Abschlagszahlung beim Hausbau

Die Abschlagszahlung bezeichnet Teilzahlungen, die der Bauherr während der Bauphase entsprechend dem Baufortschritt leistet. Dieses Zahlungsmodell dient der Liquiditätssicherung des Bauunternehmens und dem Schutz des Bauherrn vor überhöhten Vorauszahlungen.

Definition und rechtliche Grundlagen

Abschlagszahlungen sind Zahlungen, die nicht erst bei Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens, sondern schrittweise bei Erreichen definierter Bauabschnitte fällig werden. Die rechtliche Grundlage richtet sich nach der Art des Bauvorhabens.

Bei Bauträgerverträgen (Erwerb von Grundstück und Gebäude gemeinsam) gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Für Verbraucherbauverträge gelten § 650i ff. BGB, insbesondere § 650m BGB. Bei sonstigen Bauverträgen ohne Verbraucherstellung richtet sich die Abschlagszahlung nach § 632a BGB ohne die Beschränkungen des Verbraucherschutzes.

Regelungen der MaBV bei Bauträgerverträgen

Die Makler- und Bauträgerverordnung definiert verbindliche Zahlungsmodalitäten zum Schutz des Erwerbers. Die erste Rate darf maximal 30% der Kaufsumme betragen und ist erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Nach § 3 Abs. 1 MaBV sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen: das Vorliegen der Baugenehmigung, die notarielle Bestätigung der Wirksamkeit des Kaufvertrags, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten.

Standardisierter Zahlungsplan nach MaBV

§ 3 Abs. 2 MaBV listet 13 Bauabschnitte mit Maximal-Anteilen, aus denen höchstens 7 Raten gebildet werden dürfen. Bei Grundstückserwerb gelten folgende Prozentsätze:

Nach Beginn der Erdarbeiten: 30%
Nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten: 28%
Nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen: 5,6%
Nach Rohinstallation der Heizungsanlagen: 2,1%
Nach Rohinstallation der Sanitäranlagen: 2,1%
Nach Rohinstallation der Elektroanlagen: 2,1%
Nach Einbau der Fenster und Verglasung: 7%
Nach Fertigstellung der Innenputzarbeiten: 4,2%
Nach Verlegung des Estrichs: 2,1%
Nach Fliesenarbeiten in Sanitärräumen: 2,8%
Bei Bezugsfertigkeit (Zug um Zug mit Besitzübergabe): 8,4%
Nach Herstellung der Fassade: 2,1%
Nach vollständiger Fertigstellung: 3,5%

Diese Staffelung summiert sich zu 100% der Kaufsumme. Bauträger können mehrere Bauabschnitte zu maximal 7 Raten zusammenfassen, dürfen dabei jedoch die Höchstwerte der einzelnen Abschnitte nicht überschreiten.

Sicherheitseinbehalt und Bürgschaft

Bei Verbraucherbauverträgen ist nach § 650m Abs. 2 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5% der vereinbarten Vergütung zu leisten. Diese dient der Absicherung für rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung. Der Verbraucher kann verlangen, die Sicherheit durch Einbehalt von Abschlagszahlungen zu erbringen. Dieser 5%-Sicherheitseinbehalt ist zusätzlich zur 90%-Kappung zu beachten, sodass effektiv nur 85% während der Bauphase ausgezahlt werden, solange die Sicherheit besteht.

Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV dient einem anderen Zweck: Sie ersetzt bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 Nr. 2-4 MaBV und ermöglicht vorzeitige Zahlungen. Sie sichert jedoch regelmäßig nicht Mängelbeseitigungsansprüche ab und ist keine umfassende Fertigstellungsgarantie.

Regelungen bei Werkverträgen nach BGB

Bei Verbraucherbauverträgen nach § 650i ff. BGB gilt § 650m BGB: Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90% der vereinbarten Vergütung nicht überschreiten. Zusätzlich ist die 5%-Sicherheit zu leisten. Die verbleibenden 10% sind ein Druckmittel des Verbrauchers zur Mängelbeseitigung und werden erst nach Abnahme fällig.

Bei anderen Bauverträgen ohne Verbraucherstellung gilt § 632a BGB. Hier können Abschlagszahlungen entsprechend dem Wert der erbrachten Leistung verlangt werden, ohne die 90%-Beschränkung.

Prüfung und Überwachung der Abschlagszahlungen

Kontrolle des Baufortschritts

Vor jeder Zahlung sollte der Bauherr den tatsächlichen Baufortschritt überprüfen. Die Zahlungsforderung muss dem erreichten Bauabschnitt entsprechen. Eine Dokumentation mittels Fotografien und Datierung ist empfehlenswert.

Sachverständigenbegleitung

Bei komplexen Bauabschnitten, insbesondere bei der Rohbauabnahme, kann die Hinzuziehung eines unabhängigen Sachverständigen sinnvoll sein. Dieser identifiziert Mängel oder nicht fertiggestellte Leistungen, die für Laien nicht erkennbar sind.

Abstimmung mit der finanzierenden Bank

Die Auszahlung des Darlehens muss zeitlich mit den Zahlungsforderungen koordiniert werden. Banken benötigen üblicherweise mehrere Werktage für die Auszahlung. Diese Fristen sollten bei der Zahlungsplanung berücksichtigt werden.

Rechtliche Konsequenzen fehlerhafter Zahlungspläne

Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass Abschlagszahlungsvereinbarungen, die zu Lasten des Erwerbers von den MaBV-Vorgaben abweichen, insgesamt nichtig sind. Die Rechtsfolge ist, dass keine Pflicht zu Abschlagszahlungen besteht. Die Vergütung wird erst mit Abnahme des Werks nach § 641 Abs. 1 BGB fällig, nicht erst bei vollständiger Fertigstellung. In der Praxis führt dies zu erheblichen Verzögerungen und rechtlichen Auseinandersetzungen, weshalb eine einvernehmliche Korrektur des Zahlungsplans anzustreben ist.

Zusammenfassung

Abschlagszahlungen stellen ein ausgewogenes System zum Schutz beider Vertragsparteien dar. Die gesetzlichen Regelungen der MaBV und des BGB begrenzen das Zahlungsrisiko des Bauherrn und sichern gleichzeitig die Liquidität des Bauunternehmens. Die sorgfältige Prüfung jeder Zahlungsaufforderung und die Kontrolle des Baufortschritts sind wesentliche Maßnahmen zur Vermeidung finanzieller Nachteile.