

Sonderbauten

Neben den fünf Gebäudeklassen gibt es Sonderbauten. Das sind Gebäude mit besonderer Nutzung oder besonderem Risiko:

• Hochhäuser (Fußboden eines Aufenthaltsraums über 22 m Höhe)

• Versammlungsstätten

• Verkaufsstätten

• Krankenhäuser

• Schulen

• Beherbergungsstätten (Hotels, Pensionen) mit mehr als 12 Betten

• Industriebauten

• Garagen mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche

Für Sonderbauten gelten spezielle Vorschriften in den Muster-Sonderbauverordnungen (z.B. Muster-Beherbergungsstättenverordnung MBeVO, Muster-Versammlungsstättenverordnung MVStättVO). Diese Vorschriften überlagern und verschärfen oft die allgemeinen Anforderungen der Gebäudeklassen. Sonderbauten werden unabhängig von ihrer Gebäudeklasse nach diesen besonderen Vorschriften behandelt.

Auswirkungen auf die Bauplanung

Die Gebäudeklasse beeinflusst zahlreiche Aspekte der Bauplanung:

Brandschutz und tragende Konstruktion

Die Anforderungen an tragende Bauteile richten sich nach § 27 MBO und den entsprechenden Landesbauordnungen:

Wichtig: Bei Sonderbauten können abweichende oder strengere Anforderungen gelten. Die genauen Anforderungen sind komplex und sollten mit Fachplanern geklärt werden.

Rettungswege

Grundsätzlich müssen für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in jedem Geschoss zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein (§ 33 MBO) – dies gilt für alle Gebäudeklassen.

Der zweite Rettungsweg kann unter bestimmten Bedingungen über Rettungsgeräte der Feuerwehr geführt werden. Entscheidend ist die Brüstungshöhe:

• Bis 8 m Brüstungshöhe: Rettung über tragbare Leitern (Steckleitern) möglich

• Über 8 m Brüstungshöhe: Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen (Drehleitern) erforderlich; deren Verfügbarkeit muss nachgewiesen werden

Die erhöhten Anforderungen in GK 4 und 5 ergeben sich vor allem aus Detailanforderungen zur Treppenraumgestaltung, Brandabschnittsbildung und Baustoffen.

Aufzüge

Die Aufzugspflicht ist landesrechtlich geregelt und variiert zwischen den Bundesländern. Beispiel Nordrhein-Westfalen (§ 39 Abs. 4 BauO NRW 2018):

• Aufzugspflicht ab: mehr als drei oberirdischen Geschossen

• Besondere Maße (Krankentrage/Rollstuhl): ab mehr als fünf oberirdischen Geschossen muss mindestens ein Aufzug entsprechend ausgelegt sein

Andere Bundesländer haben ähnliche, aber teilweise abweichende Regelungen. Die konkrete Landesbauordnung ist maßgeblich.

Genehmigungsverfahren

Die Gebäudeklasse beeinflusst auch das Genehmigungsverfahren, wobei die genauen Regelungen landesrechtlich unterschiedlich sind:

Verfahrensfreie und freigestellte Vorhaben: In GK 1 sind tendenziell mehr kleinere Baumaßnahmen verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt. Die genauen Regelungen finden sich in den Landesbauordnungen (z.B. §§ 61, 62 BauO NRW).

Vereinfachtes Verfahren: Für Wohngebäude und kleinere Nicht-Sonderbauten (häufig GK 1-3, teils auch GK 4) gilt in vielen Bundesländern das vereinfachte Genehmigungsverfahren mit reduziertem Prüfumfang (z.B. § 64 BauO NRW).

Vollständige Prüfung: Größere Gebäude (oft GK 4 und 5) und Sonderbauten unterliegen in der Regel umfassenderen Prüfpflichten.

Prüfingenieure und Sachverständige: Für Gebäude höherer Klassen und Sonderbauten sind oft Prüfungen durch Prüfsachverständige erforderlich, etwa für Standsicherheit und Brandschutz. Die genauen Prüfpflichten regeln die Landesbauordnungen und begleitende Verordnungen (z.B. Prüfverordnungen).

Wichtig: Die Verfahrensarten und Prüfpflichten variieren erheblich zwischen den Bundesländern. Die jeweils geltende Landesbauordnung ist maßgeblich.

