Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindung ausläuft

Die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung läuft aus - und jetzt? Für viele Immobilienbesitzer ist das ein kritischer Moment. Die Entscheidung, die Sie jetzt treffen, beeinflusst Ihre Finanzen für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Nach Ablauf der Zinsbindung ist Ihr Kredit meist noch nicht abbezahlt. Die Restschuld braucht eine neue Finanzierung - das ist die Anschlussfinanzierung.

Ein typisches Szenario: Sie haben vor 10 Jahren 280.000 Euro aufgenommen, mit 2,1% Zinsen und 2% Tilgung. Heute beträgt die Restschuld noch etwa 215.000 Euro. Diese Summe muss jetzt zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.

Die drei Optionen im Überblick

Prolongation - beim alten Anbieter bleiben

Die Bank schickt Ihnen rechtzeitig ein Angebot zur Verlängerung. Sie unterschreiben, alles läuft weiter wie bisher - nur zu neuen Zinsen.

Vorteil: Kein Aufwand, keine neue Grundschuldbestellung, schnell erledigt.

Nachteil: Oft nicht die günstigsten Konditionen. Banken wissen, dass viele Kunden den Weg des geringsten Widerstands gehen.

Umschuldung - zu einer anderen Bank wechseln

Sie kündigen bei der alten Bank und finanzieren bei einem neuen Anbieter. Das erfordert mehr Aufwand, kann aber lohnen.

Vorteil: Oft bessere Zinsen, weil Sie als Neukunde umworben werden.

Nachteil: Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldabtretung, etwa 0,2% der Darlehenssumme. Bei 200.000 Euro sind das rund 400 Euro.

Forward-Darlehen - Zinsen heute sichern

Bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung können Sie die neuen Konditionen festzurren. Sie zahlen einen Aufschlag, haben aber Sicherheit.

Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen.

Nachteil: Forward-Aufschlag von 0,01% bis 0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten können das 0,5% bis 1% zusätzlich sein.

Wann sollten Sie sich kümmern?

Nicht erst drei Monate vorher. Mein Rat aus der Praxis:

3 Jahre vor Ablauf: Anfangen, den Markt zu beobachten. Wie entwickeln sich die Zinsen? Ein Forward-Darlehen könnte interessant sein.

12 bis 18 Monate vorher: Konkret Angebote einholen. Vergleichen Sie mindestens drei bis fünf Banken.

6 Monate vorher: Entscheidung treffen und Vertrag unterschreiben. Dann bleibt genug Puffer für die Abwicklung.

Spätestens 1 Monat vorher: Wenn Sie bis jetzt nichts getan haben, nehmen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank - aber verhandeln Sie noch über den Zins.

Was kostet ein Bankwechsel?

Die Grundschuld muss nicht gelöscht und neu eingetragen werden. Eine Abtretung reicht - das spart erheblich.

Typische Kosten bei 200.000 Euro Restschuld:

• Grundschuldabtretung: ca. 300-500 Euro (Notar + Grundbuchamt)

• Keine Bearbeitungsgebühren bei den meisten Banken

Diese Kosten amortisieren sich oft schon bei 0,1% Zinsdifferenz. Bei 200.000 Euro sind das 200 Euro pro Jahr - nach zwei bis drei Jahren haben Sie die Wechselkosten wieder drin.

Wie viel können Sie sparen?

Ein realistisches Beispiel: Restschuld 180.000 Euro, neue Zinsbindung 10 Jahre.

Bank A (Ihre alte Bank) bietet 4,2% Bank B (Konkurrenz) bietet 3,9%

Monatliche Ersparnis: etwa 45 Euro Ersparnis über 10 Jahre: über 5.000 Euro

Dafür lohnt sich der Aufwand einer Umschuldung definitiv.

Verhandeln lohnt sich

Unterschätzen Sie Ihre Verhandlungsposition nicht. Sie sind ein bewährter Kunde mit nachgewiesener Zahlungsmoral. Die Bank will Sie behalten.

Holen Sie Konkurrenzangebote ein und legen Sie diese Ihrer Bank vor. Oft wird das erste Angebot dann nochmal verbessert. 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte sind häufig drin.

Allerdings: Auch Banken haben Grenzen. Wenn die Konditionen anderswo deutlich besser sind, hilft irgendwann nur noch der Wechsel.

Worauf Sie bei der Anschlussfinanzierung achten sollten

Die Tilgung überprüfen: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, die Tilgung anzupassen. Wenn Sie mehr verdienen als vor 10 Jahren, erhöhen Sie die Tilgung. Das spart langfristig viel Geld.

Sondertilgungen sichern: Achten Sie auf flexible Sondertilgungsrechte. 5% bis 10% pro Jahr sollten kostenfrei möglich sein.

Zinsbindung wählen: Wie sicher wollen Sie sein? Lange Bindung kostet Aufschlag, schützt aber vor Überraschungen.

Gesamtkosten vergleichen: Schauen Sie auf den Effektivzins, nicht nur auf den Nominalzins. Der enthält alle Kosten.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Fast vergessen: Nach 10 Jahren haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist - unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Das gilt auch mitten in einer laufenden Zinsbindung.

Wenn Sie also vor 12 Jahren eine 15-jährige Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie jetzt ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen und wechseln.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist kein Selbstläufer. Wer sich rechtzeitig kümmert und vergleicht, kann mehrere tausend Euro sparen. Das Prolongationsangebot der Hausbank ist selten das beste - auch wenn der Weg des geringsten Widerstands verlockend erscheint.

Nehmen Sie sich die Zeit, mindestens drei Angebote einzuholen. Die paar Stunden Aufwand zahlen sich aus.