Annuität bei der Baufinanzierung

Die Annuität bezeichnet die regelmäßige, gleichbleibende Zahlung zur Bedienung eines Darlehens, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Sie stellt das zentrale Merkmal des Annuitätendarlehens dar, der häufigsten Darlehensform in der Immobilienfinanzierung.

Definition und Grundprinzip

Der Begriff Annuität leitet sich vom lateinischen "annus" (Jahr) ab und bezeichnet ursprünglich eine jährliche Zahlung. In der Praxis der Baufinanzierung wird die Jahresannuität üblicherweise in zwölf gleiche Monatsraten unterteilt.

Das Charakteristikum der Annuität besteht in der Konstanz der Gesamtzahlung während der Zinsbindungsfrist. Unabhängig vom Zeitpunkt innerhalb der Zinsbindung bleibt der absolute Zahlbetrag identisch.

Zusammensetzung der Annuität

Die Annuität setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

Der Zinsanteil repräsentiert die Vergütung des Kreditinstituts für die Kapitalüberlassung. Er berechnet sich aus dem vereinbarten Zinssatz multipliziert mit der jeweiligen Restschuld.

Der Tilgungsanteil dient der Rückführung der Darlehenssumme. Mit jeder Zahlung verringert sich die Restschuld um den Tilgungsbetrag.

Das Prinzip der Annuität bewirkt eine kontinuierliche Verschiebung der Anteilverhältnisse: Mit sinkender Restschuld reduziert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend zunimmt. Diese Dynamik erfolgt automatisch ohne Anpassung der Gesamtrate.

Berechnungsbeispiel

Bei einem Darlehen über 250.000 Euro mit 3,5% Zinssatz und 2% anfänglicher Tilgung beträgt die jährliche Annuität:

250.000 Euro × (3,5% + 2%) = 13.750 Euro pro Jahr

Dies entspricht einer monatlichen Rate von ca. 1.146 Euro.

Im ersten Monat erfolgt folgende Aufteilung:

• Zinsanteil: ca. 729 Euro (3,5% von 250.000 Euro, geteilt durch 12)

• Tilgungsanteil: ca. 417 Euro

Nach 10 Jahren bei einer Restschuld von etwa 196.600 Euro (bei jährlicher Betrachtungsweise):

• Zinsanteil: ca. 574 Euro

• Tilgungsanteil: ca. 572 Euro

Die monatliche Gesamtrate bleibt konstant bei 1.146 Euro, während sich die Anteile signifikant verschoben haben.

Mathematische Grundlage

Die Berechnung der Annuität basiert auf folgender Formel:

A = K × (q^n × (q-1)) / (q^n - 1)

Dabei gilt:

• A = Annuität

• K = Darlehenssumme

• q = 1 + Zinssatz (als Dezimalzahl)

• n = Anzahl der Zahlungsperioden (bei Monatsraten ist n die Anzahl der Monate)

• Der Zinssatz i ist entsprechend als Periodenzins anzusetzen (bei monatlicher Zahlung: Jahreszinssatz geteilt durch 12)

Wichtig: Nach der Preisangabenverordnung (PAngV 2022, Anlage) ist für die korrekte Berechnung des Effektivzinses die exponentielle Verzinsung maßgeblich.

In der praktischen Anwendung erfolgt die Berechnung üblicherweise durch Finanzierungsrechner oder Kreditinstitute.

Bedeutung der anfänglichen Tilgung

Die anfängliche Tilgung bestimmt gemeinsam mit dem Zinssatz die Höhe der Annuität. Übliche Tilgungssätze liegen zwischen 1% und 5% der Darlehenssumme, wobei Verbraucherberatungen häufig mindestens 2-3% empfehlen, um die Gesamtlaufzeit und Zinslast zu begrenzen.

Die Höhe der anfänglichen Tilgung beeinflusst die Gesamtlaufzeit erheblich:

Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Darlehenslaufzeit und reduziert die Gesamtzinsbelastung substanziell.

Abgrenzung zum Effektivzins

Die Annuität repräsentiert den absoluten Zahlbetrag, während der Effektivzins die prozentuale Kostenbelastung darstellt. Der effektive Jahreszins ist nach § 16 PAngV (Preisangabenverordnung 2022) anhand einer vorgegebenen Formel zu berechnen und auszuweisen. Er umfasst die gesetzlich definierten Gesamtkosten (§ 16 Abs. 1-6 PAngV i.V.m. Anlage), nicht jedoch jede denkbare Nebenkostenart. Beide Kennzahlen erfüllen unterschiedliche Informationsfunktionen und sind für die Beurteilung eines Darlehens komplementär relevant.

Charakteristische Eigenschaften

Vorteile

Planungssicherheit durch konstante Zahlungsverpflichtung während der Zinsbindungsfrist. Der Darlehensnehmer kann die finanzielle Belastung präzise kalkulieren.

Automatische Tilgungsprogression ohne aktives Zutun des Darlehensnehmers. Die Schuldenrückführung beschleunigt sich kontinuierlich.

Inflationsbedingte reale Entlastung bei steigenden Nominaleinkommen. Die nominale Konstanz der Annuität führt zu einer sinkenden relativen Belastung im Zeitverlauf.

Nachteile

Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Bei der Anschlussfinanzierung kann die Annuität aufgrund veränderter Marktzinsen erheblich variieren. Wichtig: Nach § 489 BGB besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht bei gebundenem Sollzins nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung mit 6-monatiger Kündigungsfrist. Bei variablen Zinsen gilt eine 3-Monats-Kündigungsfrist.

Fehlende Flexibilität bei veränderten Lebenssituationen. Die Zahlungsverpflichtung bleibt unabhängig von Einkommensveränderungen oder außerordentlichen Belastungen konstant. Abhilfe können Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsrechte schaffen, sofern vertraglich vereinbart.

Zusammenfassung

Die Annuität bildet das Kernprinzip des Annuitätendarlehens und ermöglicht eine stabile Finanzplanung durch gleichbleibende Zahlungsverpflichtungen. Die automatische Verschiebung von Zins- zu Tilgungsanteil gewährleistet eine progressive Schuldenreduzierung bei konstanter nominaler Belastung.

Rechtlicher Rahmen: Für Immobilienkredite gelten die Preisangabenverordnung (PAngV 2022) zur Berechnung und Angabe des Effektivzinses sowie die Informationspflichten nach Art. 247 EGBGB (u.a. ESIS-Merkblatt) auf Grundlage der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU), umgesetzt durch Gesetz vom 11.03.2016.