Beleihungsauslauf: Die wichtigste Kennzahl für Ihre Konditionen

Kaum ein Begriff taucht in Finanzierungsgesprächen so häufig auf wie der Beleihungsauslauf. Er entscheidet maßgeblich darüber, welchen Zinssatz Sie bekommen - und ob Sie überhaupt eine Finanzierung bekommen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts durch Kredite belastet sind.

Die Formel ist einfach:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) x 100

Ein Beispiel: Sie nehmen 240.000 Euro Kredit auf, der Beleihungswert liegt bei 300.000 Euro.

240.000 / 300.000 x 100 = 80%

Der Beleihungsauslauf beträgt 80%.

Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis. Er wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV § 3) konservativ ermittelt - als nachhaltiger, dauerhafter Wert der Immobilie, ohne spekulative Elemente. In der Bankpraxis liegt der Beleihungswert oft bei 80-90% des Markt- oder Kaufpreises.

Warum ist der Beleihungsauslauf so wichtig?

Für die Bank ist der Beleihungsauslauf ein Risikomaß. Je höher er ist, desto größer das Risiko, dass bei einer Zwangsversteigerung nicht genug Geld reinkommt.

Entsprechend staffeln die Banken ihre Zinsen. Die Aufschläge variieren je nach Marktlage und Institut, aber das Prinzip ist immer gleich:

Die 80%-Schwelle hat auch einen regulatorischen Hintergrund: Nach der EU-Kapitaladäquanzverordnung (CRR) müssen Banken für Kredite über 80% Beleihungsauslauf höhere Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Das schlägt sich in den Konditionen nieder.

Bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro macht ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten über 15 Jahre etwa 8.000-10.000 Euro aus (je nach Zinsniveau und Tilgung). Der Beleihungsauslauf hat also handfeste finanzielle Auswirkungen.

Beleihungsauslauf vs. Beleihungsgrenze

Diese Begriffe werden oft verwechselt:

Beleihungsauslauf (Ist-Wert): Zeigt, wie hoch die tatsächliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Beleihungswert ist.

Beleihungsgrenze (Soll-Wert): Gibt an, bis zu welchem Prozentsatz die Bank maximal finanziert. Diese Grenze ist oft institutsabhängig.

Wenn die Beleihungsgrenze bei 80% liegt und Sie genau 80% aufnehmen, entspricht Ihr Beleihungsauslauf der Beleihungsgrenze.

Rechtlicher Hintergrund: Im Pfandbriefrecht (§ 14 PfandBG) gilt eine gesetzliche Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswerts. Das bedeutet nicht, dass Banken nur bis 60% finanzieren - sondern dass sie für die Refinanzierung über Pfandbriefe nur den Teil bis 60% nutzen können. Der Teil über 60% wird anders refinanziert. Deshalb sind Kredite bis 60% Beleihungsauslauf oft besonders günstig.

So senken Sie den Beleihungsauslauf

Mehr Eigenkapital einbringen

Der direkteste Weg. Je mehr eigenes Geld, desto weniger Kredit, desto niedriger der Beleihungsauslauf.

Bei 300.000 Euro Beleihungswert:

• 60.000 Euro Eigenkapital = 80% Beleihungsauslauf

• 90.000 Euro Eigenkapital = 70% Beleihungsauslauf

• 120.000 Euro Eigenkapital = 60% Beleihungsauslauf

Zusatzsicherheiten stellen

Manche Banken rechnen Zusatzsicherheiten an - etwa eine abbezahlte Immobilie der Eltern, ein verpfändetes Depot oder eine Mithaftung von Angehörigen. Das kann den rechnerischen Beleihungsauslauf senken, auch wenn Sie nicht mehr Bargeld haben.

Wichtig: Zusatzsicherheiten bedeuten zusätzliche Risiken für die Sicherungsgeber. Eine Bürgschaft oder Grundschuld auf einer weiteren Immobilie sollte gut überlegt sein.

Kaufpreis verhandeln

Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet weniger Kreditbedarf. Allerdings: Der Beleihungswert orientiert sich in der Praxis oft am Kaufpreis (mit Sicherheitsabschlag). Ein niedrigerer Kaufpreis kann also auch den Beleihungswert senken - der Effekt auf den Beleihungsauslauf ist dann geringer als gedacht. Trotzdem: Weniger Kredit bedeutet immer weniger Zinslast.

