Erschließungsbeitrag

Der Erschließungsbeitrag ist eine einmalige Abgabe, die Gemeinden von Grundstückseigentümern für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen erheben. Die Rechtsgrundlage bilden die §§ 127 bis 135 Baugesetzbuch (BauGB). Der Erschließungsbeitrag ist vom Straßenausbaubeitrag zu unterscheiden, der die Erneuerung bestehender Straßen betrifft und in mehreren Bundesländern abgeschafft wurde.

Rechtliche Grundlagen und Definition

Der Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB ist eine einmalige Abgabe, die Gemeinden von Grundstückseigentümern erheben können, wenn durch die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen ein Vorteil für das Grundstück entsteht.

Als Erschließungsanlagen gelten gemäß § 127 Abs. 2 BauGB:

• Öffentliche zum Anbau bestimmte Straßen, Wege und Plätze

• Innerhalb der Baugebiete nicht mit Kfz befahrbare Verkehrsanlagen (z. B. Fußwege, Wohnwege)

• Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete

• Parkflächen und Grünanlagen (ausgenommen Kinderspielplätze), soweit sie Bestandteil der genannten Anlagen sind oder nach städtebaulichen Grundsätzen zur Erschließung notwendig sind

• Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Lärmschutz)

Beleuchtungseinrichtungen sind keine eigenständigen Erschließungsanlagen, gehören aber als Teil der erstmaligen Herstellung zum beitragsfähigen Aufwand (§ 128 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Die Länder können bestimmen, dass Beleuchtungskosten nicht in den Erschließungsaufwand einzubeziehen sind (§ 128 Abs. 2 Satz 2 BauGB).

Die Gemeinde kann bis zu 90 Prozent der entstandenen Kosten auf die Anlieger umlegen (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB schreibt einen Mindestgemeindeanteil von 10 % vor).

Der Erschließungsbeitrag ist grundsätzlich bundesrechtlich im Baugesetzbuch geregelt. Eine wichtige Ausnahme bildet Bayern: Dort hat der Landesgesetzgeber die bundesrechtlichen Regeln durch Art. 5a BayKAG ersetzt. In Bayern gelten daher teilweise abweichende Regelungen, etwa eine 25-jährige Ausschlussfrist für die Beitragserhebung (Art. 5a Abs. 7 BayKAG).

Wie hoch ist der Beitrag?

Die Gemeinde kann bis zu 90% der Erschließungskosten auf die Anlieger umlegen. Mindestens 10% muss sie selbst tragen (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

Bei einer neuen Straße im Wert von einer Million Euro könnten also bis zu 900.000 Euro auf die Anlieger verteilt werden. Je nach Anzahl und Größe der erschlossenen Grundstücke kann das für den einzelnen Eigentümer schnell fünfstellige Beträge bedeuten.

Der beitragsfähige Aufwand umfasst gemäß § 128 BauGB:

• Grunderwerb und Freilegung

• Erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen (einschließlich Entwässerung und Beleuchtung)

• Übernahme vorhandener Anlagen, soweit sie den Anforderungen entsprechen

Die genaue Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:

Gesamtkosten der Erschließungsmaßnahme Umlegungsanteil der Gemeinde (maximal 90%) Größe des eigenen Grundstücks Art und Maß der Bebaubarkeit Anzahl der erschlossenen Grundstücke

Der Verteilungsmaßstab

Die Kosten werden nach einem gesetzlich vorgegebenen Maßstab auf die Grundstückseigentümer verteilt. § 131 Abs. 2 BauGB nennt als zulässige Verteilungsmaßstäbe:

• Art und Maß der baulichen Nutzung

• Grundstücksflächen

• Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage

Gängig ist eine Kombination aus Grundstücksfläche und zulässiger Nutzung. Ein größeres Grundstück zahlt mehr als ein kleineres. Ein Grundstück, das dicht bebaut werden darf, zahlt mehr als eines mit lockerer Bebauung.

Die konkrete Ausgestaltung regelt die örtliche Erschließungsbeitragssatzung (§ 132 BauGB). Die Satzung legt unter anderem fest:

• Die Merkmale der endgültigen Herstellung

• Den Verteilungsmaßstab

• Die Kostenspaltung zwischen den verschiedenen Erschließungsanlagen

Ein Blick ins Rathaus lohnt sich, um die Berechnungsgrundlagen zu verstehen.

Wann wird der Beitrag fällig?

Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB). Das kann einige Jahre nach Baubeginn sein. Der Beitrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig (§ 135 Abs. 1 BauGB).

Es gibt auch Vorausleistungen. Die Gemeinde kann Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Beitrags (also bis zu 100%) verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des § 133 Abs. 3 BauGB vorliegen:

• Die voraussichtliche endgültige Herstellung muss innerhalb von vier Jahren zu erwarten sein

• Falls binnen sechs Jahren nach Vorausleistung keine Beitragspflicht entsteht, besteht ein Rückzahlungsanspruch mit Verzinsung

Nach Abschluss der Maßnahme erfolgt dann die endgültige Abrechnung.

