Bauordnung

Die Bauordnung ist ein Landesgesetz, das die technischen und rechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben regelt. Sie legt unter anderem Gebäudehöhen, Abstandsflächen und Brandschutzvorschriften fest. In Deutschland existieren 16 verschiedene Landesbauordnungen mit teilweise unterschiedlichen Regelungen.

Was ist eine Bauordnung?

Die Bauordnung ist ein Landesgesetz zur Regelung aller technischen und rechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben. Im Unterschied zum bundesweit geltenden Baugesetzbuch, das die städtebauliche Planung regelt, befasst sich die Bauordnung mit der konkreten Ausführung am einzelnen Gebäude.

In Deutschland existieren 16 Landesbauordnungen (Bayern: BayBO, Nordrhein-Westfalen: BauO NRW, Baden-Württemberg: LBO BW etc.). Diese basieren auf der Musterbauordnung, weichen jedoch in Details voneinander ab.

Die Bauordnung regelt unter anderem:

Abstandsflächen zum Nachbargrundstück
Vorgeschriebene Rettungswege
Anforderungen an zweite Fluchtwege
Zulässige Baumaterialien
Aufzugspflicht

Musterbauordnung als gemeinsame Basis

Die Musterbauordnung (MBO) wird von der Bauministerkonferenz erarbeitet und dient als Vorlage für die Länder. Sie enthält Musterregelungen zu allen wichtigen Bauthemen und wird regelmäßig aktualisiert.

Die Bundesländer übernehmen die MBO nicht vollständig. Einige Länder haben strengere Vorschriften, andere lockern bestimmte Anforderungen. Dies führt zu unterschiedlichen Regelungen, die insbesondere für bundesweit tätige Bauunternehmen Herausforderungen darstellen.

Die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück variieren beispielsweise je nach Bundesland (0,4 bis 1,0 der Wandhöhe). Typenhäuser erfordern daher bundeslandspezifische Anpassungen.

Wesentliche Inhalte der Bauordnung

Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sorgen für ausreichend Belichtung, Belüftung und Brandschutz zwischen Gebäuden. Sie werden von der Außenwand des Gebäudes bis zur Grundstücksgrenze gemessen. Die genaue Tiefe hängt von der Wandhöhe und dem sogenannten Abstandsflächenfaktor ab.

Brandschutz

Der bauliche Brandschutz gehört zu den Kernthemen jeder Bauordnung. Die Vorschriften regeln:

Feuerwiderstandsdauer von Bauteilen
Anforderungen an tragende und nichttragende Wände
Rettungswege und Notausgänge
Brandabschnitte bei größeren Gebäuden
Anforderungen an Treppen und Flure

Standsicherheit

Jedes Gebäude muss standsicher sein – das klingt selbstverständlich, muss aber nachgewiesen werden. Die Bauordnung schreibt vor, dass ein Standsicherheitsnachweis von einem qualifizierten Tragwerksplaner erstellt werden muss.

Barrierefreiheit

Öffentlich zugängliche Gebäude und Wohnungen müssen nach der Bauordnung barrierefrei sein. Die genauen Anforderungen variieren je nach Nützung und Bundesland. Bei Wohngebäuden ab einer bestimmten Größe müssen etwa die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein.

Stellplätze

Die Stellplatzpflicht regelt, wie viele Pkw-Stellplätze und Fahrradabstellplätze bei einem Bauvorhaben nachgewiesen werden müssen. Diese Vorschriften variieren stark je nach Bundesland und Kommune.

Gebäudeklassen nach Bauordnung

Die Bauordnung teilt Gebäude in verschiedene Klassen ein. Diese Klassifizierung bestimmt, welche Anforderungen an Brandschutz und Konstruktion gelten.

Gebäudeklasse	Beschreibung
GK 1	Freistehende Gebäude bis 7 m Höhe, max. 2 Nützungseinheiten bis 400 m²
GK 2	Gebäude bis 7 m Höhe, max. 2 Nützungseinheiten bis 400 m²
GK 3	Sonstige Gebäude bis 7 m Höhe
GK 4	Gebäude bis 13 m Höhe, Nützungseinheiten bis 400 m²
GK 5	Sonstige Gebäude und unterirdische Gebäude

Je höher die Gebäudeklasse, desto strenger die Anforderungen an Brandschutz und Tragwerk.