Eigene Arbeiten einplanen ("Muskelhypothek")

Bei Neubauten oder Sanierungen können Eigenleistungen das benötigte Darlehen reduzieren. Wenn Sie selbst streichen, Böden verlegen oder Gartenarbeiten übernehmen, brauchen Sie weniger Kredit.

Praxis: Banken erkennen Eigenleistungen typischerweise mit 5-15% der Bausumme an, oft mit einem Deckel bei etwa 30.000 Euro. Sie müssen die Arbeiten nachweisen und Ihre handwerkliche Qualifikation glaubhaft machen.

Beleihungsauslauf bei verschiedenen Finanzierungsarten

Kauffinanzierung Bestandsimmobilie

Hier ist die Berechnung relativ einfach. Kaufpreis, Nebenkosten, abzüglich Eigenkapital ergibt den Kreditbedarf. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert der Immobilie.

Neubaufinanzierung

Bei Neubauten erfolgt die Auszahlung in Tranchen nach Baufortschritt (geregelt nach Makler- und Bauträgerverordnung). Die Bank zahlt schrittweise aus, je nachdem welche Bauphase erreicht ist:

• Nach Bodenplatte: ca. 30%

• Nach Rohbau: ca. 60%

• Nach Dacheindeckung: ca. 80%

• Usw.

Der effektiv beleihbare Anteil wächst mit dem Baufortschritt, weil die Werthaltigkeit der Immobilie steigt. Das bedeutet: Sie erhalten am Anfang nur einen Teil des Kredits, der Rest folgt schrittweise. Achten Sie auf bereitstellungszinsfreie Zeit und Bauzeitzinsen.

Anschlussfinanzierung

Gute Nachrichten: Bei der Anschlussfinanzierung ist die Restschuld niedriger als der ursprüngliche Kredit. Der Beleihungsauslauf verbessert sich in der Regel durch die Tilgung - und damit oft auch die Konditionen.

Aber: Der Beleihungswert kann sich auch geändert haben (Marktentwicklung, Objektzustand). Bei gefallenen Immobilienpreisen kann der Auslauf theoretisch sogar steigen. Prüfen Sie rechtzeitig Ihre Optionen.

Was bei hohem Beleihungsauslauf passiert

Über 100% Beleihungsauslauf: Das bedeutet, Sie brauchen mehr Kredit als die Immobilie als Sicherheit hergibt (Vollfinanzierung oder sogar 110%-Finanzierung mit Nebenkosten). Manche Banken machen das, verlangen aber hohe Aufschläge und sehr strenge Bonitätsprüfung. Es ist nicht Standard, sondern die Ausnahme.

Keine Finanzierung möglich: Jedes Institut hat eigene interne Grenzen. Über 100% oder 110% finanzieren viele Banken gar nicht, unabhängig von der Bonität. Das sind keine gesetzlichen Grenzen, sondern Risikopolitik der Banken.

Zusätzliche Absicherung nötig: Banken verlangen bei hohem Beleihungsauslauf oft zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften, Restschuldversicherungen oder die Verpfändung anderer Vermögenswerte (Depot, Lebensversicherung). Prüfen Sie die Kosten und Risiken genau.

Der Beleihungsauslauf im Zeitverlauf

Am Anfang ist der Beleihungsauslauf am höchsten. Mit jeder Tilgung sinkt er.

Beispiel über 10 Jahre (bei 3% Zins, 2,5% anfänglicher Tilgung):

• Jahr 0: 90% Beleihungsauslauf

• Jahr 5: ca. 78%

• Jahr 10: ca. 65%

Die genauen Werte hängen von Zinssatz und Tilgung ab. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt der Beleihungsauslauf.

Das Risiko für die Bank sinkt kontinuierlich. Bei der Anschlussfinanzierung profitieren Sie davon in der Regel durch bessere Konditionen.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Hebel für Ihre Kreditkonditionen. Je niedriger, desto günstiger die Zinsen. Aber er ist nicht der einzige Faktor - auch Zinsbindung, Tilgungshöhe, Objektart, Selbstnutzung versus Vermietung und Ihre persönliche Bonität spielen eine Rolle.

Investieren Sie Zeit, verschiedene Szenarien durchzurechnen. Manchmal lohnt es sich, etwas länger zu sparen, um mit mehr Eigenkapital einen niedrigeren Beleihungsauslauf zu erreichen. Die Zinsersparnis über die Laufzeit kann die Wartezeit mehr als ausgleichen.

Vergleichen Sie mehrere Angebote - die Konditionen unterscheiden sich zwischen Banken deutlich, auch bei gleichem Beleihungsauslauf.