Beleihung: So bewertet die Bank Ihre Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren wollen, prüft die Bank nicht nur Ihre Bonität, sondern auch die Immobilie selbst. Die Beleihung bestimmt, bis zu welcher Summe der Kredit durch die Immobilie abgesichert ist.

Was bedeutet Beleihung?

Beleihung bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Die Bank lässt sich eine Grundschuld eintragen - im Notfall könnte sie die Immobilie verwerten, um ihr Geld zurückzubekommen.

Die zentrale Frage dabei: Wie viel ist die Immobilie wert, und wie viel davon kann als Sicherheit dienen?

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis. Er liegt in der Regel darunter - als Faustregel bei etwa 70% bis 90% des Verkehrswerts, abhängig von Objekt und Lage. Dieser Sicherheitsabschlag (meist 10-20%) wird von den Banken unterschiedlich angesetzt.

Warum dieser Abschlag? Die Bank denkt an den Ernstfall: Zwangsversteigerung. In diesem Szenario wird meist weniger erzielt als beim normalen Verkauf. Der Beleihungswert soll einen Wert darstellen, der auch unter ungünstigen Umständen nachhaltig zu erzielen wäre.

Beispiel

Kaufpreis der Immobilie: 350.000 Euro Beleihungswert (angenommen 80%): 280.000 Euro

Die Bank betrachtet die Immobilie als Sicherheit für maximal 280.000 Euro - nicht für den vollen Kaufpreis.

Wie der Beleihungswert ermittelt wird

Banken nutzen verschiedene Verfahren:

Sachwertverfahren

Hier wird der Wert aus Bodenwert plus Gebäudewert berechnet. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte Immobilien.

Bodenwert: Grundstücksgröße mal Bodenrichtwert Gebäudewert: Herstellungskosten minus Alterswertminderung

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten zählt, welche Mieteinnahmen die Immobilie erwirtschaftet. Der Ertragswert ergibt sich aus den nachhaltigen Mieteinnahmen, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz.

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird aus Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dieses Verfahren funktioniert gut bei standardisierten Objekten wie Eigentumswohnungen.

Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) werden Ertrags- und Sachwert (gegebenenfalls auch Vergleichswert) getrennt ermittelt. Regelmäßig ist der Ertragswert maßgeblich und darf nicht überschritten werden. Bei erheblichen Abweichungen zwischen den Verfahren wird eine Plausibilitätsprüfung durchgeführt und gegebenenfalls eine Anpassung vorgenommen (§ 4 BelWertV).

Faktoren, die den Beleihungswert beeinflussen

Die Lage ist der wichtigste Faktor. Eine Immobilie in München-Schwabing hat einen anderen Beleihungswert als ein vergleichbares Objekt in strukturschwachen Regionen.

Weitere Faktoren:

• Zustand und Alter des Gebäudes

• Energieeffizienz

• Ausstattungsstandard

• Grundriss und Nützbarkeit

• Mikrolage (ruhig, laut, Infrastruktur)

• Vermietbarkeit

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Die Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ist der Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem die Bank maximal finanziert. Bankintern sind häufig 60% bis 80% üblich.

Für Pfandbriefe gilt die gesetzliche Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswerts nach § 14 Pfandbriefgesetz (PfandBG). Darüber hinaus gehende Finanzierungen sind möglich, haben aber oft andere Konditionen.

Bei 280.000 Euro Beleihungswert und 80% Beleihungsgrenze: Maximale erstrangige Finanzierung: 224.000 Euro

Der Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswerts tatsächlich beliehen werden.

Darlehen: 200.000 Euro Beleihungswert: 280.000 Euro Beleihungsauslauf: 71,4%

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser für die Bank - und desto günstigere Zinsen bekommen Sie.

Auswirkungen auf Ihre Finanzierung

Auf den Zinssatz

Der Beleihungsauslauf beeinflusst den Zinssatz direkt. Typische Staffelung:

• Bis 60% Beleihungsauslauf: Bester Zinssatz

• 60% bis 80%: Leichter Aufschlag (ca. 0,1-0,2%)

• 80% bis 100%: Deutlicher Aufschlag (ca. 0,3-0,5%)

• Über 100%: Noch höherer Aufschlag, oft schwer zu bekommen

Auf die Kreditzusage

Bei sehr hohem Beleihungsauslauf (über 100%) wird die Finanzierung schwierig. Manche Banken finanzieren das gar nicht, andere verlangen hohe Aufschläge oder zusätzliche Sicherheiten.

Was Sie tun können

Eigenkapital erhöhen: Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser die Konditionen.

Kaufpreis verhandeln: Ein günstigerer Kaufpreis verbessert das Verhältnis - auch wenn der Beleihungswert gleich bleibt.

Mehrere Angebote einholen: Banken bewerten unterschiedlich. Was bei Bank A nur 80% Beleihungswert ergibt, kann bei Bank B höher liegen.

Modernisierungen dokumentieren: Wenn Sie eine Immobilie gekauft und verbessert haben, kann der Beleihungswert steigen.

Beleihung bei Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung wird die Beleihung neu berechnet. Gute Nachrichten: Die Restschuld ist gesunken, der Beleihungsauslauf verbessert sich.

Beispiel: Ursprünglicher Kredit: 250.000 Euro Restschuld nach 10 Jahren: 180.000 Euro Beleihungswert (unverändert): 280.000 Euro Neuer Beleihungsauslauf: 64,3%

Das kann zu deutlich besseren Zinsen führen als bei der ursprünglichen Finanzierung.

Fazit

Die Beleihung ist ein zentrales Element der Baufinanzierung. Sie bestimmt, wie viel Kredit Sie bekommen und zu welchen Konditionen.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird es. Aber auch ohne Maximaleigenkapital ist eine Finanzierung möglich - Sie zahlen dann eben mehr Zinsen. Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch und entscheiden Sie, was für Ihre Situation passt.