Änderungen der Bauordnungen 2025

Die Landesbauordnungen werden regelmäßig an neue Anforderungen angepasst. Im Jahr 2025 traten in mehreren Bundesländern wesentliche Änderungen in Kraft.

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) wurde zum 1. Januar 2025 novelliert. Zu den Neuerungen gehören Verfahrensvereinfachungen, eine Ausweitung verfahrensfreier Bauvorhaben sowie Erleichterungen für bauliche Änderungen im Bestand. Terrassen und Wärmepumpen bis 2 Meter Höhe benötigen keine Abstandsflächen mehr.

Baden-Württemberg reformierte seine Landesbauordnung (LBO) zum 28. Juni 2025. Die Reform umfasst vereinfachte Abstandsflächenregelungen, insbesondere bei innerstädtischer Nachverdichtung, sowie Erleichterungen bei Brandschutzanforderungen. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 wurde das vereinfachte Genehmigungsverfahren zum Regelverfahren.

Rheinland-Pfalz führte zum 1. November 2025 Änderungen ein, die Erleichterungen beim Bauen im Bestand bringen. Bei Gebäuden der Klassen 1 bis 3 muss die Brandwand nur noch direkt unter die Dachhaut geführt werden.

Diese Reformen zielen auf Beschleunigung von Genehmigungsverfahren und Schaffung von Wohnraum ab. Gleichzeitig werden Anforderungen an Klimaschutz und erneuerbare Energien verschärft.

Bauordnung vs. Baugesetzbuch

Laien verwechseln oft Bauordnung und Baugesetzbuch. Der Unterschied ist aber wichtig:

Baugesetzbuch (BauGB):

Bundesgesetz
Regelt die städtebauliche Planung
Bebauungspläne und Flächennutzungspläne
Zulässigkeit von Vorhaben nach Art der Nützung

Bauordnung (LBO):

Landesgesetz
Regelt die technische Ausführung
Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit
Genehmigungsverfahren

Ein Bauvorhaben muss beide Regelwerke einhalten. Es reicht nicht, dass der Bebauungsplan ein Wohnhaus erlaubt – das Haus muss auch den technischen Anforderungen der Bauordnung entsprechen.

Verfahren nach der Bauordnung

Die Bauordnung regelt auch das Genehmigungsverfahren. Je nach Art und Größe des Vorhabens gibt es unterschiedliche Verfahrenswege:

Verfahrensfreie Vorhaben: Kleine Baumaßnahmen wie Gartenhäuser oder bestimmte Umbauten brauchen keine Genehmigung. Die Liste variiert je nach Bundesland.

Genehmigungsfreistellung: Bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans reicht manchmal eine Bauanzeige. Das Bauamt prüft nur, ob Einwände bestehen.

Vereinfachtes Verfahren: Die Bauaufsicht prüft nur ausgewählte Punkte. Brandschutz und Statik müssen durch private Sachverständige nachgewiesen werden.

Reguläres Genehmigungsverfahren: Vollständige Prüfung aller baurechtlichen Anforderungen durch die Bauaufsichtsbehörde.

Verstöße gegen die Bauordnung

Wer gegen die Bauordnung verstößt, riskiert empfindliche Konsequenzen. Die Bauaufsichtsbehörde kann:

Die Bauarbeiten stoppen lassen
Nachträgliche Änderungen verlangen
Den Rückbau anordnen
Bußgelder verhängen

Besonders problematisch wird es bei Schwarzbauten, also Gebäuden, die ohne Genehmigung errichtet wurden. Hier droht im schlimmsten Fall der Abriss. Auch bei sicherheitsrelevanten Verstößen gegen Brandschutz oder Statik versteht die Behörde keinen Spaß.

Praxishinweise

Vor Planung eines Bauvorhabens sind folgende Punkte zu klären:

Geltende Landesbauordnung
Gebäudeklasse des Vorhabens
Erforderliches Genehmigungsverfahren
Einzuhaltende Abstandsflächen
Örtliche Satzungen mit zusätzlichen Vorschriften

Fachkundige Planung durch Architekten oder Bauvorlageberechtigte sichert die Kenntnis der Anforderungen und die korrekte Durchführung des Genehmigungsverfahrens.

Siehe auch

Weblinks

Musterbauordnung (MBO) – Bauministerkonferenz
Übersicht Landesbauordnungen 2025 – WEKA Bausoftware