Technische Gebäudewartung - Anlagen pflegen und Werte erhalten

Ein Gebäude ist mehr als Waende und Dach. Heizung, Lueftung, Elektrik, Aufzug - dutzende Anlagen müssen funktionieren. Die technische Gebäudewartung haelt alles am Laufen.

Was technische Gebäudewartung bedeutet

Technische Gebäudewartung ist Teil des Facility Managements. Sie umfasst alle Maßnahmen, die gebäudetechnische Anlagen funktionsfaehig halten.

Dazu gehören Heizung und Kuehlung, Lueftung und Klimatechnik, Sanitaeranlagen, Elektroinstallation, Aufzuege, Brandschutzeinrichtungen und Sicherheitstechnik.

Das Ziel ist dreifach: Betriebssicherheit gewaehrleisten, Ausfaelle vermeiden und den Wert der Immobilie erhalten.

Die Norm DIN 32736 definiert die Aufgaben des technischen Gebäudemanagements. Sie unterscheidet Betriebsfuehrung, Versorgung, Entsorgung und Sanierung.

Inspektion, Wartung, Instandsetzung

Drei Begriffe, die oft vermischt werden, aber Unterschiedliches meinen.

Inspektion ist Prüfen und Messen. Der Techniker schaut, ob die Anlage funktioniert und innerhalb der Sollwerte arbeitet. Er erstellt einen Zustandsbericht.

Wartung erhält den Sollzustand. Filter werden gereinigt, Verschleissteile geprüft, Einstellungen korrigiert. Ziel ist, Ausfaelle zu verhindern.

Instandsetzung stellt den Sollzustand wieder her. Eine defekte Komponente wird repariert oder ausgetauscht. Das geht über Wartung hinaus.

In der Praxis vermischen sich die Begriffe. Ein Wartungsvertrag enthält oft alle drei Elemente.

Praeventiv oder reaktiv?

Es gibt zwei grundsätzliche Strategien für die Gebäudewartung.

Praeventive Wartung erfolgt planmaessig, bevor etwas kaputtgeht. Intervalle werden festgelegt, Arbeiten ausgeführt, auch wenn keine Störung vorliegt.

Reaktive Wartung wartet ab, bis etwas ausfällt. Erst dann wird repariert. Das scheint guenstiger, ist es aber oft nicht.

Experten empfehlen: 70 bis 80 Prozent der Maßnahmen sollten praeventiv sein. Nur 20 bis 30 Prozent sollten reaktiv erfolgen.

Denn Ausfaelle kommen teuer. Die eigentliche Reparatur ist oft guenstiger als die Folgeschaeden: Mietminderung, Produktionsausfall, Notdiensteinsatz am Wochenende.

Kosten der technischen Gebäudewartung

Die durchschnittlichen Kosten liegen bei 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Das ist ein grober Richtwert.

Kleine Gebäude sind relativ teurer. Die Fixkosten verteilen sich auf weniger Flaeche.

Komplexe Technik kostet mehr. Ein Buerogebaeude mit Klimaanlage braucht mehr Wartung als ein einfaches Wohnhaus.

Etwa 70 Prozent der Kosten entfallen auf Inspektion, Wartung und Instandsetzung. Der Rest geht für Verwaltung und Dokumentation drauf.

Mit zunehmendem Alter steigen die Wartungskosten. Alte Anlagen brauchen mehr Zuwendung.

Aufgaben des technischen Gebäudemanagers

Bei groesseren Immobilien gibt es oft einen technischen Gebäudemanager oder FM-Dienstleister.

Er plant und überwacht die Wartung. Welche Anlage braucht wann welche Maßnahme? Das wird in Wartungsplaenen festgehalten.

Er koordiniert Handwerker und Dienstleister. Nicht jede Firma kann jeden Aufzug warten. Der Manager kennt die Zuständigkeiten.

