Baufinanzierung: Der komplette Leitfaden

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Summen von 300.000 Euro und mehr, Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren - da sollte nichts dem Zufall überlassen werden.

Was ist eine Baufinanzierung?

Unter Baufinanzierung versteht man alle Kredite, die dem Erwerb oder Bau einer Immobilie dienen. Rechtlich handelt es sich meist um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 BGB. Der Begriff umfasst:

Kauf einer bestehenden Immobilie
Neubau eines Hauses
Kauf einer Eigentumswohnung
Modernisierung und Sanierung

Das Besondere gegenüber anderen Krediten: Die Immobilie dient regelmäßig als Sicherheit durch Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek. Dadurch sind die Zinsen deutlich niedriger als bei unbesicherten Konsumentenkrediten.

Hinweis: Bei kleineren Modernisierungen (typisch bis 50.000 Euro) werden auch Blanko-Darlehen ohne Grundbucheintrag angeboten, etwa als Bauspardarlehen. Diese sind dann rechtlich keine grundpfandrechtlich besicherten Immobiliardarlehen.

Die wichtigsten Bausteine der Finanzierung

Eigenkapital

Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto besser. Als Faustregel gelten mindestens 20-30% des Kaufpreises plus die Nebenkosten. Verbraucherzentralen und Finanzexperten empfehlen, die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital zu finanzieren.

Bei einer Immobilie für 350.000 Euro wären das:

20% Eigenkapital: 70.000 Euro
Nebenkosten (ca. 10-15%): 35.000-52.500 Euro
Summe: 105.000-122.500 Euro

Wer weniger Eigenkapital hat, bekommt trotzdem eine Finanzierung - aber zu schlechteren Konditionen. Banken berechnen einen Risikoaufschlag, wenn der Beleihungsauslauf über 80% liegt. Die 80%-Schwelle ist in vielen Bankpreismodellen ein wichtiger Zinsknick - unterhalb davon werden häufig deutlich bessere Konditionen gewährt.

Bankdarlehen

Das klassische Bankdarlehen, meist als Annuitätendarlehen, bildet das Rückgrat der Finanzierung. Sie zahlen eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung.

Die Konditionen hängen von mehreren Faktoren ab:

Ihre Bonität
Höhe des Eigenkapitals
Wert der Immobilie
Gewählte Zinsbindung

Fördermittel

Der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum mit verschiedenen Programmen:

KfW-Programme (Neubau):

KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau - Wohngebäude (zinsgünstige Kredite)
KfW 296: Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (seit 2025)
KfW 300: Wohneigentum für Familien (zinsverbilligte Kredite, verbesserte Konditionen seit Oktober 2025)

KfW-Programme (Sanierung/Heizung):

KfW 458: Zuschuss bis 70% für klimafreundliche Heizungen im Bestand (seit 2024 zuständig, nicht mehr BAFA)
KfW 358/359: Ergänzungskredit zu bereits bewilligten Zuschüssen

BAFA-Zuschüsse:

Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik (ohne Heizung): bis 20% Förderung plus iSFP-Bonus

Wohn-Riester (Eigenheimrente):

Staatliche Zulagen für die Tilgung des Immobilienkredits
Wichtig: Wohnförderkonto und spätere Versteuerung beachten

Landesförderungen: Je nach Bundesland gibt es zusätzliche Programme.

Der Weg zur Finanzierung

Schritt 1: Kassensturz machen

Bevor Sie über Immobilien nachdenken, analysieren Sie Ihre Finanzen. Was können Sie sich leisten?

Die Faustregel: Die monatliche Rate sollte maximal 30-40% des Nettoeinkommens betragen. Viele Experten empfehlen, bei 35% zu bleiben. Bei 4.000 Euro netto wären das 1.400 Euro für die Finanzierung.

Aber rechnen Sie nicht zu knapp. Nebenkosten, Rücklagen, unvorhergesehene Ausgaben - das Leben hält Überraschungen bereit. Banken prüfen Ihre Haushaltsrechnung konservativ.

Schritt 2: Budget ermitteln

Aus der tragbaren Monatsrate lässt sich der maximale Kaufpreis ableiten. Bei 1.200 Euro Rate, 3,5% Zinsen und 2% Tilgung können Sie etwa 260.000 Euro finanzieren.

Dazu kommt Ihr Eigenkapital. Bei 50.000 Euro eigenen Mitteln liegt Ihr Budget also bei etwa 310.000 Euro inklusive Nebenkosten.

Schritt 3: Angebote einholen

Vergleichen Sie mehrere Anbieter. Mindestens drei bis fünf Banken sollten Sie anfragen. Der Unterschied zwischen dem günstigsten und teuersten Angebot kann leicht 20.000 bis 30.000 Euro über die Laufzeit ausmachen.

Nützen Sie Vergleichsportale, fragen Sie Ihre Hausbank und ziehen Sie unabhängige Finanzvermittler hinzu.

Schritt 4: Konditionen verstehen

Achten Sie auf:

Effektivzins: Die wichtigste Vergleichsgröße nach Preisangabenverordnung (PAngV). Er enthält die meisten Kreditkosten, aber nicht alle - Bereitstellungszinsen, Notar-/Grundbuchkosten und optionale Versicherungen sind nicht enthalten. Vergleichen Sie deshalb zusätzlich die Gesamtbelastung und alle Vertragsoptionen.