Unterschied zum Straßenausbaubeitrag

Die Abgrenzung ist wichtig:

Erschließungsbeitrag: Erstmalige Herstellung einer Straße. Bundesrechtlich im BauGB geregelt (in Bayern: Art. 5a BayKAG). Weiterhin in Kraft.

Straßenausbaubeitrag: Erneuerung oder Verbesserung einer bestehenden Straße. Länderrecht. In mehreren Bundesländern bereits abgeschafft, etwa:

• Bayern: Abschaffung rückwirkend ab 01.01.2018

• Nordrhein-Westfalen: Gesetzliche Abschaffung zum 01.01.2024

• Weitere Bundesländer haben ähnliche Schritte unternommen

Wer in Bayern oder NRW wohnt und sich freut, dass die Straßenausbaubeiträge abgeschafft wurden, ist vor Erschließungsbeiträgen trotzdem nicht geschützt.

Was gilt als Erschließung?

Nicht jede Straße löst Erschließungsbeiträge aus. Es muss sich um eine erstmalige Herstellung handeln, und die Straße muss der Erschließung von Bauland dienen.

Typische Fälle:

Neue Straße in einem Neubaugebiet Ausbau eines Feldwegs zur vollwertigen Straße Erstmalige Pflasterung einer bisher unbefestigten Gasse

Keine Erschließung im rechtlichen Sinne:

Reparaturarbeiten an bestehenden Straßen Erneuerung der Fahrbahndecke Austausch der Beleuchtung

Befreiungen und Ermäßigungen

Vollständige Befreiungen vom Erschließungsbeitrag gibt es nur in wenigen Fällen. Die Beitragspflicht entsteht nur, wenn das Grundstück durch die Erschließungsanlage einen Vorteil erhält. Daher zahlen beispielsweise Hinterliegergrundstücke ohne gesicherte Zufahrt noch keinen Beitrag - nicht wegen einer "Befreiung", sondern weil die Erschließung für sie noch nicht rechtlich relevant ist.

Ermäßigungen sind keine gesetzlichen Befreiungen, sondern Ausgestaltungen des Verteilungsmaßstabs in der örtlichen Satzung:

• Eckgrundstücke, die von mehreren Straßen erschlossen werden, zahlen oft einen reduzierten Anteil für die zweite Erschließungsseite

• Tiefenbegrenzungen können vorsehen, dass bei besonders tiefen Grundstücken nicht die volle Fläche in die Berechnung eingeht

• Spezielle Regelungen für unterschiedliche Nutzungsarten

Wichtig: Eine generelle Befreiung öffentlicher Einrichtungen kennt das BauGB nicht. Möglich sind nur kommunale Satzungsregelungen oder Ermessensentscheidungen in besonderen Einzelfällen.

Rechtsmittel gegen den Bescheid

Wer seinen Erschließungsbeitragsbescheid für fehlerhaft hält, kann Widerspruch einlegen. Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 70 Abs. 1 VwGO).

Hinweis: In einigen Bundesländern sind die Verfahren unterschiedlich geregelt. In Bayern beispielsweise ist das Widerspruchsverfahren bei Kommunalabgaben weiterhin vorgesehen, die Regierungen bzw. Landratsämter entscheiden über Widersprüche. Im Zweifel lohnt sich eine Nachfrage bei der Gemeinde oder Rechtsberatung.

Ansatzpunkte für einen Widerspruch können sein:

Fehlerhafte Berechnung der Grundstücksfläche Falsche Annahmen zur Bebaubarkeit Verfahrensfehler bei der Beschlussfassung Festsetzungsverjährung

Die Festsetzungsverjährung beträgt vier Jahre. Sie beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Beitragspflicht entstanden ist. Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage und dem Feststehen der erstattungsfähigen Aufwendungen (in der Regel mit der letzten Unternehmerrechnung).

Beim Grundstückskauf beachten

Wer ein Grundstück kauft, sollte unbedingt prüfen, ob noch Erschließungsbeiträge ausstehen. Die Gemeinde gibt auf Anfrage Auskunft.

Stehen Erschließungsmaßnahmen bevor, kann das ein erheblicher Kostenfaktor sein. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer diese Kosten trägt - Verkäufer oder Käufer.

Bei Neubaugebieten sind die Erschließungskosten manchmal schon im Grundstückspreis enthalten. Das sollte ausdrücklich vereinbart werden.

Eine Alternative kann die Ablösung sein: Nach § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB kann der Beitrag unter bestimmten Voraussetzungen schon vor Entstehen der Beitragspflicht abgelöst werden. Viele Kommunen haben dazu eigene Regelungen in ihren Erschließungsbeitragssatzungen. Eine Ablösung kann sinnvoll sein, um Planungssicherheit zu haben und möglicherweise günstigere Konditionen zu nutzen.

Der Erschließungsbeitrag ist eine einmalige, aber oft unterschätzte Belastung. Wer informiert ist, kann besser kalkulieren.