Er dokumentiert alles. Wartungsprotokolle, Störungsmeldungen, Reparaturen - alles wird erfasst und archiviert.

Er optimiert die Kosten. Wo lassen sich Vertraege buendeln? Wo sind Anbieter zu teuer? Wo rechnet sich eine Investition?

Regelwerke und Normen

Die technische Gebäudewartung ist durch verschiedene Normen geregelt.

Die DIN 32736 definiert das technische Gebäudemanagement. Sie beschreibt Aufgaben und Prozesse.

Die VDI 3810 regelt das Betreiben und Instandhalten gebaeudetechnischer Anlagen. Sie gibt konkrete Anleitungen für verschiedene Gewerke.

Herstelleranweisungen sind ebenfalls zu beachten. Der Aufzughersteller schreibt vor, wie sein Produkt zu warten ist.

Versicherungen und Behörden haben eigene Anforderungen. Wer sie nicht erfuellt, riskiert den Versicherungsschutz.

Wartungsplanung in der Praxis

Gute Wartung beginnt mit Planung. Ein Wartungsplan listet alle Anlagen und ihre Intervalle.

Die Dokumentation ist entscheidend. Welche Anlage steht wo? Wann wurde sie installiert? Wer ist Ansprechpartner?

Moderne Software unterstuetzt die Planung. Sie erinnert an faellige Wartungen und speichert Protokolle.

Begehungen ergänzen die planmaessigen Arbeiten. Der Hausmeister oder Manager schaut regelmäßig, ob alles in Ordnung ist.

Outsourcing oder Eigenleistung?

Bei der Gebäudewartung stellt sich die Frage: Selbst machen oder vergeben?

Große Immobilienunternehmen haben eigene technische Teams. Sie sind schnell vor Ort und kennen die Gebäude.

Kleinere Eigentümer beauftragen Dienstleister. Das ist flexibler und erfordert keine eigenen Fachkraefte.

Oft ist eine Mischung sinnvoll. Einfache Arbeiten erledigt der Hausmeister, Spezielles übernehmen Fachfirmen.

Der Preis allein sollte nicht entscheiden. Qualitaet und Zuverlaessigkeit sind wichtiger als ein paar Euro weniger.

Werterhalt und Wirtschaftlichkeit

Gut gewartete Gebäude behalten ihren Wert. Das ist kein Zufall.

Käufer und Mieter schaetzen funktionsfaehige Technik. Mängel drücken den Preis und schrecken Interessenten ab.

Energieeffizienz haengt von der Wartung ab. Eine schlecht eingestellte Heizung verbraucht mehr Brennstoff.

Lebensdauer der Anlagen verlaengert sich durch Pflege. Das spart langfristig Investitionen.

Die Kosten der Wartung sind also keine verlorene Ausgabe. Sie sind eine Investition in den Werterhalt.

Tipps für Eigentümer

Auch ohne professionelles Facility Management laesst sich die Gebäudewartung organisieren.

Erstellen Sie eine Liste aller wartungspflichtigen Anlagen. Heizung, Aufzug, Rauchmelder - nichts vergessen.

Legen Sie Intervalle fest und tragen Sie Termine ein. Ein Kalender oder eine einfache Tabelle genügt.

Sammeln Sie alle Wartungsprotokolle. Im Schadenfall oder bei Verkauf sind sie wertvoll.

Vergleichen Sie Angebote und prüfen Sie die Qualitaet. Der billigste Anbieter ist nicht immer der beste.

Fazit: Wartung ist kein Luxus

Technische Gebäudewartung ist unverzichtbar. Sie sichert den Betrieb, schützt den Wert und spart langfristig Geld.

Wer hier spart, zahlt später drauf. Ausfaelle, Schäden und vorzeitiger Anlagenersatz kosten mehr als regelmäßige Pflege.

Gute Planung und zuverlaessige Dienstleister machen die Sache überschaubar. Dann läuft die Technik - und das Gebäude behaelt seinen Wert.