Beispielrechnungen

Beispiel 1: Einfamilienhaus

Freistehendes Haus, zwei Vollgeschosse, Wohnfläche 180 m², Höhe des OG-Fußbodens 3,50 m über Gelände.

Einordnung: Gebäudeklasse 1 (freistehend, unter 7 m, eine Nutzungseinheit unter 400 m²)

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus

Drei Geschosse, sechs Wohnungen je 80 m², Höhe des obersten Fußbodens 6,50 m.

Einordnung: Gebäudeklasse 3 (unter 7 m, aber mehr als zwei Nutzungseinheiten)

Beispiel 3: Bürogebäude

Fünf Geschosse, Büroeinheiten je 300 m², Höhe des obersten Fußbodens 14 m.

Einordnung: Gebäudeklasse 5 (über 13 m Höhe)

Hinweis: Je nach Größe der Büroflächen und Nutzung kann zusätzlich eine Einstufung als Sonderbau erforderlich sein, wenn einzelne Bereiche Sonderbau-Tatbestände erfüllen.

Regionale Unterschiede

Die Bundesländer haben die Musterbauordnung (MBO) unterschiedlich umgesetzt. Die Bauministerkonferenz führt die MBO in laufender Pflege, zuletzt mit Änderungsbeschlüssen 2019, 2020, 2022 und 2023. Die Gebäudeklasseneinteilung ist zwar weitgehend einheitlich, aber Details können variieren:

• Höhengrenzen und Flächengrenzen können in einzelnen Ländern leicht abweichen

• Anforderungen an Barrierefreiheit und Aufzugspflichten sind unterschiedlich geregelt

• Die Zuordnung von Nutzungen und Verfahrensarten kann variieren

• Technische Details zu Brandschutz und Konstruktion sind landesspezifisch ausgestaltet

Wichtig: Die Musterbauordnung ist nur ein Muster – im Zweifel ist stets die einschlägige Landesbauordnung und gegebenenfalls die Sonderbauverordnungen maßgeblich. Vor der Planung sollte immer die konkrete Landesbauordnung geprüft werden.

Praktische Tipps

Bei der Planung eines Bauvorhabens:

1. Gebäudeklasse frühzeitig ermitteln: Die Klasse beeinflusst die gesamte Planung – von Brandschutz über Konstruktion bis zu Genehmigungsverfahren und Kosten.

2. Grenzwerte beachten: Wer knapp unter 7 m oder 13 m bleibt, kann erheblich an Baukosten sparen. Dies muss jedoch im Einklang mit den Gesamtanforderungen stehen (Brandschutzkonzept, Barrierefreiheit, Nutzungsanforderungen).

3. Nutzungseinheiten klug aufteilen: Manchmal lohnt es sich, Einheiten zu teilen, um die 400-m²-Grenze einzuhalten und in GK 4 statt GK 5 zu fallen. Auch dies muss im Gesamtkonzept sinnvoll sein.

4. Sonderbau-Einstufung prüfen: Nicht nur die Gebäudeklasse, sondern auch eine mögliche Sonderbau-Einstufung sollte frühzeitig geklärt werden.

5. Fachplaner einbeziehen: Erfahrene Architekten und Brandschutzplaner kennen die Konsequenzen der Gebäudeklassen und können Planung und Kosten optimieren.

Fazit

Die Gebäudeklasse ist ein zentraler Baustein der Bauplanung. Sie bestimmt, welche Sicherheitsanforderungen gelten und wie aufwendig Brandschutz und Konstruktion werden.

Die fünf Gebäudeklassen der Musterbauordnung werden weitgehend einheitlich in den Landesbauordnungen umgesetzt, wobei Details variieren können. Entscheidend sind die Höhe des obersten Aufenthaltsraums und die Größe der Nutzungseinheiten. Parallel dazu ist bei besonderen Nutzungen die Einstufung als Sonderbau zu prüfen.

Wer die Systematik versteht und frühzeitig mit Fachplanern abstimmt, kann die Planung optimieren und Kosten sparen – ohne bei der Sicherheit Abstriche zu machen. Im Zweifel gilt: Die konkrete Landesbauordnung ist maßgeblich.