Agio bei der Immobilienfinanzierung

Das Agio bezeichnet ein Aufgeld, das zu Beginn der Darlehensphase zur Darlehensschuld addiert wird und damit die Rückzahlungsverpflichtung erhöht. Diese Kreditnebenkosten erhöhen die Gesamtbelastung des Darlehensnehmers und müssen bei der Kalkulation der Finanzierungskosten berücksichtigt werden.

Definition und Funktionsweise

Der Begriff Agio stammt aus dem Italienischen und bedeutet Aufgeld. Bei einem Darlehen mit Agio erhält der Darlehensnehmer den vollen Darlehensbetrag ausgezahlt, die Darlehensschuld wird jedoch von Beginn an um das Agio erhöht. Das Agio wird üblicherweise als Prozentsatz der Darlehenssumme ausgedrückt.

Beispiel: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 2% Agio beträgt die Auszahlungssumme 200.000 Euro, während die anfängliche Darlehensschuld 204.000 Euro beträgt. Dieser erhöhte Betrag ist die Basis für die Verzinsung zuzüglich der vertraglich vereinbarten Zinsen.

Das Agio erhöht die anfängliche Darlehensschuld und damit auch die Zinsbemessungsgrundlage. Es wird somit über die gesamte Laufzeit mitverzinst.

Vorkommen in der Immobilienfinanzierung

In der gegenwärtigen Baufinanzierung spielt das Agio eine untergeordnete Rolle. Die meisten Kreditinstitute haben diese Praxis zugunsten transparenterer Zinsgestaltung aufgegeben.

Bei Bauspardarlehen findet sich das Agio jedoch noch vereinzelt. Bausparkassen erheben typischerweise Aufgelder von 1-2% der Darlehenssumme, häufig rund 2%, je nach Tarif. Viele Anbieter haben jedoch auch bei Bausparverträgen die früher übliche Darlehensgebühr gestrichen. Das Agio wird der Darlehenssumme hinzugerechnet und unterliegt der Verzinsung gemäß den Vertragsbedingungen.

Rechtliche Einordnung

Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs ab 2014 sind laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte in AGB bei Verbraucherdarlehen unzulässig (BGH XI ZR 405/12, XI ZR 170/13). Diese Rechtsprechung wurde 2017 auch auf Unternehmerdarlehen ausgedehnt. Der BGH entschied zudem 2017, dass Kontogebühren in der Darlehensphase von Bausparverträgen unzulässig sind (BGH XI ZR 308/15), und 2022, dass Jahresentgelte in der Sparphase unzulässig sind.

Eine bloße Umbenennung einer laufzeitunabhängigen Darlehensgebühr als "Agio" ändert an der Unzulässigkeit nichts, wenn es sich wirtschaftlich um eine einmalige Gebührenklausel in AGB handelt (BGH XI ZR 552/15). Entscheidend ist, ob das Agio als Preisbestandteil in die Kreditkalkulation integriert und korrekt im Effektivzins ausgewiesen ist oder ob es eine unzulässige laufzeitunabhängige Gebührenklausel nach § 307 BGB darstellt. Die rechtliche Zulässigkeit ist im Einzelfall zu prüfen und bleibt umstritten.

Unterscheidung zum Disagio

Das Disagio (auch Damnum) stellt das Gegenteil des Agios dar. Beim Disagio erfolgt die Auszahlung unter dem Nominalbetrag, während die Rückzahlung den vollen Nominalbetrag umfasst.

Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 3% Disagio beträgt die Auszahlung 194.000 Euro bei einer Rückzahlungsverpflichtung von 200.000 Euro zuzüglich Zinsen. Der Nominalzins fällt bei Disagio-Darlehen üblicherweise niedriger aus.

Das Disagio kann bei vermieteten Immobilien und Marktüblichkeit sofort als Werbungskosten abzugsfähig sein (BFH, Urteil vom 08.03.2016, Az. IX R 38/14). Für ein Agio bestehen keine vergleichbaren, gefestigten steuerlichen Privilegien. Zudem ist die zivilrechtliche Zulässigkeit des Agios häufig zweifelhaft und im Einzelfall zu prüfen.

Auswirkungen auf den Effektivzins

Das Agio beeinflusst den Effektivzins, der sämtliche Kreditkosten einschließlich Nebenkosten abbildet. Gemäß Art. 247 § 3 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit § 16 Preisangabenverordnung (PAngV) ist das Agio in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einzubeziehen.

Bei zwei Kreditangeboten mit identischem Nominalzins führt ein zusätzliches Agio zu einem höheren Effektivzins und damit zu höheren Gesamtkosten. Der Effektivzins ermöglicht somit die transparente Vergleichbarkeit von Darlehensangeboten.

Bewertung und Vergleich

Bei der Prüfung von Finanzierungsangeboten sollte der Effektivzins als primäres Vergleichskriterium herangezogen werden. Ein niedriger Nominalzins in Verbindung mit einem Agio kann zu höheren Gesamtkosten führen als ein höherer Nominalzins ohne Agio.

Die Höhe des Agios in absoluten Zahlen sollte ebenfalls berücksichtigt werden. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro entspricht ein Agio von 2% einem Betrag von 3.000 Euro.

Nicht alle Bausparkassen verlangen ein Agio. Nachfragen und Verhandlungen über die Konditionen können sich lohnen, da einige Anbieter auf das Agio verzichten oder reduzierte Sätze anbieten. Alternativangebote ohne Agio sollten systematisch geprüft werden.

Zusammenfassung

Das Agio stellt eine zusätzliche Kostenkomponente dar, die die Gesamtbelastung eines Darlehens erhöht. Während es in der klassischen Baufinanzierung kaum noch vorkommt, findet es sich vereinzelt noch bei Bauspardarlehen. Die sorgfältige Prüfung des Effektivzinses und der Vergleich verschiedener Angebote ermöglichen die Vermeidung unnötiger Zusatzkosten.