Sollzinsbindung: Wie lange ist der Zins garantiert? 10, 15 oder 20 Jahre? Beachten Sie das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach 10 Jahren seit Vollauszahlung können Sie mit 6 Monaten Frist kündigen.

Tilgungshöhe: Mindestens 2%, besser 3% anfängliche Tilgung. Bei nur 1% Tilgung haben Sie nach 10 Jahren kaum Schulden abgebaut.

Sondertilgungen: Können Sie außerplanmäßig tilgen? Wie viel pro Jahr? Typisch sind 5-10% der Darlehenssumme. Vereinbaren Sie diese Option vertraglich.

Bereitstellungszinsen: Ab wann fallen Kosten an, wenn Sie das Geld noch nicht abrufen? Verhandeln Sie eine bereitstellungszinsfreie Zeit von mindestens 3-6 Monaten. Danach werden oft 0,25% pro Monat fällig.

Die richtige Zinsbindung wählen

Die Zinsbindung ist eine strategische Entscheidung:

Kurze Bindung (5-10 Jahre): Niedrigere Zinsen, aber höheres Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Mittlere Bindung (10-15 Jahre): Ausgewogenes Verhältnis von Sicherheit und Kosten. Der Zinsaufschlag gegenüber 10 Jahren beträgt oft nur 0,1-0,3 Prozentpunkte.

Lange Bindung (15-20 Jahre): Maximale Planungssicherheit, aber Aufschlag auf den Zins.

Die Wahl hängt von mehreren Faktoren ab: Zinsdifferenz zwischen den Laufzeiten, persönliche Risikotragfähigkeit, Einkommenssicherheit und Planbarkeit. Pauschale Markttiming-Empfehlungen ("bei niedrigen Zinsen lang, bei hohen kurz") sind vereinfachend und riskant.

Wichtig: Nach § 489 BGB haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Nach 10 Jahren seit Vollauszahlung können Sie mit 6 Monaten Kündigungsfrist aus dem Vertrag - unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Das gibt Ihnen zusätzliche Flexibilität.

Häufige Fehler vermeiden

Zu wenig Eigenkapital

Eine 100%-Finanzierung ist möglich, aber teuer. Der Zinsaufschlag frisst über die Jahre zehntausende Euro.

Tilgung zu niedrig

1% anfängliche Tilgung klingt verlockend, weil die Rate niedrig ist. Aber Sie tilgen kaum, und nach 10 Jahren haben Sie fast noch die volle Schuld.

Nebenkosten vergessen

Grunderwerbsteuer, Notar, Makler - schnell sind 10 bis 15% des Kaufpreises weg. Diese Kosten müssen finanziert werden, am besten aus Eigenkapital.

Nur auf den Nominalzins schauen

Der Nominalzins (auch Sollzins) sagt wenig aus. Zwei Angebote mit gleichem Nominalzins können sehr unterschiedlich teuer sein. Immer den Effektivzins vergleichen - dieser enthält die meisten Kreditkosten und ist nach der Preisangabenverordnung (PAngV) die Pflicht-Vergleichsgröße.

Keine Reserven einplanen

Das Leben ist nicht planbar. Krankheit, Jobverlust, Nachwuchs - planen Sie einen Puffer ein. Mindestens drei Monatsraten sollten auf dem Notfallkonto liegen.

Baufinanzierung bei Selbstständigen

Selbstständige haben es schwerer, eine Finanzierung zu bekommen. Banken verlangen:

Mindestens 3 Jahre Selbstständigkeit
Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA)
Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre
Oft höheres Eigenkapital

Tipp: Spezialisierte Vermittler kennen Banken, die auf Selbstständige eingestellt sind.

Ihre Rechte als Kreditnehmer

Bei Immobiliardarlehen gelten besondere Verbraucherschutzrechte:

Vorvertragliche Information (§ 491a BGB): Die Bank muss Sie umfassend über alle Kreditbedingungen informieren - mit standardisierten Informationsblättern.

Widerrufsrecht: Sie haben 14 Tage Zeit, den Kreditvertrag zu widerrufen (§ 495 i.V.m. § 355 BGB). Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann diese Frist deutlich länger sein.

Vorfälligkeitsentschädigung: Die Bank darf bei vorzeitiger Ablösung eines Festzinskredits eine Entschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Aber: Wenn die Bank bei Vertragsabschluss unzureichende Angaben zur Berechnungsmethode gemacht hat, entfällt dieser Anspruch komplett (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat dies mehrfach bestätigt.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB): Nach 10 Jahren seit vollständiger Auszahlung können Sie mit 6 Monaten Kündigungsfrist aus jedem Darlehensvertrag aussteigen - unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Maklerprovision: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt seit Dezember 2020 das Bestellerprinzip. Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision je zur Hälfte (§§ 656a-d BGB). Die Vereinbarung muss in Textform erfolgen.

Fazit

Eine Baufinanzierung ist komplex, aber kein Hexenwerk. Wer sich Zeit nimmt, vergleicht und die Grundlagen versteht, kann mehrere zehntausend Euro sparen.

Die wichtigsten Punkte: Ausreichend Eigenkapital, realistische Budgetplanung, sorgfältiger Angebotsvergleich und eine Tilgung, die zum Leben passt. Dann klappt es auch mit dem Eigenheim.