Auszahlungsvoraussetzungen: Was vor der Kreditzahlung erledigt sein muss

Der Darlehensvertrag ist unterschrieben - aber das Geld fließt trotzdem nicht? Das liegt an den Auszahlungsvoraussetzungen. Die Bank zahlt erst, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Warum gibt es Auszahlungsvoraussetzungen?

Die Bank will ihr Risiko minimieren. Bevor sie 300.000 Euro überweist, möchte sie sicher sein, dass die Sicherheiten stimmen, die Immobilie wirklich existiert und Sie auch tatsächlich Eigentümer werden.

Das klingt nach Misstrauen - ist aber verständlich. Ohne diese Absicherung würde das Kreditgeschäft nicht funktionieren.

Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick

Grundschuldbestellung

Die zentrale Sicherheit für die Bank ist die Grundschuld. Sie muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor das Geld fließt. Der Ablauf:

1. Sie unterzeichnen beim Notar die Grundschuldbestellungsurkunde

2. Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt

3. Nach Eintragung erhält die Bank eine Bestätigung

Das Problem: Grundbuchämter arbeiten unterschiedlich schnell. In manchen Regionen dauert es 2 Wochen, in anderen 3 Monate.

Die Lösung: Die Notarbestätigung. Der Notar bestätigt der Bank, dass alle Voraussetzungen für eine rangrichtige Eintragung vorliegen. Damit gibt sich die Bank meist zufrieden und zahlt aus, noch bevor die Eintragung tatsächlich erfolgt ist.

Kaufvertrag oder Werkvertrag

Die Bank will den notariellen Kaufvertrag oder bei Neubauten den Werkvertrag sehen. Daraus geht hervor:

• Was genau finanziert wird

• Wie hoch der Kaufpreis ist

• Wann gezahlt werden muss

Eigenleistungen nachweisen

Haben Sie im Finanzierungsgespräch Eigenkapital angegeben? Dann will die Bank sehen, dass das Geld tatsächlich da ist. Kontoauszüge, Depotübersichten oder Nachweise über bereits gezahlte Beträge werden verlangt.

Bei Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek) wird es komplizierter. Manche Banken akzeptieren eine Aufstellung der geplanten Arbeiten, andere sind skeptischer.

Versicherungsnachweise

Gebäudeversicherung: Die Bank verlangt den Nachweis einer ausreichenden Wohngebäudeversicherung. Ohne Versicherung gibt es meist kein Geld.

Risikolebensversicherung: Nicht immer Pflicht, aber oft gefordert - besonders wenn Sie alleinverdienend sind oder die Finanzierung auf Kante genäht ist.

Baufortschritt (bei Neubauten)

Beim Neubau zahlt die Bank nicht alles auf einmal, sondern entsprechend dem Baufortschritt. Typische Meilensteine:

• Baugenehmigung liegt vor

• Rohbau ist fertig

• Dach ist eingedeckt

• Bezugsfertigkeit

Für jede Teilauszahlung müssen Sie den entsprechenden Baustand nachweisen - durch Fotos, Bestätigung des Bauleiters oder Abnahmeprotokolle.

Was Sie vorbereiten sollten

Bevor Sie den Notar bitten, die Grundschuld zu bestellen, sammeln Sie:

• Kaufvertragsentwurf (vom Notar)

• Aktuelle Kontoauszüge für den Eigenkapitalnachweis

• Versicherungspolice der Gebäudeversicherung

• Baugenehmigung (falls Neubau)

• Personalausweis

Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller läuft die Auszahlung.

Zeitlicher Ablauf realistisch einschätzen

Unterschätzen Sie den Zeitbedarf nicht. Vom Vertragsabschluss bis zur Auszahlung vergehen oft 4 bis 8 Wochen. Bei Neubauten noch länger, weil die Auszahlung in Raten erfolgt.

Problematisch wird es, wenn der Kaufpreis vor Auszahlung fällig wird. Klären Sie mit dem Verkäufer und Ihrer Bank, wie die Zeitabläufe aussehen. Notfalls lässt sich der Zahlungstermin im Kaufvertrag anpassen.

Bereitstellungszinsen vermeiden

Zwischen Darlehenszusage und Auszahlung können Bereitstellungszinsen anfallen. Meist 0,25% pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

Wenn alles länger dauert als geplant - Grundbuchamt langsam, Bauverzögerung, fehlende Unterlagen - kann das ins Geld gehen. Bei 200.000 Euro sind 0,25% immerhin 500 Euro pro Monat.

Tipp: Verhandeln Sie bei der Kreditaufnahme eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit. 6 bis 12 Monate sollten möglich sein.

Häufige Probleme und Lösungen

Das Grundbuchamt ist überlastet: Drängen Sie auf die Notarbestätigung. Die meisten Banken akzeptieren sie als Ersatz für die fertige Eintragung.

Die Versicherung fehlt: Schließen Sie die Gebäudeversicherung rechtzeitig ab. Die Police muss vor Auszahlung vorliegen.

Eigenkapital nicht nachweisbar: Wenn Geld auf verschiedene Konten verteilt ist oder in Fonds liegt, stellen Sie rechtzeitig alle Nachweise zusammen.

Der Verkäufer drängt: Kommunizieren Sie offen. Die meisten Verkäufer verstehen, dass Banken Zeit brauchen. Notfalls lässt sich der Zahlungstermin verschieben.

Fazit

Die Auszahlungsvoraussetzungen sind kein Hindernis, das Sie überraschen sollte. Wenn Sie wissen, was die Bank verlangt, können Sie alles vorbereiten und den Prozess beschleunigen.

Planen Sie ausreichend Zeit ein - mindestens 4 bis 6 Wochen vom Vertragsabschluss bis zur Auszahlung. Und sammeln Sie alle Unterlagen, bevor Sie den Notar bitten, tätig zu werden. Dann klappt es auch mit dem Geld.